Vous trouverez ici à titre d’exemple les points obligatoires à inclure dans une proposition de vente ou d’achat et dans un avant-contrat de mutation onéreuse:
- la description précise du bien ou des biens;
- l’identification exacte du propriétaire ou des propriétaires et de l’acquéreur ou des acquéreurs;
- les obligations du vendeur et de l’acheteur;
- le prix de la vente et les modalités de paiement;
- les conditions de la transaction et les garanties qui l’accompagnent;
- les documents indiquant la provenance du bien ou des biens;
- l’indication de l’existence de formalités hypothécaires éventuelles;
- la date de l’entrée en jouissance du bien ou des biens;
- le terme avant lequel le contrat définitif devra être dressé.
Ce qui n’empêche que, pour les raisons les plus variées, on peut conclure un avant-contrat comportant moins de détails, et ne contenant que les éléments essentiels, à savoir:
- Les sujets contractants;
- l’objet du contrat, qui sera le transfert futur du bien immobilier contre le paiement du prix;
- le terme dans lequel le contrat définitif devra être dressé.
Il est bon de rappeler que l’avant-contrat et le contrat définitif sont liés par un lien d’instrumentalité, ce qui fait que le contrat définitif a une fonction de déclaration et de reproduction du contrat préliminaire.
Celui-ci joue un rôle tellement important que le bénéficiaire peut saisir un juge pour revendiquer une sentence qui produise les effets du contrat non conclu si le contractant promettant ne respecte pas ses obligations (voir pour plus de détails la partie réservée à l’avant-contrat).
Comme protection ultérieure de l’acheteur, le législateur a en outre prévu que l’avant-contrat, nécessairement dressé comme acte authentique ou écriture sous seing privé authentifiée par notaire, peut être enregistré auprès du bureau des registres immobiliers compétent: cette transcription a une fonction de “réservation” dans le sens que l’acquéreur, après l’avant-contrat, est protégé contre les préjudices qui pourraient découler de n’importe quel acte de disposition que le promettant vendeur effectue sur le bien objet de cet avant-contrat pendant la période qui suit sa conclusion.
Cependant cet effet cesse si dans un délai d’un an à compter du terme convenu (d’où l’importance de fixer un terme dans l’avant-contrat), ou de trois ans à compter de l’enregistrement, la transcription du contrat définitif ou d’un autre acte équivalent (comme le verdict prononcé par un juge, évoqué ci-dessus) n’a pas été faite.
Cette règle s’applique aussi dans le cas où le contrat a comme objet un bien immobilier à construire, mais dans ce cas, l’avant-contrat doit comporter d’autres éléments outre le contenu minimum ci-dessus, comme la superficie utile de la partie de l’immeuble et la quote-part qui revient de droit au bénéficiaire sur l’ensemble de l’immeuble à construire, exprimée en millièmes (voir à ce propos le paragraphe relatif à la “Protection des acheteurs d’immeubles à construire”).
Quoi qu’il en soit, le notaire sait quels sont les éléments qu’une “bonne” proposition ou un “bon” avant-contrat doivent comporter, dans l’intérêt de la partie qui entend vendre aussi bien que de celle qui entend acheter: cas par cas, une liste de conseils techniques et juridiques sauvegardant au mieux les intérêts des deux parties sera préparée.
Dans la pratique commerciale des transactions immobilières, l’avant-contrat pour personne à désigner est un cas très fréquent.
Par celui-ci, l’acquéreur peut se réserver la faculté de nommer par la suite, en général au moment de la conclusion du contrat définitif, la personne qui va acquérir les droits et accepter les obligations résultant de ce contrat.
L’utilité de l’avant-contrat devient évidente si l’on considère qu’il permet à un sujet d’intervenir lors de la conclusion de l’avant-contrat et ensuite, suivant ce qu’il en décide, de choisir un sujet différent comme “acquéreur”, qui sera considéré comme tel à partir du moment de la conclusion définitive du contrat; ce type de contrat peut aussi de la sorte devenir un instrument de spéculation.
Le contrat pour personne à désigner peut cependant réserver de mauvaises surprises au vendeur, ne fût-ce que parce qu’il n’est pas toujours indifférent d’avoir affaire à un acquéreur plutôt qu’à un autre, pour les raisons les plus variées (solvabilité de l’acquéreur désigné, considérations personnelles et sociales, rapports préexistants …).
Comme une transaction immobilière comporte toutefois des points éminemment techniques, le notaire est certainement qualifié pour garantir le contenu qui mieux s’adapte aux exigences des contractants.