Il arrive fréquemment que, après avoir vu et choisi le bien immobilier à acheter, on se mette d’accord en grandes lignes avec la contrepartie, même si rien n’a encore été formalisé noir sur blanc.
Il convient alors absolument dès ce moment de s’adresser au notaire, même avant la signature de l’avant-contrat d’achat/vente (qu’on appelle compromis).
En effet, par l’avant-contrat les deux parties s’engagent à conclure avant une certaine date et à des conditions précises le contrat définitif de la transaction immobilière. Cet avant-contrat (même si conclu sous seing privé) donne naissance à des obligations qui ont validité juridique et engagent pleinement les parties (et comme tels peuvent même être l’objet d’une exécution forcée avec l’intervention d’un juge).
On comprend donc facilement combien il est opportun d’effectuer toute cette série de contrôles et de vérifications dont nous venons de parler (la pleine titularité de celui qui vend, la liberté du bien immobilier de tout type de contraintes et de charges, la régularité au cadastre et en termes de conformité et de permis de construire) avant de signer ce qu’on appelle le compromis qui, répétons-le, non seulement engage juridiquement les contractants, même s’ils l’ont rédigé sous seing privé, mais en règle général comporte aussi pour le futur acquéreur le versement simultané d’une somme d’argent (souvent non indifférente) à titre d’avance sur le montant final convenu. Le fait de s’en remettre immédiatement à un notaire fournit donc la possibilité de disposer d’un cadre juridique complet de la situation, d’obtenir des informations et des conseils précieux aux fins d’une conclusion positive de la transaction, et on évite ainsi, somme toute, le risque de conclure des avant-contrats (et donc de prendre des engagements et de payer certaines sommes) que probablement on n’aurait pas du tout signés si on avait connu la situation sous toutes ses facettes, ou en tous cas on n’aurait pas conclu à ces conditions et dans ces termes.
Par son intervention le notaire, absolument impartial (et protégeant ainsi également le futur vendeur), fait profiter les deux parties de sa préparation juridique, les conseillant sur les meilleures solutions dans le cas concret, effectuant tous les contrôles et toutes les vérifications nécessaires (et de toutes façons nécessaires en prévision du contrat définitif qui suivra), rédigeant lui-même l’avant-contrat et agissant ainsi à l’occasion comme conciliateur et médiateur, quand c’est possible, pour rapprocher les positions opposées des parties (à propos des avances sur le prix à verser, par exemple, de la définition de la date finale pour la conclusion de l’acte définitif – sachant bien, lui, après s’être fait une idée précise sur l’ensemble de la question, quels sont les temps techniques nécessaires pour arriver à l’acte final – jusqu’à la remise des clés, pour n’évoquer que quelques-uns parmi les points les plus délicats et statistiquement les plus discutés par les contractants).
Donc, bien qu’aujourd’hui il soit fort fréquent que les agences immobilières ne se limitent pas à jouer leur rôle traditionnel d’intermédiaire, mais qu’elles s’occupent aussi de la rédaction et de la conclusion du contrat de compromis, il semble en général bon de s’adresser d’abord au notaire de confiance dont on va requérir les services pour le contrat définitif, afin d’obtenir de celui-ci, lui ayant présenté la minute du contrat préliminaire à signer, toutes les informations et les suggestions qui s’imposent, comme expliqué ci-dessus.
Une loi de 1997 a rendu possible la transcription des avant-contrats, à condition qu’ils résultent d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé authentifié (donc l’"l’intervention" du notaire est indispensable) et dont les effets cessent et sont considérés comme n’ayant jamais été produits si dans un délai d’un an après la date convenue par les parties pour la signature du contrat définitif, et dans tous les cas dans les trois ans après la transcription ci-dessus, la transcription de l’acte définitif n’est pas faite: la transcription, avec son effet de “réservation” et de "publicité", protège le bénéficiaire d’une promesse unilatérale contre une inexécution possible de la part du vendeur contractant dans la promesse unilatérale, surtout dans le cas où il compterait vendre à des tiers le bien dont il a déjà promis précédemment la vente à un autre bénéficiaire d’une promesse unilatérale.
Dans le cas d’espèce, la transcription a une fonction essentielle pour la protection du futur acquéreur en raison de l’“opposabilité erga omnes”, qu’elle détermine pour cet avant-contrat, dans le sens qu’après que la transcription même a été faite, aucun sujet autre que ceux du compromis ne pourra dire qu’il n’était pas informé du contrat préliminaire transcrit et donc du fait que ce bien immobilier était dorénavant pratiquement “réservé”: la transcription de l’avant-contrat met l’acheteur à l’abri de tout fait préjudiciable qui pourrait concerner le bien immobilier (par exemple: des hypothèques ou des saisies) pendant la période de temps entre l’avant-contrat et le contrat définitif; même en cas de faillite du vendeur, la transcription du contrat préliminaire facilite de beaucoup le fait de reprendre possession de la totalité ou d’une partie des sommes versées (au moment de la faillite, le bénéficiaire se trouve en position privilégiée par rapport aux autres créditeurs).
Il faut souligner enfin que, pour ce qui est de l’enregistrement de l’avant-contrat, la taxe que la loi impose sur les arrhes éventuellement prévues (0,5%), ou sur les avances versées (3%) sera récupérée au moment de l’acte définitif, donc les impôts ainsi payés seront défalqués de ce qui est dû pour l’impôt principal au moment de l’inscription au registre du contrat définitif.
Donc les dépenses que les signataires du contrat devront prévoir en termes fiscaux regardent exclusivement les droits d’enregistrement et les droits de timbre, plus les dépenses pour la transcription de l’acte et la rémunération du notaire pour les services rendus (à savoir conseil, rédaction du contrat, son inscription et sa transcription).
Si donc la transcription de l’avant-contrat et par conséquent l’intervention du notaire dépendent du choix des parties (une faculté dont il est certainement bon de profiter, étant donné ce qui est exposé ci-dessus sur les garanties qui en découlent), il y a obligation pour les parties, et maintenant pour les agences immobilières, de pourvoir à l’inscription aux registres de ce contrat, même s’il a été établi sous seing privé.
Le notaire sera en mesure de vous fournir toutes les informations nécessaires concernant la nature du document à signer et le contenu du document, vous évitant ainsi des surprises fâcheuses.