Rent to buy: utilizzare un immobile oggi e acquistarlo in futuro
Il rent to buy è un contratto che permette di entrare immediatamente nella disponibilità di un immobile, rinviandone l'eventuale acquisto a un momento successivo. Durante questo periodo il futuro acquirente corrisponde al proprietario un canone, una parte del quale remunera l'utilizzazione del bene, mentre un'altra parte viene imputata al prezzo della compravendita, qualora il conduttore decida di esercitare il diritto di acquisto.
Si tratta di uno strumento particolarmente utile quando chi desidera acquistare una casa non dispone ancora dell'intera somma necessaria oppure non intende ricorrere immediatamente a un finanziamento bancario. Il proprietario, dal canto suo, può mettere a reddito l'immobile e individuare un potenziale acquirente, senza trasferire subito la proprietà. Le parti possono così organizzare l'operazione in due momenti distinti, stabilendo fin dall'inizio il prezzo della futura vendita, la durata del rapporto, l'importo dei canoni e le condizioni alle quali potrà avvenire il trasferimento.
Il rent to buy ha trovato una disciplina legislativa espressa nell'articolo 23 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, che regola i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. La normativa non ha inventato dal nulla una nuova modalità di contrattazione: anche prima del 2014 era possibile costruire accordi che combinassero l'utilizzazione immediata di un immobile con la prospettiva del suo successivo acquisto. L'intervento del legislatore ha però fornito a questa operazione una disciplina specifica, soprattutto per quanto riguarda la trascrizione nei registri immobiliari e le garanzie riconosciute alle parti.
Oggi il rent to buy può essere utilizzato non soltanto per le abitazioni, ma anche per immobili commerciali, uffici, capannoni e terreni. Non è inoltre riservato ai rapporti tra privati: il concedente e il conduttore possono essere persone fisiche, società o altri soggetti, fermo restando che la disciplina concreta dell'operazione deve essere coordinata con la natura dell'immobile e con le caratteristiche delle parti.
Come funziona il rent to buy
Il contratto si articola in due fasi. Nella prima il proprietario, chiamato concedente, attribuisce al conduttore la disponibilità dell'immobile, che può quindi utilizzarlo secondo quanto stabilito nell'accordo. Durante questo periodo il conduttore paga i canoni convenuti, senza diventare ancora proprietario.
La seconda fase è rappresentata dall'eventuale acquisto. Il contratto attribuisce infatti al conduttore il diritto di acquistare l'immobile entro un termine determinato, a un prezzo concordato, imputando al corrispettivo la parte dei canoni indicata dalle parti. Se il conduttore esercita tale diritto secondo le modalità previste, il concedente è obbligato a procedere al trasferimento. Se invece decide di non acquistare, il rapporto termina secondo le condizioni stabilite dalla legge e dal contratto.
Il conduttore ha dunque un diritto di acquisto, ma non è obbligato a comprare. Questa è una caratteristica essenziale del modello disciplinato dall'articolo 23. Se le parti intendono assumere fin dall'inizio un obbligo reciproco di comprare e vendere, la loro operazione può essere strutturata diversamente, ad esempio mediante un preliminare di compravendita accompagnato dalla concessione anticipata del godimento dell'immobile.
È altrettanto importante chiarire che il trasferimento della proprietà non avviene automaticamente per il solo fatto che il conduttore abbia pagato un determinato numero di canoni. Nel rent to buy disciplinato dall'articolo 23, l'acquisto richiede l'esercizio del diritto attribuito al conduttore e il perfezionamento del trasferimento secondo le forme previste dalla legge. Una clausola che preveda un passaggio automatico della proprietà al pagamento dell'ultima rata può ricondurre l'operazione a una figura negoziale differente, da valutare secondo la relativa disciplina.
La distinzione tra quota per il godimento e quota destinata al prezzo
La caratteristica economica principale del rent to buy consiste nella divisione del canone in due componenti. Una remunera l'utilizzazione dell'immobile durante il periodo iniziale, mentre l'altra viene destinata al pagamento del prezzo, nel caso in cui si realizzi la compravendita.
Si immagini che il proprietario di un appartamento concordi un prezzo di vendita di 240.000 euro e attribuisca al conduttore il diritto di acquistarlo entro cinque anni. Le parti stabiliscono un canone mensile di 1.200 euro, suddiviso in 700 euro per il godimento e 500 euro da imputare al prezzo.
Se il conduttore esercita il diritto di acquisto dopo cinque anni e ha regolarmente pagato tutti i canoni, avrà corrisposto complessivamente 72.000 euro, dei quali 42.000 per l'utilizzazione dell'immobile e 30.000 destinati al prezzo. Al momento della compravendita dovrà quindi versare, salvo diversi accordi, i restanti 210.000 euro.
L'esempio mostra che il rent to buy non coincide con una locazione nella quale tutti i canoni vengono progressivamente utilizzati per acquistare la casa. Le parti devono stabilire espressamente quale porzione di ogni pagamento sia destinata al corrispettivo del futuro trasferimento; soltanto questa porzione, e non l'intero canone, riduce il prezzo ancora dovuto.
La distinzione è essenziale anche sotto il profilo fiscale, perché la componente riferita al godimento viene trattata secondo le regole proprie di tale utilizzazione, mentre quella imputata al prezzo riceve il trattamento previsto per gli acconti sulla futura vendita.
Il contratto deve inoltre disciplinare che cosa accade alle somme destinate al prezzo qualora l'acquisto non venga effettuato. Non è corretto presumere che siano sempre interamente restituite oppure, al contrario, che il proprietario possa trattenerle integralmente. L'articolo 23, comma 1-bis, richiede espressamente che le parti definiscano la quota da restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto.
La durata del contratto e il diritto di acquistare
Le parti possono stabilire liberamente, nei limiti della disciplina applicabile, la durata del rapporto e il termine entro il quale il conduttore può esercitare il diritto di acquisto. La scelta deve tenere conto delle esigenze concrete: un periodo troppo breve potrebbe non consentire al conduttore di accumulare le risorse necessarie, mentre una durata molto lunga potrebbe risultare poco conveniente per il proprietario, che rimane vincolato alle condizioni della futura vendita.
Il termine di dieci anni, spesso associato al rent to buy, riguarda in particolare la durata massima degli effetti della trascrizione prevista dall'articolo 23, comma 3. Non deve essere considerato, senza ulteriori precisazioni, come un termine oltre il quale le parti non possano mai assumere alcun obbligo contrattuale. Se viene concordata una durata superiore, occorre però valutare attentamente la protezione che la trascrizione può assicurare, poiché il particolare effetto prenotativo previsto dalla legge non può protrarsi oltre dieci anni.
Il contratto deve precisare come il conduttore debba comunicare la decisione di acquistare, entro quale termine e con quali modalità debba essere stipulato l'atto di trasferimento. È opportuno stabilire anche quale documentazione debba essere predisposta, come venga determinato il saldo del prezzo e quali siano le conseguenze dell'eventuale mancata collaborazione del concedente.
Quando il conduttore esercita validamente il diritto di acquisto, il concedente è obbligato a trasferire l'immobile secondo le condizioni pattuite. Se si rifiuta ingiustificatamente di concludere il contratto definitivo, il conduttore può, ricorrendone i presupposti, chiedere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ai sensi dell'articolo 2932 del Codice civile, espressamente richiamato dall'articolo 23.
Il diritto di acquisto può essere strutturato in modo da consentirne l'esercizio durante un determinato periodo oppure entro una scadenza finale. Il contratto dovrebbe disciplinare anche la possibilità di anticipare il trasferimento, quando le parti desiderino lasciare al conduttore la facoltà di acquistare prima del termine originariamente previsto.
La trascrizione del rent to buy: la principale tutela dell'acquirente
Uno degli aspetti più importanti della disciplina è la possibilità di trascrivere il rent to buy nei registri immobiliari. La trascrizione consente di proteggere il conduttore nei confronti di determinate vicende successive che potrebbero riguardare l'immobile mentre questo è ancora di proprietà del concedente.
Il problema deriva dalla struttura stessa dell'operazione. Per un periodo che può durare diversi anni, il conduttore utilizza l'immobile e versa somme destinate al prezzo, ma non ne è ancora proprietario. Durante questo intervallo il concedente potrebbe vendere il bene a un altro soggetto, concederlo in garanzia a una banca oppure subire iniziative esecutive da parte dei propri creditori.
L'articolo 23 richiama la disciplina della trascrizione del contratto preliminare contenuta nell'articolo 2645-bis del Codice civile e attribuisce inoltre alla trascrizione gli effetti previsti dall'articolo 2643, primo comma, n. 8, per le locazioni ultranovennali. Il risultato è una tutela che riguarda sia la disponibilità dell'immobile durante la prima fase del rapporto sia il successivo acquisto, attraverso il particolare effetto prenotativo previsto dalla legge.
Si pensi al caso di un rent to buy trascritto nel gennaio 2026, con diritto di acquisto esercitabile entro il dicembre 2031. Se, dopo la trascrizione, viene iscritta un'ipoteca contro il concedente oppure trascritto un pignoramento, il conduttore può avvalersi, alle condizioni stabilite dalla legge, della priorità derivante dalla trascrizione del proprio contratto. Quando il successivo acquisto venga perfezionato e pubblicizzato nei termini previsti, le formalità posteriori alla trascrizione del rent to buy non possono normalmente pregiudicare la posizione protetta del conduttore.
La tutela non deve però essere sopravvalutata. La trascrizione non elimina i vincoli già efficacemente iscritti o trascritti prima del rent to buy, né costituisce una garanzia generale contro qualsiasi problema relativo all'immobile. Per questo motivo il notaio deve verificare la situazione giuridica del bene prima della stipula, accertando quali formalità risultino già esistenti e se possano incidere sul futuro acquisto.
Perché è importante stipulare il contratto dal notaio
Affinché il contratto possa essere trascritto, è necessario disporre di un titolo idoneo ai sensi delle disposizioni sulla pubblicità immobiliare. Nella pratica ciò comporta il ricorso all'atto pubblico notarile oppure alla scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, ferma la possibilità dei titoli giudiziali previsti dalla legge.
L'intervento del notaio permette di effettuare le verifiche sulla proprietà e sulle ipoteche, di individuare correttamente l'immobile e di predisporre le clausole relative ai canoni, al diritto di acquisto e alle conseguenze dell'eventuale inadempimento. Consente inoltre di assicurare la pubblicità del contratto e di verificarne il coordinamento con le formalità già presenti nei registri immobiliari.
La protezione riconosciuta dalla trascrizione può durare per l'intero periodo contrattualmente previsto, entro il limite massimo di dieci anni. È una differenza rilevante rispetto alla trascrizione ordinaria del preliminare, i cui effetti prenotativi sono soggetti al limite generale di tre anni e all'ulteriore termine annuale collegato alla data concordata per il definitivo.
La scelta di trascrivere il rent to buy è particolarmente importante quando il conduttore versa somme consistenti da imputare al prezzo oppure quando il trasferimento deve essere rinviato per diversi anni. In simili situazioni, limitarsi a una scrittura privata non autenticata significa rinunciare alla specifica protezione pubblicitaria prevista dalla legge.
Il privilegio sulle somme da restituire
La trascrizione può inoltre attribuire al conduttore una tutela nel caso in cui, per l'inadempimento del concedente, sorga un credito alla restituzione delle somme versate.
L'articolo 23 richiama infatti l'articolo 2775-bis del Codice civile, che disciplina il privilegio speciale sui crediti conseguenti alla mancata esecuzione di un preliminare trascritto. Il richiamo consente di applicare, secondo i presupposti e i limiti della disciplina, una tutela anche ai crediti restitutori derivanti dal rent to buy.
Il privilegio può attribuire al conduttore una posizione preferenziale sul ricavato dell'esecuzione immobiliare, ma non equivale a una garanzia assoluta di rimborso. Occorre considerare le condizioni di efficacia della trascrizione, le eventuali ipoteche aventi priorità o particolare tutela e il valore effettivo dell'immobile.
La protezione del conduttore risulta quindi dalla combinazione di più strumenti: la possibilità di ottenere il trasferimento nei confronti del concedente, la priorità derivante dalla trascrizione e, quando ne sussistano i presupposti, il privilegio relativo ai crediti restitutori.
Gli obblighi del conduttore e del proprietario durante il godimento
Durante il periodo iniziale il conduttore ha la disponibilità dell'immobile, ma la proprietà rimane al concedente. Occorre quindi stabilire chi debba sostenere le spese di manutenzione, come debba essere custodito il bene e quali interventi possano essere eseguiti dal conduttore.
L'articolo 23, comma 3, richiama, in quanto compatibili, alcune disposizioni del Codice civile in materia di usufrutto, fra le quali gli articoli da 1002 a 1007 e gli articoli 1012 e 1013. Il legislatore ha quindi individuato una disciplina del godimento che non coincide semplicemente con quella ordinaria della locazione.
Per effetto di tali richiami, le spese relative alla custodia, all'amministrazione e alla manutenzione ordinaria gravano, in linea generale, sul conduttore, mentre le riparazioni straordinarie spettano normalmente al proprietario, secondo il regime degli articoli 1004 e 1005 del Codice civile. Occorre però considerare le particolarità del rapporto e le eventuali disposizioni contrattuali compatibili con la disciplina.
Se, ad esempio, durante il godimento si rende necessario sostituire integralmente una parte rilevante del tetto dell'edificio, il problema deve essere valutato diversamente rispetto alla manutenzione ordinaria degli impianti o alla riparazione di un danno provocato da un uso negligente dell'immobile. La distinzione può assumere particolare rilievo negli edifici condominiali, nei quali le deliberazioni sulle opere comuni possono determinare spese considerevoli.
È opportuno che il contratto disciplini anche le eventuali modificazioni dell'immobile. Il conduttore potrebbe desiderare di effettuare lavori prima di acquistarne la proprietà, ma non dovrebbe poter intervenire liberamente sulle caratteristiche del bene senza aver concordato con il concedente la natura delle opere, i necessari titoli edilizi e le conseguenze dell'eventuale mancato acquisto.
Un altro aspetto riguarda le assicurazioni e la responsabilità per i danni. Le parti possono stabilire chi debba stipulare o mantenere determinate coperture, come debbano essere gestiti i sinistri e quali obblighi di comunicazione sorgano in caso di danneggiamento dell'immobile.
Per gli appartamenti condominiali è inoltre opportuno disciplinare i rapporti con l'amministratore e la partecipazione alle decisioni relative alla gestione. Le disposizioni richiamate dall'articolo 23 richiedono di coordinare la posizione del proprietario con quella del conduttore, considerando la distinzione tra amministrazione ordinaria e straordinaria e le regole applicabili ai diritti di godimento.
La corretta disciplina di questi aspetti evita che, durante un rapporto destinato a durare molti anni, sorgano contestazioni su chi debba sostenere determinati costi e su quali attività siano consentite.
Che cosa accade se il conduttore non acquista l'immobile
Una delle principali caratteristiche del rent to buy è che il conduttore può scegliere di non acquistare. Tale decisione, quando costituisce il legittimo mancato esercizio del diritto attribuitogli, non rappresenta di per sé un inadempimento contrattuale.
Alla scadenza del termine stabilito, se il diritto non è stato esercitato, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile. Occorre inoltre regolare la sorte dei canoni corrisposti durante il periodo di godimento.
La parte dei canoni destinata a remunerare l'utilizzazione dell'immobile rimane normalmente acquisita al concedente, perché corrisponde al godimento già ricevuto dal conduttore. Per la componente imputabile al prezzo, invece, l'articolo 23, comma 1-bis, richiede che le parti definiscano nel contratto la quota da restituire in caso di mancato acquisto.
Si torni all'esempio dell'appartamento del prezzo di 240.000 euro, con canoni mensili di 1.200 euro, suddivisi in 700 euro per il godimento e 500 euro imputabili al prezzo. Dopo cinque anni il conduttore avrà versato 30.000 euro destinati al corrispettivo del futuro acquisto. Se decide di non comprare, occorrerà applicare la clausola che stabilisce quanta parte di questi 30.000 euro debba essere restituita.
Le parti possono disciplinare questa conseguenza tenendo conto dell'interesse del proprietario, che durante il rapporto ha rinunciato alla possibilità di vendere liberamente il bene ad altri, e di quello del conduttore, che ha versato somme in previsione di un acquisto rimasto eventuale. La misura delle somme trattenute deve comunque essere valutata alla luce della causa del contratto, delle disposizioni applicabili e dei limiti generali dell'autonomia contrattuale.
È importante distinguere il mancato acquisto dall'inadempimento. Il conduttore che decide legittimamente di non comprare esercita una facoltà prevista dal contratto; chi invece non paga i canoni, danneggia l'immobile o non rispetta altri obblighi può rendersi inadempiente, con conseguenze giuridiche differenti.
L'inadempimento e la risoluzione del contratto
Il rent to buy è un contratto destinato a essere eseguito nel tempo e può quindi presentare difficoltà sia durante la fase di godimento sia al momento dell'eventuale acquisto.
Una delle ipotesi più frequenti riguarda il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore. L'articolo 23, comma 2, prevede una disciplina specifica, stabilendo che il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, del numero minimo di canoni determinato dalle parti, che non può essere inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.
Si immagini un rapporto nel quale siano previsti sessanta canoni mensili. Il contratto potrà stabilire, nel rispetto della legge, che il mancato pagamento di almeno tre canoni, anche non consecutivi, determini la risoluzione secondo il meccanismo previsto. Non sarebbe invece conforme alla disposizione una clausola che stabilisse, come soglia di risoluzione ai sensi del comma 2, un numero inferiore al minimo legale.
Il contratto deve comunque disciplinare con attenzione le modalità di accertamento dell'inadempimento, le comunicazioni tra le parti e gli effetti della risoluzione, senza trascurare le disposizioni generali applicabili.
Se è inadempiente il conduttore
Quando il contratto si risolve per inadempimento del conduttore, l'articolo 23, comma 5, riconosce al concedente il diritto alla restituzione dell'immobile e stabilisce che questi acquisisce integralmente i canoni a titolo di indennità, salvo che nel contratto sia stato diversamente convenuto.
La conseguenza è particolarmente rilevante. In mancanza di una diversa pattuizione, il concedente può trattenere anche la parte dei canoni che, se la compravendita fosse stata conclusa, sarebbe stata imputata al prezzo. È quindi importante che il conduttore conosca questa conseguenza prima di sottoscrivere il contratto, soprattutto quando la quota destinata al futuro acquisto sia elevata.
La legge non impedisce alle parti di stabilire una disciplina diversa, ad esempio prevedendo la restituzione di una parte delle somme destinate al prezzo anche in determinate ipotesi di risoluzione. La scelta deve essere compiuta considerando l'equilibrio economico del rapporto e le garanzie che il concedente intende ottenere.
Se è inadempiente il proprietario
Quando invece il contratto si risolve per inadempimento del concedente, la disciplina prevede che quest'ultimo restituisca la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
Si pensi al proprietario che, dopo aver concesso il godimento dell'immobile e ricevuto per anni i canoni, si rifiuti ingiustificatamente di stipulare la compravendita nonostante il conduttore abbia validamente esercitato il diritto di acquisto. In tale situazione il conduttore può valutare se chiedere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire l'immobile oppure utilizzare i rimedi collegati all'inadempimento e alla risoluzione.
Il richiamo all'articolo 2932 del Codice civile consente, quando ricorrano tutti i presupposti, di ottenere una sentenza che produca gli effetti del trasferimento non effettuato. Se invece il rapporto viene risolto, trova applicazione la disciplina restitutoria prevista dall'articolo 23, comma 5, ferme le ulteriori questioni da valutare secondo le norme generali.
Come si ottiene la restituzione dell'immobile
La restituzione materiale dell'immobile può rappresentare una delle difficoltà più importanti per il concedente, soprattutto quando il conduttore, dopo la scadenza o la risoluzione del contratto, continui a occupare il bene.
Il testo vigente dell'articolo 23, comma 2, prevede espressamente che, per il rilascio dell'immobile, il concedente possa avvalersi del procedimento per convalida di sfratto disciplinato dal Codice di procedura civile. Non è quindi corretto affermare, come avveniva in alcune ricostruzioni anteriori, che il rent to buy richieda necessariamente un ordinario giudizio di rilascio e che la procedura di sfratto sia sempre esclusa.
La scelta dello strumento processuale e la sua concreta utilizzabilità devono essere valutate in relazione alla situazione verificatasi, alla formulazione del contratto e ai presupposti previsti dalla disciplina processuale. Non è possibile garantire in astratto che il recupero dell'immobile avvenga sempre in tempi brevi, perché la durata delle procedure dipende dalle circostanze e dall'eventuale opposizione del conduttore.
È quindi opportuno che il contratto sia predisposto con attenzione anche sotto questo profilo, individuando chiaramente gli obblighi di restituzione e le conseguenze della cessazione del rapporto.
Il rent to buy e la crisi economica di una delle parti
La disciplina del rent to buy deve essere coordinata anche con le disposizioni che regolano la crisi e l'insolvenza dei soggetti coinvolti. Il problema si presenta soprattutto quando il concedente è un'impresa costruttrice oppure quando una delle parti svolge un'attività economica e viene assoggettata a una procedura concorsuale.
L'articolo 23, comma 6, del DL 133/2014 contiene disposizioni specifiche che fanno ancora riferimento al fallimento e alla precedente legge fallimentare. Il loro contenuto deve oggi essere letto tenendo conto del Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, introdotto dal D.Lgs. 14/2019, e delle relative disposizioni di coordinamento e transitorie.
Per il caso di insolvenza del concedente, la disciplina speciale stabilisce il principio della prosecuzione del contratto, ferma la possibile applicazione delle regole sulle azioni revocatorie. Questa protezione assume particolare importanza perché il conduttore potrebbe avere già versato importi significativi senza essere ancora diventato proprietario.
La protezione non deve però essere confusa con un'esclusione generalizzata da qualsiasi azione revocatoria. Occorre considerare le disposizioni applicabili alle vendite e ai contratti prenotativi conclusi a giusto prezzo, nonché le condizioni previste per gli immobili destinati ad abitazione principale o, nelle fattispecie contemplate dalla legge, a sede principale dell'attività d'impresa.
Se invece viene assoggettato alla procedura il conduttore, occorre considerare il regime dei contratti pendenti e le facoltà attribuite agli organi della procedura, tenendo conto della disciplina applicabile alla specifica situazione.
Questi problemi richiedono una valutazione più articolata di quella normalmente necessaria per un contratto tra privati che non svolgono attività imprenditoriale. Quando il concedente è una società o un'impresa costruttrice, è quindi particolarmente importante verificare la situazione dell'immobile, l'eventuale presenza di ipoteche e le garanzie offerte dalla trascrizione.
Il rent to buy di un immobile in costruzione
Il rent to buy può essere utilizzato anche per immobili in corso di costruzione, purché le caratteristiche del bene e del rapporto consentano l'immediata concessione del godimento prevista dalla disciplina.
L'operazione richiede, tuttavia, cautele particolari, soprattutto quando il concedente è un'impresa costruttrice che abbia finanziato l'intervento mediante un mutuo garantito da ipoteca sul terreno o sul fabbricato.
L'articolo 23, comma 4, stabilisce che, se il contratto ha per oggetto un'abitazione, il divieto previsto dall'articolo 8 del D.Lgs. 122/2005 opera fin dalla concessione del godimento. Questa disposizione impone di coordinare la stipula con il regime delle ipoteche e dei finanziamenti relativi all'intervento edilizio, secondo le condizioni previste dalla normativa speciale.
Non è dunque corretto concludere che qualsiasi ipoteca esistente sull'immobile renda sempre impossibile il rent to buy, né che basti prevedere genericamente l'accollo del mutuo del costruttore. Occorre verificare se siano stati effettuati gli adempimenti richiesti per il frazionamento del finanziamento e dell'ipoteca oppure per la cancellazione del gravame, secondo le fattispecie disciplinate dall'articolo 8.
Un'ulteriore cautela riguarda la concreta utilizzabilità dell'immobile. Se la costruzione si trova ancora in una fase iniziale, nella quale non è possibile attribuirne effettivamente il godimento, può essere necessario utilizzare una diversa struttura contrattuale e verificare l'applicazione delle garanzie previste dal D.Lgs. 122/2005 per gli acquirenti di immobili da costruire.
L'acquisto di un'abitazione in costruzione deve quindi essere esaminato considerando sia la disciplina del rent to buy sia quella speciale che tutela le persone fisiche nei rapporti con il costruttore. Il coordinamento non può essere risolto sulla base della sola denominazione attribuita al contratto.
Le imposte nel rent to buy
Il trattamento fiscale costituisce uno degli aspetti più delicati del rent to buy, perché il contratto combina l'utilizzazione attuale dell'immobile con un eventuale trasferimento futuro della proprietà.
La disciplina tributaria è stata chiarita dall'Agenzia delle Entrate con la circolare 19 febbraio 2015, n. 4/E, che distingue le somme corrisposte per il godimento dell'immobile da quelle destinate a essere imputate al prezzo.
La componente relativa al godimento viene assoggettata, secondo le condizioni dell'operazione, al regime fiscale proprio delle locazioni. La componente destinata al corrispettivo del futuro trasferimento viene invece considerata, sul piano fiscale, come un acconto sul prezzo della vendita.
La differenza deve essere rispettata tanto quando il concedente è un privato quanto quando agisce nell'esercizio di un'impresa, tenendo conto delle diverse regole sull'IVA, sull'imposta di registro e sulle imposte sui redditi.
Le imposte durante il periodo di godimento
Per le somme che remunerano il godimento, il trattamento fiscale dipende dalla tipologia dell'immobile, dalla natura del concedente e dal regime applicabile alla concessione in utilizzazione.
Quando il concedente è una persona fisica che opera al di fuori dell'attività d'impresa, la componente relativa al godimento viene trattata, secondo le regole applicabili, come corrispettivo della locazione. Se il concedente è un'impresa, occorre verificare anche la disciplina IVA, distinguendo le operazioni esenti da quelle imponibili.
La componente dei canoni imputata al prezzo deve invece essere considerata separatamente. Quando gli acconti sono soggetti a IVA, occorre applicare le disposizioni relative agli anticipi del corrispettivo e ai conseguenti obblighi di fatturazione. Quando non sono soggetti a IVA, assume rilievo la disciplina dell'imposta di registro.
La circolare 4/E/2015 deve oggi essere letta tenendo conto delle modifiche legislative successive. In particolare, il D.Lgs. 139/2024 ha modificato il trattamento di registro delle caparre e degli acconti non soggetti a IVA pattuiti nei contratti preliminari, prevedendo l'aliquota dello 0,50%, oppure la minore imposta applicabile al definitivo. Occorre però verificare specificamente l'applicabilità della disciplina al contratto concretamente stipulato, senza trasferire automaticamente al rent to buy tutte le regole previste per il preliminare ordinario.
Anche il trattamento delle somme che il concedente trattiene quando l'acquisto non viene effettuato richiede una valutazione specifica, perché occorre considerare la funzione attribuita alle somme, le ragioni della mancata compravendita e la disciplina fiscale applicabile.
Le imposte sulla compravendita finale
Se il conduttore esercita il diritto di acquisto, il trasferimento della proprietà è soggetto al trattamento fiscale previsto per la specifica compravendita. Occorre quindi distinguere le vendite imponibili a IVA da quelle soggette a imposta proporzionale di registro e verificare l'eventuale spettanza delle agevolazioni prima casa.
La componente dei canoni già imputata al prezzo deve essere considerata nella determinazione del saldo, fermo restando il corretto trattamento tributario degli importi precedentemente corrisposti.
È importante inoltre ricordare che la possibilità di utilizzare il sistema del prezzo-valore e le agevolazioni prima casa dipende dai requisiti previsti dalle rispettive normative. La stipula di un rent to buy non attribuisce automaticamente il diritto a beneficiare di tali regimi, che devono essere verificati in relazione alla compravendita e alla posizione dell'acquirente.
IMU, TARI e altre spese
Durante il periodo di godimento, la proprietà dell'immobile rimane al concedente. In linea generale, pertanto, il soggetto passivo dell'IMU continua a essere il proprietario, secondo la disciplina del tributo e salve le particolari situazioni previste dalla legge.
La TARI deve invece essere valutata considerando il soggetto che occupa o detiene l'immobile e le regole applicabili, sicché normalmente assume rilievo la posizione del conduttore che ne ha l'effettiva disponibilità.
Non è più attuale il riferimento, presente in molte guide risalenti, alla TASI come tributo autonomo da ripartire tra proprietario e occupante. La TASI è stata infatti abolita, con assorbimento della relativa disciplina nel nuovo assetto dell'IMU a decorrere dal 2020.
Per comprendere il costo complessivo dell'operazione è quindi necessario considerare, oltre alle imposte sui canoni e sul trasferimento finale, anche quelle relative al possesso e all'utilizzazione dell'immobile, le spese di manutenzione, gli eventuali oneri condominiali e i costi notarili e pubblicitari.
Rent to buy, buy to rent e help to buy: quali differenze
L'espressione rent to buy viene spesso utilizzata, nel linguaggio corrente, per indicare qualsiasi operazione nella quale il pagamento del prezzo di un immobile venga distribuito nel tempo. Dal punto di vista giuridico, però, è importante distinguere il modello disciplinato dall'articolo 23 da altre formule che possono perseguire finalità economiche simili.
Nel rent to buy il proprietario concede immediatamente il godimento dell'immobile e attribuisce al conduttore un diritto di acquisto, senza imporre a quest'ultimo di comprare. Durante il rapporto vengono corrisposti canoni dei quali una parte è destinata al prezzo, mentre il trasferimento rimane eventuale.
Con l'espressione buy to rent si indica generalmente un'operazione nella quale la proprietà viene trasferita immediatamente all'acquirente, mentre il pagamento del prezzo viene dilazionato, prevedendo garanzie e clausole dirette a tutelare il venditore in caso di inadempimento. La disciplina dipende dalla struttura giuridica concretamente adottata e non può essere ricondotta automaticamente all'articolo 23.
La formula help to buy viene invece utilizzata per descrivere accordi nei quali l'acquirente versa progressivamente caparre o acconti durante un periodo preliminare, allo scopo di accumulare parte delle risorse necessarie e chiedere successivamente alla banca un finanziamento per il saldo. In questo caso non è necessariamente prevista l'immediata concessione del godimento e l'operazione deve essere valutata secondo la disciplina dei contratti preliminari, dei pagamenti anticipati e delle eventuali garanzie.
Le denominazioni inglesi non identificano quindi sempre figure giuridiche tipiche o dotate di una disciplina autonoma. Ciò che conta è il contenuto concreto dell'accordo: il momento in cui viene trasferita la proprietà, la presenza di un diritto o di un obbligo di acquistare, le modalità di pagamento e le garanzie previste per l'inadempimento.
In determinate situazioni possono essere utilizzate anche soluzioni differenti, come la vendita con riserva della proprietà, il pagamento dilazionato garantito da ipoteca oppure la vendita della nuda proprietà con riserva dell'usufrutto. Si tratta, tuttavia, di operazioni che presentano caratteristiche ed effetti propri e che non devono essere confuse con il rent to buy.
Quando conviene utilizzare il rent to buy
Il rent to buy può essere conveniente quando il futuro acquirente ha una prospettiva concreta di disporre, entro un periodo determinato, delle risorse necessarie per acquistare l'immobile. Può trattarsi, ad esempio, di una persona che prevede di vendere un'altra proprietà, di ottenere un finanziamento dopo aver migliorato la propria posizione reddituale oppure di accumulare progressivamente una parte del prezzo.
Il vantaggio consiste nella possibilità di utilizzare fin da subito il bene, fissando le condizioni del futuro acquisto e ottenendo, attraverso la trascrizione, una protezione rispetto a determinate vicende successive che potrebbero interessare il patrimonio del concedente.
Occorre però considerare che i canoni possono essere superiori a quelli di una normale locazione, proprio perché comprendono una componente destinata al futuro prezzo. Se il conduttore non riesce a completare l'acquisto, potrebbe non recuperare integralmente gli importi corrisposti, secondo quanto previsto dal contratto. Il rent to buy non elimina quindi il problema della disponibilità delle risorse, ma lo rinvia a un momento successivo: è importante che la previsione di poter pagare il saldo sia realistica.
Per il proprietario, il vantaggio è rappresentato dalla possibilità di individuare un acquirente interessato e di ottenere, durante il periodo iniziale, un corrispettivo per il godimento e somme destinate alla futura vendita. Il rischio principale è che il conduttore decida legittimamente di non acquistare oppure diventi inadempiente, lasciando il proprietario nella necessità di recuperare l'immobile e cercare un altro compratore.
Un ulteriore elemento riguarda il prezzo. Se viene stabilito fin dall'inizio e il trasferimento si realizza dopo molti anni, l'andamento del mercato immobiliare potrebbe rendere il corrispettivo originariamente concordato più o meno conveniente per una delle parti. Questo rischio può essere considerato nella definizione della durata del rapporto e, nei limiti consentiti dalla legge, delle eventuali clausole contrattuali.
Il rent to buy non costituisce dunque una soluzione universalmente migliore rispetto alla compravendita immediata o al normale preliminare. È uno strumento utile per determinate esigenze, ma richiede una valutazione congiunta della situazione economica delle parti, delle caratteristiche dell'immobile e della disciplina fiscale.
L'importanza di predisporre correttamente il contratto
La complessità del rent to buy deriva dal fatto che il contratto disciplina, nello stesso documento, un rapporto di godimento destinato a durare nel tempo e un eventuale trasferimento immobiliare futuro.
È necessario individuare con precisione l'immobile, il prezzo della possibile compravendita, la durata del godimento, il termine e le modalità per esercitare il diritto di acquisto e la ripartizione dei canoni tra remunerazione dell'utilizzazione e anticipazione del corrispettivo. Occorre inoltre stabilire la sorte della componente destinata al prezzo in caso di mancato acquisto, distinguendo questa situazione dall'inadempimento del conduttore.
Un'attenzione particolare deve essere dedicata agli obblighi di manutenzione, alle assicurazioni, alle spese condominiali e agli eventuali lavori che il conduttore intenda eseguire. Devono poi essere disciplinate le modalità di restituzione dell'immobile e le conseguenze del mancato pagamento dei canoni o del rifiuto del concedente di procedere al trasferimento.
La trascrizione nei registri immobiliari rappresenta una tutela fondamentale, ma presuppone che il contratto sia predisposto in forma idonea e che siano state effettuate le verifiche necessarie sulla situazione giuridica del bene.
Anche il trattamento tributario richiede una valutazione preventiva, perché la ripartizione dei canoni e la natura del concedente possono incidere sulle imposte dovute durante il rapporto e in occasione dell'eventuale compravendita.
Per queste ragioni è opportuno coinvolgere il notaio già nella fase di elaborazione degli accordi, prima che le parti si impegnino su canoni, prezzo e durata. La corretta costruzione del contratto consente di utilizzare le opportunità offerte dal rent to buy, evitando che uno strumento pensato per agevolare un futuro acquisto diventi fonte di incertezze e controversie.