2.1. La proprietà dell'immobile e le formalità pregiudizievoli
Prima di acquistare un immobile è necessario verificare che il venditore sia effettivamente titolare del diritto che intende trasferire e che sul bene non gravino ipoteche, pignoramenti o altri vincoli incompatibili con le condizioni della compravendita. Si tratta di controlli fondamentali, perché l'acquirente non deve limitarsi ad accertare che l'appartamento corrisponda alle proprie esigenze, ma deve anche avere la sicurezza di poterlo acquistare dal soggetto legittimato a venderlo e di riceverlo nella situazione giuridica concordata.
Queste verifiche vengono effettuate dal notaio attraverso l'esame del titolo di provenienza e le ispezioni nei registri immobiliari. Occorre infatti ricostruire non soltanto come il venditore abbia acquistato il bene, ma anche le successive vicende che possono averne modificato la titolarità oppure inciso sulla sua disponibilità. Il fatto che una persona abiti da molti anni in un appartamento o risulti intestataria del bene in Catasto non costituisce, da solo, una prova sufficiente della proprietà.
Il titolo di provenienza e la titolarità del diritto
Il primo documento da esaminare è il titolo di provenienza, vale a dire l'atto o il fatto giuridico in virtù del quale il venditore è diventato proprietario dell'immobile. Può trattarsi di una precedente compravendita, di una donazione, di una divisione, di un provvedimento giudiziario oppure di un acquisto avvenuto per successione ereditaria.
L'esame del titolo permette di individuare quale diritto appartenga effettivamente al venditore. Non sempre, infatti, chi si presenta come proprietario è titolare della piena proprietà dell'intero immobile: potrebbe possederne soltanto una quota, aver acquistato la nuda proprietà oppure essere titolare di un diritto diverso da quello che l'acquirente intende ottenere.
Si pensi, ad esempio, a un appartamento appartenente a due fratelli in parti uguali. Uno dei due non può vendere da solo l'intera proprietà, ma può disporre, nei limiti previsti dalla legge, della propria quota. Se l'acquirente intende comprare l'intero appartamento, occorre quindi che intervengano entrambi i proprietari oppure un soggetto munito dei necessari poteri di rappresentanza.
Un'attenzione particolare è richiesta quando il venditore è coniugato. Il regime patrimoniale dei coniugi può infatti incidere sulla titolarità dell'immobile e sui soggetti che devono intervenire al contratto. Se il bene appartiene alla comunione legale, la vendita richiede di considerare le disposizioni degli articoli 177, 179 e 180 del Codice civile, non essendo sufficiente fare riferimento al solo nominativo che compare nel precedente atto di acquisto.
Anche gli immobili provenienti da successione ereditaria richiedono specifiche verifiche. Occorre individuare gli eredi, verificare gli eventuali testamenti e controllare che l'acquisto ereditario sia correttamente documentato anche ai fini della continuità delle trascrizioni. Per gli immobili provenienti da donazione devono invece essere considerate le particolari disposizioni sulla tutela dei legittimari e sulla successiva circolazione dei beni donati, tenendo conto della riforma entrata in vigore nel dicembre 2025.
Le ispezioni nei registri immobiliari
La verifica della proprietà non si esaurisce nell'esame dell'ultimo contratto di acquisto. Il notaio deve infatti controllare le risultanze dei registri immobiliari, attraverso i quali vengono pubblicate le principali vicende giuridiche relative agli immobili.
Le ispezioni permettono di ricostruire i trasferimenti e di individuare eventuali formalità che possono incidere sulla sicurezza dell'acquisto. Un ruolo fondamentale è svolto dalla continuità delle trascrizioni, disciplinata dall'articolo 2650 del Codice civile, secondo il quale l'efficacia delle successive formalità deve essere valutata considerando la corretta pubblicità dei precedenti acquisti.
Il controllo riguarda anche le eventuali iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni pregiudizievoli. È possibile, ad esempio, che il venditore abbia regolarmente acquistato l'immobile diversi anni prima, ma che successivamente abbia concesso un'ipoteca a garanzia di un mutuo oppure che un suo creditore abbia trascritto un pignoramento sul bene.
Occorre inoltre verificare l'eventuale presenza di domande giudiziali trascritte, sequestri e altre formalità che possano incidere sui diritti dell'acquirente. La trascrizione di una domanda giudiziale può assumere particolare rilievo perché, secondo il tipo di controversia e la disciplina applicabile, l'esito del giudizio potrebbe produrre conseguenze anche nei confronti di chi abbia acquistato successivamente.
La presenza di una formalità pregiudizievole non significa sempre che l'immobile non possa essere venduto. È però necessario conoscerne la natura e stabilire se debba essere cancellata prima del rogito, se la sua eliminazione possa essere organizzata contestualmente alla vendita oppure se si tratti di una situazione che l'acquirente abbia espressamente accettato.
Le ipoteche sull'immobile
L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore la possibilità di soddisfarsi sul valore dell'immobile vincolato, con la preferenza prevista dalla legge. Essa non impedisce al proprietario di vendere il bene, ma normalmente continua a gravare sull'immobile anche dopo il trasferimento, salvo che venga estinta e cancellata secondo le disposizioni applicabili.
Nella prassi è frequente che un'abitazione sia gravata da un'ipoteca iscritta a favore della banca che ha finanziato il precedente acquisto del venditore. In questa situazione la compravendita può essere organizzata utilizzando una parte del prezzo per estinguere il mutuo residuo e predisponendo le operazioni necessarie per la cancellazione dell'ipoteca.
Si immagini che un appartamento venga venduto per 280.000 euro e che sul bene risulti un'ipoteca a garanzia di un mutuo del quale devono ancora essere restituiti 70.000 euro. Le parti possono concordare che una parte del prezzo sia destinata direttamente all'estinzione del finanziamento e che il residuo venga corrisposto al venditore. Occorre tuttavia verificare le modalità di pagamento richieste dalla banca e il procedimento attraverso il quale l'ipoteca sarà cancellata.
Il notaio deve quindi esaminare non soltanto l'esistenza dell'iscrizione ipotecaria, ma anche la natura del credito garantito, la posizione del creditore e le modalità attraverso le quali l'acquirente potrà ottenere l'immobile nelle condizioni concordate.
Non tutte le ipoteche sono, peraltro, di origine bancaria. Possono esistere ipoteche giudiziali, legali o volontarie costituite a garanzia di obbligazioni differenti. Le modalità della loro cancellazione possono quindi variare e devono essere individuate in relazione alla specifica situazione.
I pignoramenti e le altre formalità pregiudizievoli
Particolarmente delicata è la presenza di un pignoramento immobiliare. Il pignoramento costituisce una formalità collegata a una procedura di esecuzione forzata, attraverso la quale un creditore può promuovere la vendita giudiziaria del bene per soddisfare il proprio credito.
Un immobile pignorato non deve essere trattato come un bene semplicemente gravato da un'ipoteca. L'articolo 2913 del Codice civile disciplina infatti l'inefficacia, nei confronti del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione, degli atti di alienazione compiuti dopo il pignoramento, salve le eccezioni previste dalla legge.
Di conseguenza, acquistare un immobile sul quale risulti già trascritto un pignoramento senza aver adeguatamente disciplinato la procedura esecutiva può esporre a conseguenze particolarmente gravi. L'eventuale compravendita richiede un accurato coordinamento con i creditori e con le attività necessarie per ottenere la cancellazione della formalità, quando ciò sia giuridicamente possibile.
Devono inoltre essere considerate le domande giudiziali trascritte. Si pensi al caso in cui un terzo abbia promosso una causa sostenendo di essere proprietario dell'immobile oppure chiedendo l'annullamento di un precedente contratto. La rilevanza della domanda dipende dal suo contenuto, dalla data della trascrizione e dalle disposizioni che ne regolano gli effetti nei confronti dei successivi acquirenti.
Le servitù e gli altri diritti di terzi
Non tutti i vincoli che incidono su un immobile hanno natura pregiudizievole in senso stretto. Un appartamento o un terreno possono essere gravati da servitù, diritti di usufrutto, uso, abitazione o altre situazioni giuridiche che non impediscono il trasferimento, ma ne influenzano il contenuto.
Una servitù di passaggio, ad esempio, può attribuire al proprietario di un fondo vicino il diritto di attraversare una porzione del terreno acquistato. Analogamente, il trasferimento della nuda proprietà di un'abitazione non attribuisce all'acquirente il diritto di utilizzarla immediatamente se un altro soggetto conserva l'usufrutto.
È quindi importante che l'acquirente conosca non soltanto le formalità pubblicate nei registri immobiliari, ma anche le situazioni giuridiche che possono incidere concretamente sull'utilizzazione del bene. In alcuni casi può essere necessario esaminare precedenti atti, regolamenti condominiali o documenti relativi alla costituzione di particolari diritti.
Le verifiche sulla proprietà e sulle formalità pregiudizievoli costituiscono dunque una fase essenziale della preparazione della compravendita. Il loro obiettivo non è semplicemente quello di individuare eventuali problemi, ma di consentire alle parti di affrontarli prima di assumere impegni definitivi, stabilendo se l'immobile possa essere acquistato nelle condizioni desiderate e quali garanzie siano necessarie per realizzare il trasferimento in sicurezza.
2.2. La regolarità urbanistica ed edilizia
Uno degli aspetti più importanti da verificare prima di acquistare un immobile riguarda la sua regolarità urbanistica ed edilizia. Non è infatti sufficiente che l'appartamento sia materialmente esistente, abitabile e regolarmente utilizzato dal venditore: occorre anche accertare che l'edificio sia stato costruito legittimamente e che gli interventi successivamente eseguiti siano conformi alla disciplina applicabile.
È una questione che può presentare difficoltà soprattutto per gli immobili meno recenti, nei quali si siano succedute ristrutturazioni, ampliamenti, modifiche della distribuzione interna o cambiamenti della destinazione d'uso. Non sempre i lavori sono stati accompagnati dalle necessarie pratiche edilizie e, talvolta, la documentazione conservata dal proprietario non è sufficiente per ricostruire la storia amministrativa dell'immobile.
La verifica deve quindi iniziare prima della sottoscrizione del contratto preliminare, perché la scoperta di una difformità può incidere sulle condizioni economiche dell'acquisto, richiedere interventi di regolarizzazione oppure rendere necessario rinviare la stipula. In alcuni casi possono emergere anche problemi che non impediscono necessariamente la validità del contratto di vendita, ma che comportano responsabilità amministrative o limitazioni nell'utilizzazione dell'immobile.
I titoli edilizi e la storia della costruzione
Per accertare la regolarità edilizia occorre anzitutto individuare il titolo in forza del quale l'immobile è stato costruito. A seconda dell'epoca di realizzazione, può trattarsi di una licenza edilizia, di una concessione, di un permesso di costruire oppure di un diverso titolo previsto dalla normativa allora vigente.
Devono inoltre essere esaminati gli eventuali interventi successivi, verificando se siano stati autorizzati mediante permessi di costruire, segnalazioni certificate di inizio attività, comunicazioni di inizio lavori asseverate o altri procedimenti previsti dalla legge. Possono assumere rilievo anche i provvedimenti di sanatoria e la documentazione relativa a precedenti domande di condono edilizio.
Si pensi, ad esempio, a un appartamento costruito negli anni Settanta e successivamente modificato mediante lo spostamento di pareti interne, l'unione con un locale adiacente oppure la trasformazione di una soffitta in uno spazio abitativo. La verifica deve riguardare non soltanto la costruzione originaria, ma anche la legittimità degli interventi che hanno determinato la situazione attuale.
È importante distinguere le modificazioni che richiedevano un titolo edilizio da quelle che potevano essere legittimamente eseguite senza particolari formalità. La risposta dipende dalla normativa applicabile al momento dell'intervento e dalle caratteristiche delle opere, non soltanto dalle disposizioni vigenti quando l'immobile viene venduto.
Lo stato legittimo dell'immobile
Il concetto di stato legittimo assume particolare importanza nella disciplina edilizia. L'articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001 individua i criteri attraverso i quali deve essere ricostruita la situazione edilizia legittima dell'immobile o della singola unità immobiliare.
La disposizione è stata modificata dal decreto-legge 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, comunemente denominato decreto Salva Casa. La riforma ha ampliato e precisato i criteri attraverso i quali può essere documentato lo stato legittimo, considerando, alle condizioni stabilite dalla legge, il titolo originario oppure quello che ha disciplinato l'ultimo intervento relativo all'intero immobile o all'intera unità, insieme agli eventuali titoli successivi riguardanti interventi parziali.
La nuova disciplina attribuisce rilievo, fra l'altro, alla circostanza che l'amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti, nonché a determinati procedimenti di sanatoria, al pagamento di specifiche sanzioni e alle dichiarazioni relative alle tolleranze costruttive ed esecutive.
Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire un titolo edilizio, lo stato legittimo può essere ricostruito attraverso la documentazione indicata dalla disposizione, fra cui le risultanze catastali di primo impianto e altri elementi probatori. Occorre però verificare che l'assenza dell'obbligo del titolo sia effettivamente riferibile all'epoca e al luogo della costruzione: il semplice fatto che un fabbricato sia molto antico non consente di presumere automaticamente la sua regolarità.
L'accertamento dello stato legittimo richiede quindi una ricostruzione documentale e tecnica, che non può essere sostituita dalla semplice dichiarazione del venditore secondo cui l'immobile sarebbe sempre stato utilizzato nelle condizioni attuali.
Le difformità edilizie e le tolleranze
Non tutte le differenze tra il progetto autorizzato e la costruzione effettivamente realizzata hanno la medesima rilevanza giuridica. Possono esistere irregolarità sostanziali, interventi eseguiti senza il titolo necessario e difformità di modesta entità che rientrano nelle tolleranze riconosciute dalla legge.
L'articolo 34-bis del DPR 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive. In particolare, il comma 1 considera, alle condizioni stabilite, il mancato rispetto di determinati parametri entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il comma 1-bis, introdotto dalla riforma del 2024, prevede ulteriori soglie differenziate in funzione della superficie utile dell'unità immobiliare.
La norma contempla inoltre specifiche tolleranze esecutive, da valutare secondo le condizioni previste dai commi successivi. Non sarebbe dunque corretto affermare che qualsiasi differenza tra il progetto e lo stato di fatto costituisca automaticamente un abuso edilizio, così come non sarebbe corretto considerare irrilevante ogni difformità di dimensioni contenute.
Quando le opere non rientrano nelle tolleranze, occorre verificare se possano essere regolarizzate mediante i procedimenti previsti dalla disciplina edilizia. Il DPR 380/2001 contiene diverse disposizioni in materia di accertamento di conformità e sanatoria, fra le quali gli articoli 36 e 36-bis, che devono essere applicati distinguendo la natura dell'intervento e il tipo di irregolarità.
La possibilità di sanare una difformità non può essere presunta soltanto perché il proprietario è disposto a pagare una sanzione. La regolarizzazione richiede il rispetto delle condizioni previste dalla legge e, quando necessario, delle discipline urbanistiche, paesaggistiche, sismiche e degli altri vincoli applicabili.
Le irregolarità edilizie impediscono la vendita?
È importante distinguere la regolarità amministrativa dell'immobile dai requisiti che la legge richiede per la validità del contratto di compravendita.
L'articolo 46 del DPR 380/2001 e l'articolo 40 della legge 47/1985 prevedono, nei rispettivi ambiti applicativi, specifiche menzioni documentali negli atti di trasferimento immobiliare e stabiliscono le conseguenze della loro mancanza. Si tratta di disposizioni che devono essere esaminate considerando l'epoca della costruzione, la natura dell'atto e la disciplina applicabile al singolo immobile.
Non ne deriva, tuttavia, che qualsiasi difformità edilizia renda necessariamente nullo il contratto. Occorre distinguere la presenza delle menzioni richieste dalla legge, la loro riferibilità a titoli effettivamente esistenti e la situazione sostanziale dell'edificio.
La distinzione non deve essere fraintesa. Un immobile che possa essere validamente trasferito non è per questo necessariamente regolare sotto ogni profilo edilizio. L'acquirente potrebbe diventare proprietario di un bene gravato da problemi amministrativi, con la necessità di affrontare successivi interventi, costi o limitazioni nella sua utilizzazione.
Per questa ragione, la possibilità giuridica di stipulare il rogito non dovrebbe essere considerata sufficiente per rinunciare alle verifiche tecniche. È preferibile conoscere prima dell'acquisto la reale situazione dell'immobile e stabilire se eventuali irregolarità debbano essere eliminate dal venditore oppure siano consapevolmente accettate dall'acquirente, nei limiti consentiti dalla legge.
La verifica tecnica prima della compravendita
Il notaio effettua i controlli giuridici e documentali necessari per la stipula, ma la verifica della corrispondenza materiale dell'edificio ai titoli edilizi può richiedere l'intervento di un tecnico abilitato.
Un geometra, architetto o ingegnere può esaminare la documentazione conservata presso gli uffici comunali, effettuare un sopralluogo e confrontare la situazione rilevata con i progetti e le pratiche edilizie. Quando emergono differenze, il tecnico può individuare la loro natura e valutare quali procedimenti siano eventualmente utilizzabili per la regolarizzazione.
Questa attività assume particolare importanza quando l'immobile sia stato oggetto di numerose trasformazioni oppure quando il venditore non disponga di documentazione completa. Può essere utile anche quando l'acquirente intenda successivamente effettuare lavori, perché irregolarità pregresse potrebbero rendere più complessa la presentazione di nuove pratiche edilizie.
È opportuno che gli accordi contrattuali tengano conto dell'esito delle verifiche. Se il venditore deve provvedere alla regolarizzazione, il preliminare dovrebbe precisare quale risultato debba essere ottenuto, entro quale termine e quali conseguenze derivino dall'eventuale impossibilità di completare il procedimento.
La regolarità urbanistica ed edilizia non deve quindi essere considerata una formalità da affrontare soltanto al momento del rogito. È un elemento essenziale per valutare correttamente l'immobile, determinarne il prezzo e decidere se procedere all'acquisto nelle condizioni proposte.
2.3. La conformità catastale
Prima di acquistare un immobile è necessario verificare che la sua identificazione catastale sia corretta e che la rappresentazione depositata in Catasto corrisponda alla situazione effettiva, secondo le disposizioni vigenti. Si tratta di un controllo importante non soltanto per descrivere correttamente il bene nel contratto di compravendita, ma anche perché la legge richiede specifiche dichiarazioni di conformità catastale negli atti di trasferimento relativi ai fabbricati urbani.
Il Catasto è un sistema di identificazione e classificazione degli immobili, nel quale vengono registrati dati riguardanti la loro ubicazione, consistenza, destinazione e rendita. Le informazioni catastali assumono rilievo anche ai fini fiscali, ma non devono essere confuse con le risultanze dei registri immobiliari, attraverso i quali vengono pubblicate le vicende giuridiche relative alla proprietà e agli altri diritti reali.
Un appartamento può quindi risultare correttamente intestato in Catasto senza che ciò costituisca, di per sé, prova sufficiente della proprietà. Allo stesso modo, una planimetria catastale aggiornata non dimostra necessariamente che tutti gli interventi eseguiti nell'immobile siano legittimi dal punto di vista edilizio.
I dati catastali e la planimetria
Ogni unità immobiliare urbana è identificata attraverso i dati catastali che permettono di individuarla all'interno del territorio comunale. Per un appartamento assumono normalmente rilievo il foglio, la particella e il subalterno, ai quali si aggiungono la categoria catastale, la classe, la consistenza e la rendita.
La planimetria catastale rappresenta graficamente l'unità immobiliare e consente di individuare la distribuzione dei locali e gli altri elementi rilevanti ai fini catastali. È importante che la planimetria corrisponda allo stato effettivo dell'immobile, perché eventuali modificazioni non dichiarate possono rendere necessario un aggiornamento prima del rogito.
Si pensi a un appartamento nel quale siano state eliminate alcune pareti interne per creare un ambiente più ampio, oppure a due locali precedentemente separati che siano stati uniti. Se la planimetria depositata continua a rappresentare la situazione precedente e la difformità è rilevante secondo le disposizioni catastali, occorre procedere al relativo aggiornamento.
Non tutte le differenze grafiche hanno però la stessa importanza. La verifica deve essere effettuata considerando la disciplina catastale e la rilevanza delle modificazioni, evitando di attribuire automaticamente a qualsiasi minima divergenza le conseguenze previste per le difformità sostanziali.
La dichiarazione di conformità catastale
L'articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 contiene una disposizione specifica per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi a oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, con esclusione dei diritti reali di garanzia.
Per gli atti ai quali si applica la disposizione, il contratto deve contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La legge consente che la dichiarazione venga sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Questa possibilità è particolarmente utile quando le parti preferiscano affidare a un professionista tecnico la verifica della situazione. Il tecnico può esaminare la planimetria, effettuare un sopralluogo e accertare se l'unità immobiliare sia rappresentata correttamente, individuando gli eventuali aggiornamenti necessari.
La disposizione richiede inoltre che, prima della stipula, il notaio individui gli intestatari catastali e verifichi la loro corrispondenza con le risultanze dei registri immobiliari.
La differenza tra conformità catastale e regolarità edilizia
Uno degli errori più frequenti consiste nel ritenere che la regolarità catastale sia sufficiente a dimostrare la regolarità edilizia dell'immobile.
In realtà, il Catasto e la disciplina urbanistico-edilizia perseguono finalità differenti. Il primo serve principalmente a identificare e classificare gli immobili, mentre la seconda regola la legittimità della costruzione e degli interventi eseguiti.
Può quindi accadere che un appartamento sia rappresentato in Catasto esattamente come si presenta nella realtà, ma che alcune opere siano state realizzate senza il titolo edilizio necessario. In tal caso la conformità catastale non elimina l'eventuale irregolarità urbanistica.
È possibile anche la situazione inversa: lavori regolarmente autorizzati e realizzati possono non essere stati seguiti dall'aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso occorre verificare se sia necessario provvedere alla variazione prima della compravendita, pur non essendovi necessariamente un problema di legittimità edilizia.
Per questa ragione è opportuno che le due verifiche vengano effettuate in modo coordinato, senza considerarle equivalenti. L'acquirente deve conoscere tanto la situazione amministrativa dell'immobile quanto la correttezza dei dati catastali che verranno utilizzati nel rogito.
Le irregolarità catastali e la loro soluzione
Quando emerge una difformità, occorre anzitutto individuarne la causa. In alcuni casi può trattarsi di un errore materiale presente negli archivi catastali; in altri, di un intervento eseguito nell'immobile senza il successivo aggiornamento dei dati.
La soluzione può richiedere la presentazione di una pratica di variazione catastale da parte di un tecnico abilitato oppure l'attivazione di una procedura di rettifica degli elementi non corretti. Prima di procedere è comunque necessario verificare che la situazione edilizia dell'immobile sia stata adeguatamente esaminata, perché l'aggiornamento catastale non costituisce uno strumento di sanatoria degli eventuali abusi.
La regolarizzazione deve essere programmata per tempo, soprattutto quando il preliminare preveda una data di stipula ravvicinata. È inoltre opportuno chiarire negli accordi chi debba occuparsi dell'aggiornamento e sostenere le relative spese.
La conformità catastale rappresenta quindi una componente importante della sicurezza documentale della compravendita. Il controllo consente di identificare correttamente il bene, rispettare le prescrizioni di legge e prevenire problemi che potrebbero emergere successivamente, soprattutto quando l'acquirente intenda effettuare lavori, ottenere finanziamenti o rivendere l'immobile.
2.4. L'agibilità, gli impianti e la prestazione energetica
Quando si acquista un'abitazione è importante verificare non soltanto la regolarità della proprietà e della costruzione, ma anche le condizioni che consentono di utilizzare concretamente l'immobile. Un appartamento può essere correttamente individuato nei registri immobiliari e in Catasto, ma presentare problemi relativi all'agibilità, alla sicurezza degli impianti oppure alla documentazione sulla prestazione energetica.
Queste questioni devono essere affrontate durante la trattativa, perché possono incidere sul valore economico dell'immobile e sulle spese che l'acquirente dovrà sostenere dopo il trasferimento. È inoltre necessario distinguere gli obblighi documentali espressamente previsti dalla legge dalle verifiche tecniche che è opportuno effettuare per conoscere le effettive condizioni del bene.
L'agibilità dell'immobile
L'agibilità riguarda le condizioni che consentono l'utilizzazione di un edificio o di una sua parte secondo la destinazione prevista. La disciplina attuale è contenuta principalmente nell'articolo 24 del DPR 380/2001, che collega l'agibilità alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti, nonché agli ulteriori requisiti previsti dalla legge.
Nel sistema vigente l'agibilità viene attestata attraverso una segnalazione certificata, corredata della documentazione richiesta dalla disposizione. Il regime attuale deve però essere coordinato con quello applicabile alle costruzioni più risalenti, per le quali possono esistere certificati rilasciati secondo la normativa precedente.
È quindi possibile che il venditore disponga di un certificato di abitabilità o agibilità rilasciato molti anni prima, mentre in altri casi la documentazione consista in una segnalazione certificata presentata successivamente alla realizzazione di determinati lavori. Occorre verificare quale disciplina sia applicabile e se la documentazione esistente sia adeguata rispetto alle caratteristiche dell'immobile.
Un problema può sorgere quando non sia disponibile alcun documento relativo all'agibilità. La sua mancanza non determina, in ogni caso e automaticamente, la nullità della compravendita, ma può incidere sulle condizioni dell'accordo e sulle responsabilità del venditore. Occorre distinguere la semplice indisponibilità del documento dall'eventuale assenza dei requisiti sostanziali necessari per utilizzare legittimamente l'immobile.
Si pensi, ad esempio, a un appartamento costruito molti decenni prima, per il quale non sia immediatamente reperibile il certificato originario, oppure a un locale trasformato in abitazione senza aver completato gli adempimenti richiesti. Le due situazioni sono molto diverse e non possono essere valutate allo stesso modo.
È quindi opportuno chiarire prima del preliminare quale documentazione sia disponibile, se occorrano ulteriori accertamenti e quali obblighi il venditore debba assumere. Quando vi siano dubbi sulle condizioni di agibilità, può essere necessario incaricare un tecnico abilitato di verificare la situazione presso gli uffici comunali e di accertare quali attività siano eventualmente necessarie.
La sicurezza e la conformità degli impianti
Un altro aspetto importante riguarda gli impianti presenti nell'immobile, come quelli elettrici, idrici, del gas, del riscaldamento e della climatizzazione. La loro situazione può avere un'incidenza significativa non soltanto sulla sicurezza dell'abitazione, ma anche sul costo degli interventi che l'acquirente dovrà eventualmente affrontare.
La disciplina fondamentale è contenuta nel decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37, che regola, nel proprio ambito applicativo, le attività di installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione degli impianti posti al servizio degli edifici. Per gli interventi ai quali si applicano le relative prescrizioni, l'impresa installatrice deve rilasciare la dichiarazione di conformità prevista dall'articolo 7.
Quando la dichiarazione non sia disponibile, occorre valutare se ricorrano le condizioni per utilizzare la dichiarazione di rispondenza contemplata dalla medesima disposizione. Non si tratta tuttavia di documenti intercambiabili in qualsiasi situazione, perché il loro rilascio è subordinato a requisiti differenti.
Nelle compravendite di immobili esistenti è frequente che alcuni impianti siano stati realizzati molti anni prima e che la documentazione originaria non sia più disponibile. È importante, in questi casi, non confondere la mancanza dei documenti con l'accertamento di una situazione di pericolo: la sicurezza effettiva dell'impianto richiede una verifica tecnica, che non può essere sostituita dalla semplice dichiarazione del proprietario.
La legge non impone, in via generale, che ogni impianto di un'abitazione usata venga integralmente adeguato alle norme tecniche più recenti prima della vendita. Occorre però considerare le prescrizioni applicabili, l'eventuale presenza di situazioni pericolose e gli accordi raggiunti tra le parti.
Se l'acquirente intende ricevere l'immobile con gli impianti adeguati a determinati requisiti, è opportuno prevedere espressamente l'obbligo del venditore di eseguire gli interventi necessari prima della consegna. Se, invece, l'abitazione viene acquistata nella consapevolezza che gli impianti debbano essere rinnovati, è importante che tale situazione risulti chiaramente dagli accordi, senza pregiudizio delle garanzie inderogabili previste dalla legge.
L'attestato di prestazione energetica
La prestazione energetica degli edifici è un altro elemento che deve essere considerato nella compravendita. Il principale documento di riferimento è l'attestato di prestazione energetica, comunemente denominato APE, che contiene le informazioni necessarie per valutare le caratteristiche energetiche dell'edificio o dell'unità immobiliare.
L'APE consente di conoscere la classe energetica dell'abitazione e altri elementi relativi alla prestazione energetica, offrendo all'acquirente informazioni utili anche per valutare i possibili costi di gestione dell'immobile.
La disciplina è contenuta principalmente nell'articolo 6 del D.Lgs. 192/2005. Il comma 2 prevede che, nei casi ai quali si applica, il proprietario debba rendere disponibile l'attestato al potenziale acquirente fin dall'avvio delle trattative e consegnarlo al termine delle stesse.
Non è quindi corretto considerare l'APE come un documento da procurare soltanto nei giorni immediatamente precedenti al rogito. La sua funzione è anche quella di permettere all'acquirente di conoscere le caratteristiche energetiche dell'abitazione prima di assumere un impegno contrattuale.
Il comma 3 del medesimo articolo contiene inoltre specifiche prescrizioni relative agli atti di trasferimento, comprese le dichiarazioni dell'acquirente sulla ricezione delle informazioni e della documentazione energetica e l'allegazione dell'attestato nei casi previsti dalla legge.
L'obbligo non riguarda indistintamente qualsiasi immobile o qualsiasi operazione. La disciplina contempla esclusioni e fattispecie particolari, che devono essere individuate verificando le caratteristiche del bene e la natura del contratto.
La validità dell'APE e gli interventi successivi
L'attestato di prestazione energetica ha una durata massima stabilita dalla normativa, subordinata al rispetto delle condizioni previste. In linea generale la validità massima è di dieci anni, ma possono verificarsi circostanze che rendono necessario un aggiornamento anticipato, soprattutto quando vengano effettuati interventi che modificano la prestazione energetica dell'edificio.
Si pensi a un'abitazione per la quale sia stato redatto un APE prima della sostituzione dell'impianto di riscaldamento e della realizzazione di un importante intervento di isolamento termico. Occorre verificare se il documento originario rappresenti ancora correttamente le caratteristiche dell'immobile o se debba essere aggiornato secondo le disposizioni applicabili.
È quindi opportuno controllare non soltanto l'esistenza dell'attestato, ma anche la sua validità e la corrispondenza con la situazione effettiva dell'abitazione. Eventuali irregolarità documentali devono essere risolte prima della stipula, evitando che emergano soltanto quando il contratto è già stato predisposto.
Le verifiche tecniche e gli accordi tra le parti
Agibilità, impianti e prestazione energetica riguardano aspetti differenti dell'immobile, ma devono essere considerati congiuntamente quando si valuta l'acquisto.
Un'abitazione può avere una classe energetica elevata e presentare comunque problemi relativi ad alcuni impianti; allo stesso modo, la disponibilità di un documento di agibilità non sostituisce la verifica delle condizioni di conservazione dell'edificio.
Per gli immobili meno recenti o sottoposti a importanti interventi di ristrutturazione è quindi opportuno valutare un sopralluogo tecnico, diretto a individuare eventuali problemi che potrebbero incidere sul costo complessivo dell'acquisto.
Se emergono interventi da eseguire, le parti devono stabilire se debba provvedervi il venditore prima del rogito oppure se l'acquirente intenda farsene carico, eventualmente considerando tali costi nella determinazione del prezzo.
La chiarezza degli accordi è particolarmente importante per evitare che, dopo la consegna, sorgano contestazioni sulle condizioni degli impianti, sulla mancanza di documenti o sugli interventi necessari per utilizzare l'abitazione secondo le aspettative dell'acquirente.
2.5. Gli immobili soggetti a vincoli e prelazioni
Non tutti gli immobili possono essere venduti liberamente alle condizioni concordate dal proprietario e dall'acquirente. In determinate situazioni la legge prevede limitazioni alla vendita, richiede particolari autorizzazioni oppure riconosce ad altri soggetti il diritto di essere preferiti nell'acquisto. A questi vincoli, derivanti direttamente dalla normativa, possono aggiungersi quelli previsti da convenzioni, precedenti contratti o altri titoli giuridici.
La presenza di un vincolo non significa necessariamente che l'immobile non possa essere venduto, ma può incidere sulle modalità e sui tempi dell'operazione. In alcuni casi occorre ottenere preventivamente un'autorizzazione; in altri è necessario comunicare le condizioni della vendita al soggetto titolare di un diritto di prelazione, attendendo il decorso del termine previsto per il suo esercizio.
È quindi importante verificare la situazione dell'immobile prima di sottoscrivere un contratto preliminare. L'esistenza di un diritto di prelazione non considerato dalle parti, infatti, può comportare conseguenze rilevanti, fino alla possibilità, quando la legge lo preveda, che il soggetto pretermesso ottenga il trasferimento del bene mediante l'esercizio del diritto di riscatto.
Le prelazioni nella compravendita immobiliare
Il diritto di prelazione attribuisce a un determinato soggetto la possibilità di essere preferito ad altri nell'acquisto di un bene, alle condizioni previste dalla legge o dal titolo che lo ha costituito.
Occorre distinguere le prelazioni legali da quelle convenzionali. Le prime derivano direttamente dalla legge e possono essere accompagnate da particolari strumenti di tutela, compreso il diritto di riscatto del bene nei confronti dell'acquirente. Le seconde nascono invece da un accordo tra soggetti e producono, di regola, gli effetti obbligatori previsti dal contratto, salvo quanto risulti da specifiche disposizioni applicabili.
Questa distinzione è importante perché non tutte le violazioni di un diritto di prelazione consentono al suo titolare di ottenere l'immobile dal terzo acquirente. Le conseguenze dipendono dalla fonte del diritto e dalla disciplina che lo regola.
La prelazione nella comunione ereditaria
Una delle ipotesi di prelazione legale è prevista dall'articolo 732 del Codice civile, che disciplina l'alienazione della quota ereditaria da parte di un coerede.
Quando un coerede intende alienare a un estraneo la propria quota ereditaria o parte di essa, deve notificare agli altri coeredi la proposta di alienazione, indicandone il prezzo. Gli altri coeredi hanno diritto di essere preferiti nell'acquisto, secondo le modalità previste dalla disposizione.
La legge stabilisce un termine di due mesi dall'ultima notificazione per esercitare il diritto di prelazione. Se l'alienazione avviene senza rispettare tale diritto, gli altri coeredi possono, nei casi e nei limiti stabiliti dall'articolo 732, riscattare la quota dall'acquirente e dai successivi aventi causa finché dura lo stato di comunione ereditaria.
È importante sottolineare che la disciplina riguarda l'alienazione della quota ereditaria, non indistintamente qualsiasi vendita di una quota di un bene appartenente a più persone. Occorre quindi verificare se sussista effettivamente una comunione ereditaria e quale sia l'oggetto dell'alienazione.
La prelazione agraria
Una disciplina particolarmente articolata riguarda la vendita dei terreni agricoli. In presenza delle condizioni previste dalla legge, determinati soggetti che coltivano il fondo oppure sono proprietari di terreni confinanti possono vantare un diritto di prelazione sull'acquisto.
La normativa principale è contenuta nell'articolo 8 della legge 590/1965 e nell'articolo 7 della legge 817/1971, successivamente modificata e integrata da ulteriori disposizioni.
Il diritto può spettare, alle condizioni previste, al coltivatore diretto che conduce il fondo in forza di un rapporto agrario rilevante, nonché ai proprietari confinanti che possiedano le qualifiche richieste dalla legge. La disciplina considera anche, nei casi previsti, l'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola.
Non è quindi corretto ritenere che ogni confinante abbia diritto di essere preferito nell'acquisto di un terreno agricolo. Occorre verificare la qualifica del soggetto, l'effettiva destinazione e conduzione dei terreni, gli eventuali rapporti agrari esistenti e le ulteriori condizioni stabilite dalla normativa.
L'articolo 8 della legge 590/1965 prevede specifiche modalità di comunicazione della proposta di vendita e un termine di trenta giorni per l'esercizio della prelazione. In caso di violazione, il titolare del diritto può, quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, esercitare il riscatto entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita.
La vendita di un terreno agricolo richiede quindi controlli che non riguardano soltanto la proprietà e la destinazione urbanistica, ma anche la possibile esistenza di soggetti titolari di diritti di prelazione. Prima del preliminare è opportuno verificare chi coltivi effettivamente il terreno e quali siano le condizioni dei fondi confinanti.
Gli immobili concessi in locazione
Un'altra situazione particolare riguarda gli immobili locati. La presenza di un contratto di locazione non impedisce normalmente al proprietario di vendere il bene, ma può incidere sulla disponibilità dell'immobile da parte dell'acquirente e, in determinate fattispecie, comportare l'esistenza di un diritto di prelazione a favore del conduttore.
Per gli immobili destinati a uso diverso dall'abitazione, la legge 392/1978 prevede, agli articoli 38 e 39, una disciplina della prelazione e del riscatto che trova applicazione quando ricorrono le condizioni stabilite dalla normativa, da coordinare con l'articolo 35 sulle attività escluse.
L'articolo 38 disciplina, in particolare, la comunicazione che il proprietario deve effettuare al conduttore quando intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile, con l'indicazione del corrispettivo e delle altre condizioni della compravendita. Il conduttore dispone, nei casi previsti, di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione per esercitare il diritto di prelazione.
Se il proprietario non rispetta gli obblighi prescritti oppure vende a condizioni rilevanti ai fini dell'articolo 39, il conduttore può, nei casi previsti, esercitare il diritto di riscatto entro il termine stabilito dalla legge.
Per gli immobili abitativi la situazione è differente. Il conduttore non dispone di un diritto generale di prelazione per il solo fatto di abitare nell'appartamento. Una specifica ipotesi è prevista dall'articolo 3, comma 1, lettera g), della legge 431/1998, che riconosce la prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale, il locatore eserciti il diniego di rinnovo per vendere a terzi e ricorrano le altre condizioni previste dalla disposizione.
Occorre dunque verificare la destinazione dell'immobile, la natura della locazione e le circostanze nelle quali il proprietario intende procedere alla vendita. La semplice presenza di un inquilino non è sufficiente per stabilire se esista un diritto di prelazione.
Gli immobili di interesse culturale
Una disciplina particolarmente importante riguarda gli immobili che costituiscono beni culturali ai sensi del D.Lgs. 42/2004, comunemente chiamato Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Quando un immobile è soggetto alle disposizioni di tutela culturale, la sua circolazione può essere sottoposta a specifiche prescrizioni. A seconda della natura del bene e della posizione del proprietario, possono assumere rilievo obblighi di autorizzazione, denuncia del trasferimento e diritti di prelazione pubblica.
Gli articoli 59 e seguenti del Codice disciplinano, in particolare, gli obblighi di denuncia degli atti di trasferimento e il diritto di prelazione riconosciuto al Ministero o agli altri enti pubblici territoriali competenti, nei casi previsti.
L'articolo 60 stabilisce che, quando ricorrono le condizioni di legge, il soggetto pubblico possa acquistare in via di prelazione il bene culturale alienato a titolo oneroso, al prezzo stabilito nell'atto o al valore determinato secondo la disciplina applicabile. Gli articoli 61 e 62 regolano le modalità e i termini per l'esercizio del diritto.
La compravendita di un bene culturale richiede pertanto un'attenta valutazione delle formalità da eseguire e degli effetti che il possibile esercizio della prelazione produce sul trasferimento. La disciplina non deve essere confusa con quella relativa agli immobili semplicemente situati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, per i quali possono esistere limitazioni agli interventi edilizi senza che operi necessariamente il medesimo regime di prelazione.
I vincoli paesaggistici, ambientali e convenzionali
Oltre ai beni culturali in senso proprio, possono esistere immobili interessati da vincoli paesaggistici, ambientali, archeologici o di altra natura. Tali vincoli incidono principalmente sulle possibilità di trasformazione e utilizzazione del bene, ma possono assumere rilievo anche nella valutazione economica dell'acquisto.
Si pensi a un edificio situato in un'area paesaggisticamente tutelata, nel quale l'acquirente intenda effettuare lavori di ampliamento o modificare le caratteristiche esterne. Anche quando la vendita sia liberamente consentita, la realizzazione degli interventi potrebbe richiedere specifiche autorizzazioni oppure incontrare limitazioni.
Ulteriori vincoli possono derivare dalle convenzioni stipulate con il Comune nell'ambito di interventi di edilizia convenzionata. In queste fattispecie possono essere previsti limiti al prezzo di vendita, requisiti degli acquirenti, vincoli temporali e altre prescrizioni, da verificare attraverso l'esame della convenzione e della normativa applicabile.
Anche i precedenti atti di acquisto possono contenere obblighi o limitazioni di natura convenzionale. La loro efficacia nei confronti dei successivi acquirenti deve essere valutata considerando la natura del vincolo e le disposizioni che ne disciplinano la circolazione.
Le autorizzazioni legate alla situazione del proprietario
Non tutti i limiti alla vendita dipendono dalle caratteristiche dell'immobile. In alcuni casi la necessità di particolari autorizzazioni deriva dalla situazione personale del proprietario.
Quando il bene appartiene a un minore oppure a una persona sottoposta a una misura di protezione, possono essere necessarie autorizzazioni dell'autorità competente e l'intervento dei soggetti legittimati a rappresentare o assistere il titolare del diritto.
Se il proprietario è una società, occorre verificare i poteri di rappresentanza e l'eventuale necessità di deliberazioni o autorizzazioni degli organi sociali. Analogamente, quando l'immobile appartiene a un ente, la possibilità di procedere alla vendita deve essere valutata secondo la disciplina applicabile al soggetto proprietario.
La presenza di vincoli e prelazioni dimostra quindi che la disponibilità di un immobile non può essere valutata soltanto verificando chi ne sia proprietario. Occorre conoscere le condizioni giuridiche alle quali il bene può essere trasferito, individuando gli eventuali soggetti che devono essere informati o autorizzare l'operazione e stabilendo quali formalità debbano precedere il rogito.
2.6. Il condominio e le spese condominiali
Quando si acquista un appartamento situato in un edificio condominiale, le verifiche preliminari non devono riguardare soltanto l'unità immobiliare oggetto della compravendita. L'acquirente diventa infatti anche comproprietario delle parti comuni dell'edificio, secondo le disposizioni applicabili, ed entra in un'organizzazione nella quale vengono assunte decisioni relative alla manutenzione, alla gestione dei servizi e alla ripartizione delle spese.
Le condizioni economiche e giuridiche del condominio possono incidere in misura significativa sul costo dell'acquisto. Si pensi, ad esempio, a un appartamento acquistato in un edificio nel quale siano stati deliberati importanti lavori di rifacimento della facciata, di sostituzione dell'ascensore oppure di ristrutturazione dell'impianto di riscaldamento. Anche quando il prezzo concordato con il venditore sia conveniente, l'acquirente potrebbe dover affrontare spese ulteriori di importo considerevole.
È quindi opportuno acquisire informazioni sulla situazione condominiale già durante la trattativa, in modo da conoscere non soltanto le spese ordinarie di gestione, ma anche gli eventuali lavori programmati, i debiti esistenti e le controversie che possano riguardare l'edificio.
Le parti comuni e il regolamento condominiale
L'acquisto di un appartamento comporta normalmente anche l'acquisto della quota di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio, secondo quanto previsto dagli articoli 1117 e seguenti del Codice civile. Tra queste rientrano, a titolo esemplificativo, il suolo sul quale sorge il fabbricato, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, le scale e gli impianti destinati all'uso comune, nei limiti stabiliti dalla legge e dai titoli.
Non sempre, tuttavia, è immediatamente evidente quali beni appartengano al condominio e quali siano invece di proprietà esclusiva. Possono sorgere questioni relative a cortili, terrazze, sottotetti, locali accessori e posti auto, soprattutto quando il titolo di provenienza o il regolamento condominiale contengano disposizioni particolari.
È quindi utile esaminare il regolamento di condominio e gli eventuali atti che disciplinano l'utilizzazione delle parti comuni. Il regolamento può prevedere norme relative alla gestione dell'edificio, all'uso degli spazi condivisi e alla ripartizione di determinate spese; quando ha natura contrattuale, può inoltre contenere particolari limitazioni all'utilizzazione delle unità immobiliari, la cui efficacia deve essere valutata secondo le disposizioni applicabili.
Si pensi al caso di chi intenda acquistare un appartamento per destinarlo a una particolare attività oppure a locazioni di breve durata. Prima della compravendita è opportuno verificare se il titolo o il regolamento condominiale contengano limitazioni giuridicamente rilevanti, senza presumere che qualsiasi utilizzo dell'immobile sia necessariamente consentito per il solo fatto di esserne proprietari.
Le spese condominiali ordinarie
Le spese ordinarie comprendono normalmente i costi necessari per la gestione e la manutenzione corrente delle parti comuni, come la pulizia delle scale, l'illuminazione degli spazi condivisi, la manutenzione degli impianti e il compenso dell'amministratore.
L'importo di queste spese può variare notevolmente da un edificio all'altro, soprattutto in relazione alla presenza di ascensori, portineria, giardini, impianti centralizzati e altri servizi comuni. Per valutare correttamente il costo dell'abitazione è quindi opportuno chiedere informazioni sull'ammontare delle spese condominiali degli ultimi esercizi e sui criteri utilizzati per la loro ripartizione.
Le tabelle millesimali rappresentano uno degli strumenti attraverso i quali vengono determinate le quote di partecipazione alle spese, secondo le disposizioni degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile e le eventuali regole convenzionali applicabili.
L'acquirente dovrebbe inoltre verificare se il venditore sia in regola con i pagamenti, poiché l'esistenza di contributi arretrati può avere conseguenze anche nei confronti di chi subentra nella proprietà dell'appartamento.
La responsabilità per le spese condominiali arretrate
L'articolo 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con quest'ultimo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
La disposizione è importante perché attribuisce al condominio, nei limiti previsti dalla legge, la possibilità di richiedere il pagamento anche al nuovo proprietario, pur trattandosi di contributi relativi a un periodo nel quale l'appartamento apparteneva ancora al venditore.
Si immagini che una persona acquisti un appartamento nel settembre 2026 e che il precedente proprietario non abbia pagato alcune rate condominiali relative all'esercizio in corso e a quello precedente. Ricorrendone i presupposti, il condominio può chiedere il pagamento anche all'acquirente, secondo il regime di responsabilità solidale stabilito dalla legge.
Occorre prestare attenzione al fatto che il riferimento all'anno in corso e a quello precedente riguarda gli esercizi condominiali, che non coincidono necessariamente con gli anni solari. Per individuare correttamente il periodo rilevante è quindi necessario conoscere le date di apertura e chiusura dell'esercizio adottato dal condominio.
Gli accordi tra venditore e acquirente possono stabilire chi debba sopportare definitivamente determinate spese, ma non eliminano automaticamente la responsabilità solidale prevista dalla legge nei confronti del condominio. Se l'acquirente è costretto a pagare contributi che, secondo gli accordi, dovevano essere sostenuti dal venditore, potrà valutare le conseguenti pretese nei confronti di quest'ultimo.
Per prevenire questi problemi è opportuno richiedere all'amministratore una comunicazione aggiornata sulla situazione dei pagamenti, verificando se esistano rate scadute o altri importi ancora dovuti.
Le spese straordinarie e i lavori già deliberati
Una questione particolarmente delicata riguarda le spese straordinarie, che possono derivare da interventi importanti sulle parti comuni, come il rifacimento del tetto, delle facciate, dell'impianto di riscaldamento o delle strutture dell'edificio.
Questi lavori possono comportare costi molto elevati, ripartiti tra i condomini secondo i criteri applicabili. È quindi importante sapere se, prima della compravendita, l'assemblea abbia già deliberato interventi straordinari, anche quando i lavori non siano ancora iniziati oppure le relative rate non siano state richieste.
Si consideri il caso di un appartamento venduto per 350.000 euro, mentre il condominio abbia già approvato lavori di manutenzione straordinaria per i quali la quota riferibile all'unità immobiliare ammonti a 25.000 euro. La conoscenza di questa situazione può incidere sensibilmente sulla valutazione economica dell'acquisto e sulle condizioni che le parti intendono concordare.
Occorre distinguere il rapporto interno tra venditore e acquirente dalla responsabilità nei confronti del condominio. La ripartizione delle spese straordinarie può dipendere, nei rapporti tra le parti, dal momento in cui è stata assunta la deliberazione che dispone l'intervento, dalla natura delle spese e dagli accordi contrattuali, secondo i principi elaborati dalla giurisprudenza.
È quindi consigliabile disciplinare espressamente nel preliminare o nel rogito chi debba sostenere i costi dei lavori già deliberati, anche quando le relative rate siano destinate a scadere dopo il trasferimento della proprietà. In mancanza di una clausola chiara potrebbero sorgere controversie, soprattutto quando il venditore ritenga di non dover sostenere spese richieste dopo il rogito e l'acquirente sostenga invece che esse riguardino decisioni assunte durante la precedente proprietà.
Le controversie condominiali
Prima di acquistare un appartamento è opportuno verificare anche l'eventuale esistenza di controversie che coinvolgano il condominio.
Può trattarsi di cause promosse contro un'impresa che ha eseguito lavori, di controversie con altri condomini, di contestazioni relative alle parti comuni oppure di procedimenti nei quali il condominio sia chiamato a rispondere di danni.
La presenza di una controversia non impedisce normalmente la vendita dell'appartamento, ma può comportare conseguenze economiche che è opportuno conoscere preventivamente. Un eventuale esito sfavorevole del giudizio potrebbe infatti determinare costi da ripartire tra i condomini, secondo la disciplina applicabile.
L'acquirente dovrebbe quindi chiedere informazioni sulle controversie pendenti di maggiore rilievo e valutare, quando necessario, la documentazione relativa alle deliberazioni assembleari e agli eventuali accantonamenti effettuati per sostenere le spese.
Non è necessario che ogni piccola contestazione condominiale venga trasformata in un problema della compravendita. È però importante individuare quelle situazioni che potrebbero incidere in misura significativa sul costo dell'immobile o sulla possibilità di utilizzarlo secondo le aspettative dell'acquirente.
La documentazione da richiedere prima dell'acquisto
Per conoscere la situazione del condominio è opportuno acquisire dal venditore le informazioni necessarie e, quando possibile, la documentazione relativa agli ultimi esercizi.
Possono essere utili il regolamento condominiale, le tabelle millesimali, i rendiconti approvati, il preventivo dell'esercizio in corso e i verbali delle assemblee nelle quali siano stati deliberati lavori straordinari o affrontate questioni di particolare importanza.
L'articolo 1130, n. 9, del Codice civile prevede inoltre che l'amministratore fornisca al condomino che ne faccia richiesta un'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. È quindi opportuno che il venditore richieda tale documentazione con sufficiente anticipo e la metta a disposizione dell'acquirente.
La verifica deve riguardare non soltanto le somme già scadute, ma anche quelle che potrebbero diventare esigibili successivamente, in particolare per effetto di lavori deliberati prima della vendita.
La comunicazione del trasferimento all'amministratore
Dopo la stipula del rogito è importante che l'avvenuto trasferimento venga tempestivamente comunicato all'amministratore del condominio.
L'articolo 63, quinto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce infatti che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Questa disposizione deve essere distinta da quella contenuta nel quarto comma. Quest'ultima riguarda la responsabilità dell'acquirente per determinati contributi relativi al periodo precedente; il quinto comma disciplina invece la permanenza della responsabilità del venditore fino alla trasmissione della documentazione prevista dalla legge.
Per evitare conseguenze indesiderate è quindi opportuno che la comunicazione venga effettuata tempestivamente e che le parti concordino chi debba occuparsene.
L'acquisto di un appartamento condominiale richiede dunque una valutazione che non si limiti alle condizioni dell'unità immobiliare. Conoscere la gestione del condominio, le spese ordinarie, i lavori straordinari e le eventuali controversie consente di determinare con maggiore precisione il costo complessivo dell'operazione e di disciplinare correttamente i rapporti economici tra venditore e acquirente.