5.1. L'acquisto di immobili da costruire
Acquistare un appartamento quando l'edificio è ancora in costruzione può offrire diversi vantaggi, come la possibilità di scegliere alcune caratteristiche dell'abitazione, concordare modifiche alle finiture o acquistare a un prezzo diverso da quello richiesto per un immobile già ultimato. L'operazione presenta però rischi particolari, perché l'acquirente assume impegni contrattuali e spesso versa somme considerevoli quando l'immobile non è ancora pronto per essere consegnato e il trasferimento della proprietà deve avvenire soltanto in futuro.
Il problema più delicato riguarda l'eventualità che l'impresa costruttrice entri in difficoltà economiche prima del completamento dell'edificio. In passato si sono verificati numerosi casi nei quali gli acquirenti, dopo aver versato caparre e acconti, non hanno ricevuto l'abitazione e hanno incontrato gravi difficoltà nel recuperare il denaro corrisposto. Per contrastare questi rischi è stata introdotta una disciplina speciale, contenuta nel decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, successivamente modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14.
La legge prevede un sistema di protezione articolato, che accompagna l'acquirente dalla sottoscrizione del contratto preliminare fino al trasferimento della proprietà. Le principali garanzie sono rappresentate dall'obbligo del costruttore di consegnare una fideiussione per le somme riscosse prima del trasferimento, dalla stipula notarile del preliminare nei casi previsti dalla normativa e dalla consegna di una polizza assicurativa decennale a tutela contro determinati difetti costruttivi. A queste prescrizioni si aggiungono specifiche regole sul contenuto del contratto e sulla presenza di ipoteche gravanti sull'immobile.
Quando si applicano le tutele previste dalla legge
La disciplina speciale non riguarda indistintamente tutte le vendite effettuate da un'impresa edile. L'articolo 1 del D.Lgs. 122/2005 individua infatti sia i soggetti tutelati sia gli immobili ai quali si riferiscono le disposizioni.
L'acquirente deve essere una persona fisica che stipula un contratto destinato a determinare, in un momento successivo, l'acquisto della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire. Il costruttore deve essere un imprenditore o una cooperativa edilizia, anche quando la realizzazione materiale dell'edificio sia affidata a imprese appaltatrici.
Per immobili da costruire si intendono, secondo la definizione legislativa, quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione non sia ancora ultimata, trovandosi in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio dell'agibilità. L'applicazione concreta della disciplina richiede inoltre di verificare le disposizioni dell'articolo 5, che regolano anche la decorrenza delle diverse tutele.
Queste precisazioni sono importanti perché l'acquisto di un'abitazione nuova non coincide necessariamente con l'acquisto di un immobile da costruire. Chi compra un appartamento già ultimato e pronto per essere trasferito può trovarsi in una situazione diversa da quella di chi stipula un preliminare quando l'edificio è ancora in corso di realizzazione. Per stabilire se operino le garanzie speciali occorre quindi esaminare le condizioni effettive dell'immobile, il momento in cui è stato richiesto il titolo edilizio e le caratteristiche del contratto.
La fideiussione a garanzia delle somme versate
La prima tutela riguarda il denaro che l'acquirente versa al costruttore prima di diventare proprietario dell'immobile. L'articolo 2, comma 1, del D.Lgs. 122/2005 obbliga il costruttore a procurare e consegnare all'acquirente, al momento della stipula del contratto diretto al trasferimento non immediato, o anche anteriormente, una fideiussione destinata a garantire la restituzione delle somme e degli altri corrispettivi indicati dalla legge.
La fideiussione deve comprendere gli importi che il costruttore abbia già riscosso e quelli che, secondo il contratto, dovrà riscuotere prima del trasferimento della proprietà. Sono invece escluse, secondo quanto previsto dalla disposizione, le somme per le quali sia pattuito il pagamento direttamente da parte di un soggetto mutuante e i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
Si consideri il caso di un appartamento acquistato sulla carta per 300.000 euro, con il pagamento di 30.000 euro alla stipula del preliminare e di ulteriori 70.000 euro durante l'avanzamento dei lavori, mentre il saldo sarà corrisposto al rogito. La fideiussione deve essere predisposta tenendo conto delle somme che il costruttore riceverà prima del trasferimento, secondo i criteri stabiliti dalla legge, e non soltanto dell'importo versato inizialmente.
La garanzia deve essere rilasciata da una banca o da un'impresa di assicurazione e deve rispettare i requisiti previsti dall'articolo 3 del D.Lgs. 122/2005. In particolare, deve contenere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, cosicché, quando ricorrono le condizioni per l'escussione, l'acquirente possa rivolgersi direttamente al garante senza dover prima tentare inutilmente di ottenere il pagamento dal costruttore. Il modello standard della fideiussione è stato approvato con il decreto ministeriale 6 giugno 2022, n. 125.
È importante comprendere che la fideiussione non rappresenta una garanzia generale contro qualsiasi inadempimento dell'impresa. La sua escussione è collegata alle situazioni previste dalla legge, fra le quali rientrano determinate situazioni di crisi del costruttore, come il pignoramento dell'immobile o l'assoggettamento a una procedura concorsuale, nonché, alle condizioni stabilite dalla disciplina, il mancato adempimento dell'obbligo di consegnare la polizza assicurativa decennale. L'articolo 3 precisa i presupposti dell'escussione e gli adempimenti richiesti all'acquirente.
La mancata consegna della fideiussione costituisce una violazione particolarmente grave. L'articolo 2, comma 1, prevede infatti la nullità del contratto, che può essere fatta valere soltanto dall'acquirente. Quest'ultimo è quindi titolare di una specifica tutela, mentre il costruttore non può invocare la nullità prevista a protezione della controparte per liberarsi dagli impegni assunti.
Il contratto preliminare deve essere stipulato dal notaio
Un'altra garanzia importante è rappresentata dalla forma del contratto preliminare. Per le fattispecie alle quali si applica la disciplina introdotta dal D.Lgs. 14/2019, il preliminare deve essere stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, con l'intervento del notaio.
Questa prescrizione ha modificato sensibilmente la prassi degli acquisti sulla carta. In precedenza era frequente che il costruttore e l'acquirente sottoscrivessero privatamente un preliminare predisposto dall'impresa, rinviando l'intervento del notaio al momento del trasferimento definitivo. Per i contratti soggetti alla nuova disciplina, invece, l'assistenza notarile interviene già nella fase in cui l'acquirente assume gli obblighi contrattuali e inizia a corrispondere le somme.
L'intervento del notaio permette di verificare la situazione giuridica dell'immobile e di procedere alla trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. La trascrizione attribuisce all'acquirente la protezione prevista dall'articolo 2645-bis del Codice civile nei confronti delle formalità pregiudizievoli successive, purché siano rispettati i termini stabiliti dalla legge. Anche per gli immobili da costruire occorre considerare con attenzione la durata di questa tutela, soprattutto quando il completamento dell'edificio e la stipula del rogito siano previsti a distanza di tempo.
Il preliminare deve inoltre contenere le informazioni prescritte dall'articolo 6 del D.Lgs. 122/2005, che non si limitano all'individuazione delle parti, dell'immobile e del prezzo. La legge richiede infatti una descrizione delle caratteristiche tecniche della costruzione, dei materiali e delle finiture, l'indicazione dei tempi previsti per i lavori, delle modalità di pagamento e degli estremi della fideiussione, oltre alle informazioni relative ai titoli edilizi, alle eventuali convenzioni urbanistiche e alle ipoteche o altre formalità gravanti sull'immobile.
Al contratto devono essere allegati il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali, delle finiture e degli accessori concordati, nonché gli elaborati progettuali richiesti dalla disposizione. Questi documenti sono particolarmente importanti perché permettono di stabilire con precisione le caratteristiche dell'abitazione che il costruttore si obbliga a realizzare. Se, ad esempio, durante l'esecuzione dei lavori vengono modificati materiali, impianti o caratteristiche dell'appartamento, sarà necessario verificare se le variazioni siano consentite dal contratto oppure richiedano il consenso dell'acquirente.
La polizza assicurativa decennale
La seconda grande tutela patrimoniale interviene al momento del trasferimento della proprietà. L'articolo 4, comma 1, del D.Lgs. 122/2005 obbliga il costruttore a consegnare all'acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, destinata a coprire, alle condizioni previste dalla legge, i danni materiali e diretti all'immobile derivanti dalla rovina totale o parziale dell'edificio oppure da gravi difetti costruttivi.
La polizza deve avere effetto dalla data di ultimazione dei lavori e deve rispettare il contenuto previsto dal modello standard approvato con il decreto ministeriale 20 luglio 2022, n. 154. La sua funzione è diversa da quella della fideiussione: mentre quest'ultima protegge principalmente le somme versate prima del trasferimento nei casi previsti dalla legge, l'assicurazione decennale tutela l'acquirente rispetto a determinati danni che possono manifestarsi dopo la conclusione dell'operazione.
La consegna della polizza non costituisce una semplice formalità. La legge prevede che la sua mancanza determini la nullità del contratto di trasferimento, azionabile soltanto dall'acquirente, e richiede che nell'atto siano riportati gli estremi identificativi della polizza e la menzione della sua conformità al modello ministeriale.
Vi è inoltre un collegamento tra la polizza e la fideiussione. Quando il costruttore non adempie l'obbligo di consegnare la polizza assicurativa, l'acquirente può, alle condizioni previste dagli articoli 3 e 4 del D.Lgs. 122/2005, esercitare il recesso dal preliminare ed escutere la fideiussione. L'efficacia di quest'ultima cessa secondo il particolare meccanismo previsto dall'articolo 3, comma 7, che richiede la ricezione da parte del garante della copia dell'atto di trasferimento contenente la menzione della polizza.
Le ipoteche sul fabbricato in costruzione
Un ulteriore problema riguarda le ipoteche che gravano sugli immobili in costruzione. È frequente che l'impresa abbia finanziato l'intervento edilizio mediante un mutuo garantito da ipoteca sull'intero terreno e sul fabbricato in corso di realizzazione. Quando vengono venduti i singoli appartamenti, è quindi necessario coordinare il trasferimento con il finanziamento dell'impresa e con le operazioni necessarie per liberare le unità immobiliari dalle garanzie che non devono permanere.
L'articolo 8 del D.Lgs. 122/2005 pone specifici divieti alla stipula del contratto di compravendita in presenza di ipoteche o pignoramenti, fino a quando non siano state compiute le operazioni richieste dalla disposizione, relative in particolare alla suddivisione del finanziamento o al perfezionamento degli atti necessari alla cancellazione o al frazionamento dell'ipoteca.
Questa disciplina si collega alle regole sul frazionamento dei finanziamenti fondiari e delle relative garanzie, che possono permettere di riferire una parte del mutuo e dell'ipoteca alle singole unità immobiliari. L'acquirente deve tuttavia conoscere con precisione se, al momento del rogito, l'appartamento sarà liberato dall'ipoteca del costruttore oppure se siano previste operazioni diverse, espressamente consentite e disciplinate.
L'acquisto di un immobile da costruire richiede dunque cautele che vanno ben oltre il controllo del prezzo e dei tempi di consegna. Occorre verificare la solidità delle garanzie ricevute, la correttezza del preliminare, le caratteristiche della costruzione, le modalità di pagamento, la situazione ipotecaria e l'effettiva disponibilità della polizza decennale. È perciò particolarmente importante rivolgersi al notaio prima di sottoscrivere qualsiasi impegno e, soprattutto, prima di versare somme al costruttore.
5.2. L'acquisto di immobili provenienti da successione o donazione
Quando un immobile viene posto in vendita da una persona che lo ha ricevuto per successione ereditaria o per donazione, l'acquirente deve prestare attenzione ad alcune questioni che normalmente non si presentano quando il venditore ha acquistato il bene mediante una precedente compravendita. In questi casi, infatti, la proprietà dell'immobile deriva da vicende familiari e successorie che possono coinvolgere più soggetti, comportare particolari formalità oppure dare origine a contestazioni relative ai diritti degli eredi.
Le due situazioni devono essere esaminate separatamente. L'acquisto di un immobile ereditato richiede principalmente di verificare chi sia divenuto proprietario del bene in conseguenza della successione e se siano state eseguite le formalità necessarie per la successiva vendita. L'acquisto di un immobile proveniente da donazione presenta invece questioni legate, soprattutto, alla tutela dei familiari ai quali la legge riserva una quota del patrimonio del donante, i cosiddetti legittimari. Su quest'ultima materia è intervenuta una riforma particolarmente importante, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, che ha modificato sensibilmente la circolazione degli immobili donati.
L'acquisto di un immobile proveniente da successione
Quando il proprietario di un immobile muore, i suoi diritti si trasmettono secondo le regole della successione legittima o testamentaria. Può quindi accadere che l'abitazione venga acquistata da un solo erede oppure che appartenga a più persone, ciascuna titolare di una quota. Prima di procedere alla vendita occorre ricostruire la devoluzione dell'eredità, verificando se il defunto abbia lasciato un testamento, chi siano i soggetti chiamati a succedere e quali diritti siano loro effettivamente spettanti.
Un primo documento rilevante è la dichiarazione di successione, che deve essere presentata all'amministrazione finanziaria nei casi previsti dalla legge. Occorre però evitare un equivoco piuttosto frequente: la presentazione della dichiarazione di successione non costituisce, da sola, prova definitiva della qualità di erede né sostituisce l'accettazione dell'eredità. La dichiarazione assolve principalmente una funzione fiscale e deve essere coordinata con gli atti e i fatti giuridici dai quali deriva l'acquisto ereditario.
L'articolo 459 del Codice civile stabilisce infatti che l'eredità si acquista con l'accettazione, i cui effetti risalgono al momento dell'apertura della successione. L'accettazione può essere espressa oppure tacita, secondo quanto previsto dagli articoli 475 e 476 del Codice civile. Quest'ultima si verifica quando il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di compiere se non nella qualità di erede.
La vendita di un immobile ereditario, quando compiuta dal chiamato all'eredità, costituisce normalmente una situazione nella quale assume rilievo l'accettazione tacita. Il notaio deve quindi valutare anche le formalità necessarie per assicurare la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, tenendo conto dell'articolo 2648 del Codice civile e delle disposizioni sulla pubblicità degli acquisti immobiliari.
La questione ha una notevole importanza pratica perché la trascrizione dell'acquisto ereditario consente di collegare, nei registri immobiliari, il diritto del defunto a quello dell'erede che successivamente vende. L'eventuale necessità di trascrivere l'accettazione dell'eredità deve quindi essere affrontata durante la preparazione della compravendita, senza attendere il momento della stipula.
Quando gli eredi sono più di uno
Se l'immobile appartiene a più eredi, occorre distinguere la vendita dell'intero bene da quella della quota spettante a un singolo coerede.
Per vendere l'intero immobile è necessario, in linea generale, che intervengano tutti i comproprietari oppure che la vendita sia compiuta da un soggetto munito dei necessari poteri di rappresentanza. Il singolo coerede non può infatti disporre autonomamente della proprietà delle quote appartenenti agli altri.
Diversa è la situazione nella quale un coerede intenda alienare la propria quota ereditaria a una persona estranea alla comunione. In questo caso può trovare applicazione l'articolo 732 del Codice civile, che riconosce agli altri coeredi un diritto di prelazione quando uno di essi intenda alienare a un estraneo la propria quota o parte di essa.
Il coerede che intende procedere all'alienazione deve notificare agli altri coeredi la proposta di vendita, con l'indicazione del prezzo, secondo quanto previsto dalla disposizione. Gli altri coeredi hanno due mesi dall'ultima notificazione per esercitare il diritto di prelazione. Se l'alienazione avviene senza il rispetto di tale diritto, la legge prevede, nei casi e nei limiti stabiliti, la possibilità di riscattare la quota dall'acquirente e dai successivi aventi causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
È importante sottolineare che la prelazione prevista dall'articolo 732 non riguarda indistintamente qualsiasi vendita di una quota di immobile appartenente a più persone. Essa presuppone una comunione ereditaria e l'alienazione della quota ereditaria, secondo i requisiti individuati dalla legge e dalla relativa interpretazione. La vendita della quota di un singolo bene e la vendita della quota ereditaria non devono quindi essere automaticamente considerate equivalenti.
Gli immobili provenienti da donazione
La donazione è il contratto con il quale una persona, per spirito di liberalità, arricchisce un'altra disponendo di un proprio diritto o assumendo un'obbligazione a suo favore. Nel caso degli immobili, la donazione viene stipulata mediante atto pubblico notarile, con i requisiti previsti dalla legge.
La provenienza donativa di un immobile ha tradizionalmente richiesto particolare attenzione nella successiva compravendita. Il problema deriva dalla disciplina della successione necessaria, che tutela determinati familiari del defunto — principalmente il coniuge, i figli e, nei casi previsti, gli ascendenti — riservando loro una quota del patrimonio ereditario.
Quando una persona effettua donazioni che, considerate insieme alle altre disposizioni rilevanti, ledono i diritti dei legittimari, questi possono esercitare l'azione di riduzione nei termini e alle condizioni stabiliti dal Codice civile. Prima della riforma del 2025, in determinate situazioni la riduzione poteva avere conseguenze anche nei confronti dei terzi che avessero acquistato l'immobile dal donatario, attraverso l'azione di restituzione disciplinata dall'articolo 563 del Codice civile.
Questa possibilità aveva reso più difficoltosa la circolazione degli immobili provenienti da donazione, perché l'acquirente poteva temere di dover restituire il bene e le banche potevano incontrare difficoltà nell'accettarlo come garanzia ipotecaria. Per affrontare questi problemi, nella pratica erano state elaborate diverse soluzioni, il cui utilizzo dipendeva dalle caratteristiche della donazione e dalla situazione familiare e successoria del donante.
La riforma del 2025 e la tutela di chi acquista un immobile donato
La legge 2 dicembre 2025, n. 182, all'articolo 44, ha modificato profondamente la disciplina, intervenendo in particolare sugli articoli 561, 562, 563 e 2652 del Codice civile. Le nuove disposizioni sono entrate in vigore il 18 dicembre 2025 e hanno come obiettivo quello di rendere più sicura la circolazione degli immobili provenienti da donazione.
La novità principale è contenuta nel nuovo articolo 563 del Codice civile, secondo il quale la riduzione della donazione, salvo quanto previsto dalle disposizioni sulla trascrizione delle domande giudiziali, non pregiudica i terzi ai quali il donatario abbia alienato gli immobili donati. Il legittimario che abbia subito una lesione conserva la tutela riconosciutagli dalla legge, ma questa viene indirizzata principalmente verso il donatario, obbligato a compensarlo in denaro nei limiti necessari per reintegrare la quota riservata.
La riforma distingue inoltre la posizione dell'acquirente a titolo oneroso da quella dell'avente causa a titolo gratuito. Il nuovo articolo 563 prevede infatti, nel caso di insolvenza totale o parziale del donatario, una responsabilità pecuniaria dell'avente causa a titolo gratuito, limitata al vantaggio da lui conseguito. La disciplina dei terzi acquirenti deve dunque essere letta tenendo conto sia della natura dell'acquisto sia delle disposizioni sulla pubblicità delle domande giudiziali.
È stata modificata anche la disciplina delle ipoteche e degli altri pesi costituiti dal donatario sull'immobile. Il nuovo articolo 561 del Codice civile tutela, alle condizioni stabilite dalla disposizione e fatto salvo il regime della trascrizione delle domande, l'efficacia dei pesi e delle ipoteche costituiti dal donatario, prevedendo un'obbligazione pecuniaria a suo carico nei confronti dei legittimari per il minor valore dei beni.
Il risultato è un cambiamento importante rispetto al sistema precedente: la tutela dei legittimari non viene eliminata, ma viene diversamente coordinata con l'esigenza di garantire stabilità agli acquisti compiuti dai terzi e alle garanzie costituite sugli immobili donati.
Le donazioni anteriori alla riforma
La nuova disciplina non deve essere applicata indistintamente a tutte le situazioni, perché l'articolo 44, comma 2, della legge 182/2025 contiene specifiche disposizioni transitorie.
Per le successioni aperte dopo l'entrata in vigore della legge si applicano le nuove disposizioni. Per le successioni già aperte anteriormente, invece, la legge ha previsto la conservazione del precedente regime in presenza di determinate iniziative, fra le quali la notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o di un atto stragiudiziale di opposizione nei termini stabiliti.
Il legislatore ha previsto un periodo di sei mesi dall'entrata in vigore della riforma per il compimento delle formalità contemplate dalla disposizione transitoria. In mancanza degli atti richiesti entro tale periodo, la nuova disciplina si applica, alle condizioni stabilite dal comma 2, anche alle successioni aperte prima della riforma.
È quindi necessario distinguere la data della donazione dalla data di apertura della successione del donante, verificando inoltre l'eventuale esistenza di domande giudiziali o atti di opposizione regolarmente notificati e trascritti. Anche le opposizioni compiute anteriormente alla riforma devono essere considerate secondo le specifiche regole transitorie.
Non sarebbe corretto, dunque, affermare che dal 18 dicembre 2025 tutti gli immobili donati possono essere acquistati senza ulteriori verifiche. La riforma ha certamente migliorato la sicurezza della circolazione, ma la sua applicazione richiede di esaminare le caratteristiche della vicenda successoria e le formalità eventualmente già eseguite.
Chi intende acquistare un immobile proveniente da successione o donazione dovrebbe quindi informare il notaio fin dall'inizio delle trattative e mettere a sua disposizione il titolo di provenienza. Il controllo deve riguardare la titolarità del venditore, la corretta pubblicità dell'acquisto ereditario e, nel caso della donazione, la disciplina applicabile alla specifica fattispecie. In questo modo è possibile valutare prima della stipula gli eventuali problemi e predisporre le soluzioni necessarie per un acquisto sicuro.
5.3. L'acquisto di immobili con mutuo o ipoteca
L'acquisto di immobili con mutuo o ipoteca
Nella compravendita immobiliare è frequente che il finanziamento bancario assuma un ruolo importante, sia perché l'acquirente deve ricorrere a un mutuo per pagare il prezzo, sia perché l'immobile posto in vendita è ancora gravato dall'ipoteca iscritta a garanzia di un precedente finanziamento del venditore. Le due situazioni, che possono anche presentarsi contemporaneamente, richiedono verifiche e accorgimenti differenti, soprattutto per quanto riguarda i tempi della stipula, le modalità di pagamento e la cancellazione delle garanzie.
Occorre anzitutto distinguere il mutuo dall'ipoteca. Il mutuo è il contratto con il quale la banca mette a disposizione del finanziato una somma di denaro, che questi si obbliga a restituire alle condizioni concordate; l'ipoteca è invece il diritto reale di garanzia che consente al creditore, in caso di inadempimento, di soddisfarsi sul ricavato dell'espropriazione del bene vincolato, con la preferenza prevista dalla legge. È quindi possibile che un immobile sia gravato da ipoteca anche quando il debito residuo sia modesto rispetto al suo valore, così come può accadere che un'ipoteca continui a risultare iscritta nei registri immobiliari pur essendo stata estinta l'obbligazione garantita.
Quando l'acquirente deve ottenere un mutuo
Chi intende acquistare un'abitazione mediante un finanziamento dovrebbe affrontare la questione bancaria prima di sottoscrivere una proposta di acquisto o un contratto preliminare. La banca, infatti, non è obbligata a concedere il mutuo soltanto perché l'acquirente ha individuato un immobile e ha raggiunto un accordo con il venditore. L'ottenimento del finanziamento dipende dalla valutazione della capacità reddituale del richiedente, delle sue condizioni economiche e del valore dell'immobile che dovrà essere costituito in garanzia.
È importante sapere che una valutazione preliminare favorevole della banca non equivale necessariamente alla concessione definitiva del finanziamento. Possono essere necessari ulteriori controlli, la verifica della documentazione dell'immobile, una perizia estimativa e l'esame delle risultanze dei registri immobiliari. Se durante queste attività emergono problemi, l'erogazione può essere ritardata oppure il finanziamento può non essere concesso alle condizioni inizialmente ipotizzate.
Per questa ragione, quando l'acquisto dipende dall'ottenimento del mutuo, è opportuno valutare l'inserimento nel contratto preliminare di una condizione sospensiva. La clausola deve precisare le caratteristiche essenziali del finanziamento richiesto e il termine entro il quale deve intervenire la decisione della banca, disciplinando anche le conseguenze del mancato ottenimento delle somme. Una formulazione generica potrebbe infatti generare contestazioni, soprattutto quando non sia chiaro se il finanziamento debba coprire l'intero prezzo o soltanto una parte di esso.
Si pensi a un acquirente che abbia concordato il prezzo di 300.000 euro e disponga di 100.000 euro di risorse proprie, contando di ottenere dalla banca i restanti 200.000 euro. Se sottoscrive un preliminare incondizionato e successivamente la banca concede soltanto 150.000 euro, l'insufficienza del finanziamento non lo libera automaticamente dall'obbligo di acquistare. Il problema deve quindi essere considerato prima di assumere impegni vincolanti, verificando se l'acquirente sia in grado di far fronte all'eventuale differenza.
La stipula del mutuo e il pagamento del prezzo
Quando l'acquirente ottiene il finanziamento, occorre coordinare il contratto di compravendita con quello di mutuo. Normalmente i due atti vengono stipulati nello stesso giorno, davanti al notaio, affinché il trasferimento della proprietà e la costituzione della garanzia ipotecaria a favore della banca possano essere organizzati nell'ambito di un'unica operazione.
La compravendita e il mutuo rimangono tuttavia contratti distinti. Con il primo il venditore trasferisce la proprietà dell'immobile all'acquirente; con il secondo la banca concede il finanziamento e l'acquirente assume l'obbligo di restituirlo, costituendo normalmente ipoteca sull'immobile acquistato.
Un aspetto particolarmente importante riguarda il momento nel quale le somme finanziate diventano effettivamente disponibili. Le modalità di erogazione possono variare in relazione al contratto di mutuo e alle procedure della banca. In alcune situazioni la banca mette a disposizione le somme contestualmente alla stipula, mentre in altre l'erogazione definitiva può essere collegata al completamento di particolari adempimenti o verifiche.
È quindi necessario conoscere anticipatamente le modalità con le quali il prezzo sarà pagato al venditore. Se una parte del corrispettivo proviene dal mutuo, occorre assicurarsi che i tempi dell'erogazione siano compatibili con quelli concordati per il pagamento, evitando che il venditore trasferisca la proprietà senza ricevere le somme e senza aver accettato un'adeguata disciplina del pagamento successivo.
Il notaio svolge un ruolo importante nel coordinamento dell'operazione, verificando gli aspetti giuridici dei contratti e curando le formalità necessarie per la trascrizione della compravendita e l'iscrizione dell'ipoteca a favore della banca.
Quando l'immobile è già gravato da un'ipoteca
Una situazione molto frequente si presenta quando il venditore ha acquistato l'immobile mediante un mutuo ancora in corso di ammortamento. In questo caso l'abitazione risulta normalmente gravata da un'ipoteca iscritta a favore della banca finanziatrice.
La presenza dell'ipoteca non impedisce, di per sé, la vendita, perché il proprietario conserva la facoltà di alienare il bene. Tuttavia, l'ipoteca attribuisce al creditore una garanzia che, secondo la disciplina applicabile, può essere esercitata anche nei confronti del successivo proprietario dell'immobile. L'acquirente deve quindi conoscere l'esistenza del gravame e concordare come esso debba essere eliminato oppure, nei casi in cui ciò sia espressamente previsto, come debba essere disciplinata la sua permanenza.
La soluzione più frequente consiste nell'utilizzare una parte del prezzo della compravendita per estinguere il debito residuo del venditore. La banca comunica l'importo necessario per l'estinzione alla data prevista e il pagamento viene organizzato in modo che la somma destinata al rimborso del finanziamento sia versata secondo modalità concordate, mentre il residuo del prezzo venga corrisposto al venditore.
Si consideri un appartamento venduto per 280.000 euro, sul quale residua un mutuo di 90.000 euro. Le parti possono concordare che 90.000 euro del prezzo vengano destinati all'estinzione del finanziamento e che i restanti 190.000 euro siano versati al venditore, tenendo conto dell'importo effettivamente comunicato dalla banca e delle modalità necessarie per la cancellazione dell'ipoteca.
È importante che l'operazione non sia organizzata soltanto sulla base dell'impegno generico del venditore a estinguere il mutuo dopo aver ricevuto il prezzo. Occorre invece predisporre modalità che permettano di controllare il pagamento alla banca e il successivo venir meno della garanzia ipotecaria.
Come si cancella l'ipoteca dopo l'estinzione del mutuo
Per comprendere il funzionamento della cancellazione dell'ipoteca occorre distinguere l'estinzione del debito dalla formalità che elimina l'iscrizione ipotecaria dai registri immobiliari.
Quando il finanziamento viene integralmente rimborsato, l'obbligazione garantita si estingue. La cancellazione dell'ipoteca deve però essere eseguita secondo le modalità previste dalla disciplina applicabile, affinché anche le risultanze dei registri immobiliari siano aggiornate.
Per i mutui e finanziamenti ai quali si applica l'articolo 40-bis del D.Lgs. 385/1993, il cosiddetto Testo unico bancario, è prevista una procedura semplificata. L'ipoteca si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita e il creditore deve rilasciare al debitore una quietanza attestante tale data, trasmettendo la relativa comunicazione al conservatore entro trenta giorni, senza oneri per il debitore.
Il conservatore procede quindi alla cancellazione secondo il meccanismo previsto dall'articolo 40-bis, purché non ricorra e non venga comunicato nei termini un giustificato motivo ostativo. Per queste formalità la disposizione esclude la necessità dell'autentica notarile.
Non tutte le ipoteche, però, possono essere cancellate mediante questa procedura. In altri casi è necessario ricorrere agli strumenti ordinari previsti dal Codice civile, mediante un titolo idoneo alla cancellazione. Occorre dunque verificare la natura dell'ipoteca e del credito garantito, senza presumere che qualsiasi iscrizione ipotecaria venga automaticamente cancellata dopo il pagamento del debito.
Anche quando è applicabile la procedura semplificata, è importante tenere conto dei tempi necessari per l'esecuzione delle formalità e verificare che l'operazione sia stata effettivamente completata.
L'accollo del mutuo del venditore
In alternativa all'estinzione del finanziamento esistente, può essere ipotizzato che l'acquirente si accolli il debito residuo del venditore. L'accollo è disciplinato dall'articolo 1273 del Codice civile e consiste nell'accordo con il quale un soggetto assume il debito di un altro nei confronti del creditore.
Nel caso della compravendita immobiliare, l'acquirente può quindi concordare con il venditore di assumere il debito residuo relativo al mutuo già contratto per l'immobile. L'importo del debito accollato viene normalmente considerato nella determinazione delle somme che l'acquirente deve ancora corrispondere al venditore.
L'operazione richiede particolare attenzione perché occorre distinguere l'accordo tra venditore e acquirente dagli effetti che esso produce nei confronti della banca. Il semplice accollo non determina necessariamente la liberazione del venditore dal debito originario: per ottenere questo risultato devono ricorrere le condizioni previste dall'articolo 1273 e, in particolare, la dichiarazione espressa del creditore quando necessaria.
È quindi possibile che, pur avendo venduto l'immobile e pur essendosi l'acquirente impegnato a pagare le rate residue, il venditore continui a essere obbligato nei confronti della banca. Per evitare conseguenze indesiderate è indispensabile verificare preventivamente la posizione del finanziatore e le condizioni alle quali l'accollo può essere realizzato.
La portabilità del mutuo e la surrogazione
Un'altra operazione da distinguere dall'accollo è la surrogazione del mutuo, comunemente indicata come portabilità. Essa consente, nei casi previsti dalla legge, di trasferire un finanziamento da una banca a un'altra, sostituendo il creditore originario con un nuovo finanziatore e conservando la garanzia ipotecaria secondo il meccanismo della surrogazione.
La disciplina è contenuta principalmente nell'articolo 120-quater del Testo unico bancario e permette al debitore di cercare condizioni economiche più favorevoli presso un'altra banca, senza dover necessariamente estinguere la garanzia e iscriverne una nuova.
La portabilità non deve però essere confusa con il trasferimento del mutuo dal venditore all'acquirente in occasione della compravendita. Si tratta di operazioni giuridicamente differenti: la surrogazione riguarda la sostituzione del creditore, mentre l'accollo riguarda l'assunzione del debito da parte di un altro soggetto.
Quando una compravendita coinvolge uno o più finanziamenti, è quindi importante distinguere le diverse possibilità e verificare quale sia concretamente utilizzabile. La scelta può incidere sui costi dell'operazione, sulle garanzie richieste dalla banca e sulle responsabilità che continuano a gravare sul venditore o vengono assunte dall'acquirente.
L'acquisto di un immobile con mutuo o gravato da ipoteca è un'operazione del tutto ordinaria, ma richiede un coordinamento accurato tra le parti, il notaio e gli istituti di credito coinvolti. Le modalità di erogazione, l'eventuale estinzione del finanziamento precedente, la cancellazione dell'ipoteca e la costituzione della nuova garanzia devono essere definite prima del rogito, affinché il trasferimento della proprietà e il pagamento del prezzo possano avvenire nelle condizioni concordate.
5.4. L'acquisto di immobili in edilizia convenzionata
L'acquisto di un'abitazione realizzata nell'ambito dell'edilizia convenzionata richiede verifiche particolari, perché questi immobili possono essere soggetti a limitazioni che non si incontrano nelle normali compravendite. In alcuni casi la legge o la convenzione stipulata con il Comune stabiliscono il prezzo massimo al quale l'abitazione può essere venduta; in altri prevedono requisiti particolari per gli acquirenti, vincoli sulla locazione, limitazioni temporali alla vendita oppure disposizioni riguardanti la natura e la durata del diritto trasferito.
La ragione di queste limitazioni è collegata alle finalità per le quali gli immobili sono stati realizzati. L'edilizia convenzionata nasce infatti da interventi nei quali l'attività edilizia privata viene collegata a strumenti pubblici di programmazione o agevolazione, con l'obiettivo di favorire la disponibilità di abitazioni a condizioni diverse da quelle del libero mercato. In cambio dei vantaggi riconosciuti nell'ambito dell'intervento, il costruttore e i successivi proprietari possono essere soggetti agli obblighi previsti dalla normativa e dalle convenzioni.
Non esiste, tuttavia, un unico regime applicabile a tutte le abitazioni che vengono genericamente definite di edilizia convenzionata. La disciplina varia in relazione alla normativa in base alla quale è stato realizzato l'intervento, al tipo di convenzione stipulata, alla data degli atti e alle eventuali successive modificazioni. Per questo motivo non è sufficiente sapere che un appartamento appartiene a un complesso di edilizia convenzionata: occorre esaminare il titolo di provenienza, la convenzione originaria e gli altri atti che ne hanno disciplinato la circolazione.
Il diritto di superficie e la piena proprietà
Una delle prime verifiche riguarda il diritto effettivamente spettante al venditore. Nell'ambito di determinati programmi di edilizia residenziale, gli immobili sono stati realizzati su aree concesse dal Comune in diritto di superficie, anziché trasferite in piena proprietà.
Il diritto di superficie, disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del Codice civile, permette di avere o mantenere la proprietà di una costruzione separatamente dalla proprietà del terreno sul quale essa si trova. Quando il diritto è costituito per un tempo determinato, il suo esercizio e le conseguenze della scadenza devono essere valutati secondo la disciplina applicabile e il contenuto del titolo costitutivo.
Può quindi accadere che chi acquista un appartamento in un edificio convenzionato non acquisti una piena proprietà destinata a durare senza limiti temporali, ma la proprietà superficiaria di un'unità immobiliare realizzata su un terreno rimasto di proprietà comunale. In questo caso è importante conoscere la durata del diritto e gli effetti della sua scadenza, oltre alle eventuali possibilità di trasformazione previste dalla legge.
L'articolo 31, commi 45 e seguenti, della legge 448/1998 disciplina, in determinate fattispecie, la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, mediante gli strumenti e i corrispettivi previsti dalla normativa. La trasformazione richiede il coinvolgimento del Comune e deve essere valutata in relazione alla disciplina applicabile al singolo intervento.
Non bisogna però confondere la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà con l'eliminazione degli eventuali vincoli sul prezzo di vendita. Si tratta di questioni distinte, che possono richiedere operazioni differenti e che non sempre vengono risolte automaticamente attraverso un unico atto.
Il prezzo massimo di vendita
Uno degli aspetti più importanti dell'edilizia convenzionata è la possibile esistenza di un prezzo massimo di cessione. In determinate fattispecie, infatti, l'immobile non può essere liberamente venduto al prezzo concordato dalle parti, ma deve essere rispettato un limite risultante dalla convenzione e dalle disposizioni applicabili.
La questione è particolarmente delicata perché il prezzo vincolato può essere inferiore al valore di mercato dell'appartamento. Un proprietario potrebbe quindi trovare un acquirente disposto a pagare un determinato importo, senza però essere legittimato a richiedere l'intero corrispettivo se il vincolo sul prezzo è ancora efficace.
Si immagini, ad esempio, un appartamento per il quale le parti abbiano concordato un prezzo di 250.000 euro, mentre dalla disciplina convenzionale risulti un prezzo massimo di cessione inferiore. Prima di stipulare il contratto occorre verificare se il vincolo sia ancora applicabile e, in caso affermativo, se sia possibile procedere alla sua rimozione. Non è sufficiente che venditore e acquirente siano entrambi d'accordo sul prezzo superiore, perché il vincolo deriva dalla disciplina dell'immobile e non dalla loro libera contrattazione.
L'articolo 31, comma 49-quater, della legge 448/1998 disciplina gli effetti del vincolo sulla parte del prezzo eccedente quello consentito, prevedendo che, in pendenza della rimozione del vincolo, il contratto non produca effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e quello vincolato. La disposizione deve essere considerata anche in relazione alla possibilità di rimuovere il vincolo secondo la procedura prevista dai commi precedenti.
È quindi essenziale verificare il prezzo massimo prima di sottoscrivere il preliminare, evitando di assumere obblighi di pagamento che non siano compatibili con la disciplina applicabile.
L'affrancazione dal vincolo sul prezzo
La legge prevede, in determinate situazioni, la possibilità di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione e al canone massimo di locazione.
La disciplina principale è contenuta nell'articolo 31, commi 49-bis e 49-ter, della legge 448/1998, che regolano, nei rispettivi ambiti applicativi, l'eliminazione di tali vincoli mediante un apposito atto, previo pagamento del corrispettivo previsto.
La procedura è comunemente chiamata affrancazione. Essa permette, quando ricorrono le condizioni stabilite dalla legge, di liberare l'immobile dai limiti di prezzo derivanti dalla convenzione, consentendo successive operazioni alle condizioni risultanti dal nuovo assetto giuridico.
Il comma 49-bis prevede, per le fattispecie alle quali si applica, che la rimozione possa avvenire dopo il decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione nei registri immobiliari. È inoltre previsto il pagamento di un corrispettivo, da determinare secondo i criteri stabiliti dalla disciplina applicabile.
Il Comune assume un ruolo centrale nel procedimento, perché occorre verificare la convenzione originaria, determinare l'importo eventualmente dovuto e predisporre l'atto necessario alla rimozione del vincolo. I tempi e le modalità concrete possono quindi dipendere anche dalle procedure amministrative adottate dall'ente competente.
Non è corretto ritenere che il semplice decorso di cinque anni determini automaticamente la cessazione del prezzo massimo di cessione. Quando il vincolo è soggetto alla disciplina dell'affrancazione, il decorso del termine rappresenta uno dei presupposti per attivare la procedura, ma la liberazione dell'immobile richiede il compimento degli atti previsti dalla legge.
Gli altri vincoli alla vendita e alla locazione
Oltre al prezzo massimo di cessione, gli immobili convenzionati possono essere soggetti a limitazioni riguardanti le caratteristiche degli acquirenti, la destinazione abitativa e la locazione.
Le convenzioni possono prevedere, ad esempio, che l'abitazione sia destinata a persone in possesso di determinati requisiti oppure che il proprietario rispetti particolari condizioni per la successiva alienazione. Possono inoltre sussistere limiti al canone di locazione, secondo la normativa applicabile.
L'esistenza e la durata di questi obblighi non possono essere determinate sulla base della sola denominazione dell'intervento edilizio. Occorre esaminare la convenzione e verificare se i vincoli abbiano natura permanente o temporanea, se siano ancora efficaci e se la legge consenta di eliminarli mediante particolari procedure.
Un'ulteriore distinzione riguarda gli interventi realizzati sulla base delle convenzioni previste dall'articolo 18 del DPR 380/2001, che devono essere coordinati con le disposizioni dell'articolo 31, comma 49-ter, della legge 448/1998. Anche in questo ambito, per determinare il trattamento del singolo immobile, è necessario ricostruire la disciplina convenzionale e le modificazioni legislative intervenute nel tempo.
Come verificare la situazione prima di acquistare
Chi intende acquistare un immobile in edilizia convenzionata dovrebbe acquisire, già durante le trattative, il titolo di provenienza e la convenzione che disciplina l'intervento, oltre agli eventuali atti successivi di trasformazione del diritto di superficie, modifica della convenzione o affrancazione dai vincoli.
Il notaio deve verificare quale diritto sia effettivamente trasferibile, se esistano limitazioni alla circolazione e se il prezzo concordato sia compatibile con la disciplina applicabile. Quando occorre determinare un prezzo massimo o procedere all'affrancazione, può essere necessario coinvolgere preventivamente il Comune, senza attendere la data fissata per il rogito.
È particolarmente importante non basarsi soltanto sulle dichiarazioni del venditore circa la presunta scadenza dei vincoli. Il fatto che l'immobile sia stato costruito molti anni prima oppure sia già stato oggetto di precedenti compravendite non dimostra necessariamente che tutte le limitazioni siano cessate.
Anche la banca che finanzia l'acquisto può avere interesse a conoscere la situazione convenzionale, perché i vincoli sul prezzo, la natura del diritto e la durata dell'eventuale proprietà superficiaria possono incidere sulla valutazione dell'immobile offerto in garanzia.
L'acquisto di un'abitazione in edilizia convenzionata può quindi essere un'operazione del tutto sicura, purché venga preceduto da un esame accurato della disciplina applicabile. La verifica deve riguardare non soltanto la proprietà e l'assenza di ipoteche, come in qualsiasi compravendita, ma anche gli obblighi derivanti dalla convenzione, la possibilità di vendere al prezzo pattuito e l'eventuale necessità di procedere preventivamente alla trasformazione del diritto o alla rimozione dei vincoli.