7.1. Quanto costa acquistare casa: imposte, notaio e altre spese
Chi si accinge ad acquistare una casa deve considerare che il prezzo concordato con il venditore non rappresenta l'unica spesa da sostenere. Al prezzo devono infatti essere aggiunte le imposte dovute per il trasferimento dell'immobile, il compenso del notaio e gli eventuali costi dell'intermediazione immobiliare, del mutuo e delle verifiche tecniche. È quindi opportuno conoscere fin dall'inizio l'ammontare complessivo delle somme necessarie, soprattutto quando l'acquisto viene finanziato attraverso un mutuo, perché non tutte le spese possono essere coperte con il finanziamento bancario.
La legge stabilisce, all'articolo 1475 del Codice civile, che le spese del contratto di vendita e quelle accessorie sono a carico dell'acquirente, salvo che le parti abbiano concordato diversamente. Nella prassi è quindi normalmente il compratore a sostenere le imposte e le spese notarili relative alla compravendita, mentre restano da valutare separatamente gli oneri che il venditore deve affrontare per adempiere le proprie obbligazioni, come quelli eventualmente necessari per estinguere un mutuo, cancellare un'ipoteca o regolarizzare la situazione dell'immobile.
Le imposte sull'acquisto
La prima voce da considerare è quella delle imposte, il cui importo può variare notevolmente a seconda che si acquisti da un privato oppure da un'impresa e, soprattutto, che la compravendita sia soggetta all'imposta di registro o all'IVA. Assume inoltre particolare importanza la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa.
Quando si acquista un'abitazione da un privato, senza beneficiare dell'agevolazione prima casa, l'imposta di registro si applica normalmente con l'aliquota del 9%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Se invece l'acquirente possiede i requisiti per l'agevolazione prima casa, l'imposta di registro scende al 2%, mentre le altre due imposte rimangono invariate. In entrambi i casi l'imposta proporzionale di registro non può essere inferiore a 1.000 euro, salvo quanto può derivare dall'imputazione delle imposte già versate in sede di registrazione del preliminare.
Per calcolare concretamente l'imposta di registro non è però sufficiente conoscere l'aliquota, perché occorre individuare anche il valore al quale applicarla. Nelle compravendite di abitazioni soggette a imposta proporzionale di registro, quando l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di un'attività commerciale o professionale, è possibile chiedere l'applicazione del cosiddetto sistema del prezzo-valore. Questo meccanismo consente di calcolare l'imposta sul valore catastale dell'abitazione, indipendentemente dal prezzo effettivamente concordato, che deve comunque essere dichiarato integralmente nel contratto.
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un determinato coefficiente, pari ordinariamente a 115,5 per l'acquisto della prima casa e a 126 per gli altri acquisti abitativi. Si immagini, ad esempio, di acquistare per 250.000 euro un appartamento che abbia una rendita catastale di 900 euro. Se ricorrono le condizioni per il prezzo-valore e per l'agevolazione prima casa, la base imponibile sarà di 103.950 euro, con un'imposta di registro di 2.079 euro, alla quale si aggiungeranno 100 euro complessivi per le imposte ipotecaria e catastale. Senza l'agevolazione prima casa, il valore catastale sarebbe invece di 113.400 euro e l'imposta di registro, applicata con l'aliquota del 9%, ammonterebbe a 10.206 euro, oltre alle due imposte fisse.
Diversa è la situazione quando la vendita è imponibile a IVA, come accade, in particolare, per determinate cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o che hanno eseguito gli interventi di recupero individuati dalla legge. In questo caso l'IVA viene calcolata sul prezzo effettivo della compravendita, senza possibilità di utilizzare il sistema del prezzo-valore. L'aliquota è generalmente del 10% per le abitazioni che non beneficiano dell'agevolazione prima casa, del 4% quando tale agevolazione è applicabile e del 22% per le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Alle somme dovute a titolo di IVA si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 200 euro.
Non tutte le vendite effettuate da una società sono, tuttavia, imponibili a IVA. Può accadere che l'impresa effettui una cessione esente, nella quale trovano applicazione le imposte previste per i trasferimenti soggetti a registro proporzionale. È dunque necessario verificare preventivamente il regime tributario dell'operazione, senza presumere che la semplice qualità imprenditoriale del venditore comporti necessariamente l'applicazione dell'IVA.
Il compenso del notaio
Accanto alle imposte occorre considerare il costo dell'attività notarile, che non deve essere confuso con l'importo complessivamente versato al notaio in occasione della stipula. Una parte rilevante delle somme che l'acquirente corrisponde allo Studio è infatti destinata al pagamento delle imposte dovute all'Erario e non costituisce compenso professionale.
Il compenso remunera l'attività svolta dal notaio per preparare e stipulare il contratto, effettuare le verifiche giuridiche necessarie, esaminare i titoli di provenienza, controllare le risultanze dei registri immobiliari, predisporre le clausole contrattuali e provvedere ai successivi adempimenti. L'attività notarile, pertanto, non consiste soltanto nella redazione e nella lettura del rogito, ma comprende un lavoro preparatorio che può risultare particolarmente impegnativo quando l'immobile presenti problemi da risolvere o quando l'operazione richieda una disciplina contrattuale specifica.
Non esiste un compenso notarile identico per tutte le compravendite. Il costo dipende dalle caratteristiche dell'operazione, dal valore economico degli interessi coinvolti, dalla complessità delle questioni da affrontare e dall'attività professionale necessaria. Una compravendita ordinaria tra privati può richiedere un lavoro diverso da quello necessario per vendere un immobile appartenente a più eredi, acquistare da una società o coordinare il trasferimento con l'estinzione di un mutuo e la cancellazione di un'ipoteca.
Per conoscere anticipatamente la spesa è opportuno richiedere un preventivo che distingua chiaramente il compenso professionale, l'IVA sul compenso, le imposte da versare all'amministrazione finanziaria e le eventuali altre somme dovute per gli adempimenti. Questa distinzione consente di comprendere quali importi costituiscano effettivamente il costo della prestazione notarile e quali siano invece riscossi dal notaio per essere versati ai soggetti destinatari.
Le spese del mutuo
Se l'acquisto viene finanziato attraverso un mutuo, occorre tenere conto anche dei costi del finanziamento. La banca può richiedere il pagamento delle spese di istruttoria della pratica, della perizia sull'immobile e degli eventuali altri oneri previsti dal contratto, ai quali si aggiungono i costi delle coperture assicurative richieste. È importante esaminare questi importi insieme alle condizioni economiche del mutuo, considerando non soltanto il tasso di interesse, ma anche gli altri costi che concorrono a determinarne il costo complessivo.
Il mutuo ipotecario viene normalmente stipulato mediante un ulteriore atto notarile, distinto dalla compravendita, anche quando i due contratti siano sottoscritti nello stesso giorno. L'atto di mutuo comporta quindi un compenso professionale e le relative spese. Il trattamento tributario del finanziamento deve essere verificato in relazione alla sua natura e ai presupposti previsti dalla legge: per i finanziamenti bancari ai quali si applica il regime dell'imposta sostitutiva disciplinato dal DPR 601/1973, l'aliquota può essere dello 0,25% oppure del 2%, a seconda delle caratteristiche dell'operazione e della destinazione del finanziamento, secondo le condizioni stabilite dalla normativa.
Un aspetto pratico spesso trascurato riguarda l'importo effettivamente erogato dalla banca. Chi acquista deve verificare se il finanziamento copra soltanto una parte del prezzo e quali somme siano necessarie per completare il pagamento, tenendo conto che imposte, spese notarili, provvigioni e altri costi possono richiedere disponibilità finanziarie ulteriori rispetto all'anticipo sul prezzo dell'abitazione.
Le provvigioni dell'agenzia e le altre spese
Quando la compravendita viene conclusa attraverso l'intervento di un mediatore immobiliare, occorre considerare anche la provvigione che può spettargli. Il diritto alla provvigione è disciplinato dall'articolo 1755 del Codice civile e sorge, in presenza dei relativi presupposti, quando l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore. L'importo dipende dagli accordi e dai criteri applicabili, non essendo prevista dalla legge una percentuale unica e inderogabile per tutte le compravendite.
È importante chiarire fin dall'inizio l'ammontare della provvigione, il momento nel quale dovrà essere corrisposta e l'eventuale applicazione dell'IVA. Bisogna inoltre considerare che il diritto del mediatore può sorgere già con la conclusione di un contratto preliminare vincolante, e non necessariamente soltanto quando viene stipulato il rogito. La legge richiede che nell'atto di compravendita siano dichiarati l'eventuale intervento del mediatore e le informazioni prescritte sulle somme corrisposte e sulle relative modalità di pagamento.
Altre spese possono derivare dalle verifiche tecniche sull'immobile. Prima dell'acquisto può essere opportuno incaricare un geometra, un architetto o un ingegnere di controllare la regolarità urbanistica ed edilizia, la conformità catastale e le condizioni del fabbricato. Questi accertamenti possono richiedere accessi agli uffici comunali, rilievi, esame di elaborati progettuali e, in determinate situazioni, la predisposizione di documenti tecnici ulteriori. Le parti dovrebbero concordare preventivamente chi debba sostenere tali costi, soprattutto quando le verifiche facciano emergere irregolarità da eliminare prima della vendita.
Occorre infine considerare eventuali spese condominiali, costi di trasloco, interventi di manutenzione e altri oneri collegati alla disponibilità dell'immobile. Chi compra un appartamento, ad esempio, dovrebbe conoscere se siano già stati deliberati lavori straordinari sulle parti comuni e come debbano essere ripartite le relative spese tra venditore e acquirente. Allo stesso modo, è opportuno verificare se il bene debba essere consegnato completamente libero, se siano necessari interventi prima di abitarlo e se siano stati assunti particolari obblighi contrattuali.
Per programmare correttamente l'acquisto, quindi, non basta conoscere il prezzo dell'immobile e chiedere quanto costa il rogito. È necessario ricostruire l'intero impegno economico, distinguendo il prezzo, le imposte, i compensi professionali, le eventuali provvigioni e i costi del finanziamento. Soltanto in questo modo l'acquirente può valutare con precisione le risorse necessarie e organizzare il pagamento senza difficoltà al momento della stipula.
7.2. I documenti necessari per la compravendita
Per acquistare o vendere un immobile occorre raccogliere una serie di documenti che consentano al notaio di verificare la situazione giuridica del bene, la regolarità della sua costruzione e la possibilità di stipulare il contratto senza problemi. È importante che questa documentazione sia disponibile con sufficiente anticipo rispetto al rogito, perché durante i controlli possono emergere questioni da risolvere prima della vendita: ad esempio, un'ipoteca da cancellare, una planimetria catastale da aggiornare oppure la necessità di acquisire un'autorizzazione. La raccolta dei documenti non dovrebbe quindi essere considerata un adempimento da svolgere soltanto negli ultimi giorni, ma una parte importante della preparazione della compravendita.
I documenti necessari non sono sempre gli stessi, poiché molto dipende dalle caratteristiche dell'immobile e dalla situazione delle parti. In una normale compravendita tra privati occorrono anzitutto i documenti di identità e i codici fiscali del venditore e dell'acquirente, oltre alle informazioni sul loro stato civile e sull'eventuale regime patrimoniale coniugale. Se invece una delle parti è una società, occorre verificare chi abbia il potere di rappresentarla e se siano necessarie particolari autorizzazioni. Ulteriori documenti possono essere richiesti quando interviene un procuratore oppure quando l'immobile appartiene a un minore o a una persona sottoposta a misure di protezione.
Uno dei documenti fondamentali è il titolo di provenienza, vale a dire l'atto con il quale il venditore ha acquistato l'immobile: può trattarsi di una precedente compravendita, di una donazione, di una divisione oppure di un acquisto avvenuto per successione ereditaria. L'esame di questo documento, insieme alle verifiche nei registri immobiliari, permette al notaio di controllare che il venditore sia effettivamente titolare del diritto che intende trasferire e di accertare l'eventuale esistenza di ipoteche, pignoramenti, servitù o altri vincoli che possano incidere sull'acquisto.
Una particolare attenzione è necessaria quando l'immobile proviene da una successione. In questo caso, infatti, non è sempre sufficiente disporre della dichiarazione di successione: può essere necessario esaminare il testamento, verificare la posizione degli eredi e controllare che siano state eseguite le formalità richieste per assicurare la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari. Anche gli immobili provenienti da donazione richiedono specifici accertamenti, tenendo conto delle modifiche legislative entrate in vigore nel dicembre 2025 e delle relative disposizioni transitorie.
La documentazione catastale e urbanistica
Un'altra serie di documenti riguarda l'identificazione dell'immobile e la regolarità della sua costruzione. Per quanto concerne il Catasto, occorre disporre dei dati identificativi del bene e della relativa planimetria, in modo da verificare che l'immobile descritto nei documenti corrisponda a quello effettivamente esistente. L'articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 richiede infatti, per le compravendite alle quali si applica questa disciplina, specifiche indicazioni catastali e una dichiarazione di conformità dei dati e delle planimetrie allo stato di fatto, secondo le disposizioni catastali vigenti. Se, ad esempio, nell'appartamento è stata modificata la distribuzione interna dei locali senza aggiornare la planimetria, può essere necessario effettuare una variazione catastale prima del rogito.
La verifica catastale non deve essere confusa con quella urbanistica ed edilizia. Il fatto che un appartamento risulti correttamente rappresentato in Catasto non significa necessariamente che tutti i lavori eseguiti al suo interno siano stati autorizzati. Per questo motivo è importante ricostruire, attraverso la documentazione disponibile presso il Comune, la storia edilizia dell'immobile, individuando i titoli che ne hanno consentito la costruzione e le successive trasformazioni. A seconda dei casi possono assumere rilievo licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, segnalazioni certificate di inizio attività, provvedimenti di sanatoria e documenti relativi a precedenti condoni.
La presenza di una difformità edilizia non determina necessariamente l'impossibilità di vendere l'immobile, poiché occorre distinguere le irregolarità che incidono sulla validità del contratto da quelle che comportano conseguenze amministrative o richiedono interventi di regolarizzazione. Si tratta però di questioni che devono essere affrontate prima di assumere impegni definitivi, anche per stabilire chi debba sostenere gli eventuali costi e quali garanzie debbano essere previste nel contratto. A tale scopo è spesso opportuno incaricare un tecnico abilitato, che confronti lo stato effettivo dell'immobile con la documentazione edilizia e catastale.
Per i terreni può essere necessario acquisire il certificato di destinazione urbanistica, dal quale risultano le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate. La necessità di allegare tale certificato al contratto dipende dalle condizioni previste dall'articolo 30 del DPR 380/2001, che contempla anche specifiche eccezioni. Nel caso di terreni agricoli o edificabili possono essere necessari ulteriori controlli, soprattutto quando esistano vincoli particolari, diritti di prelazione o precedenti frazionamenti.
Gli altri documenti relativi all'immobile
Per la compravendita di un'abitazione assume rilievo anche l'attestato di prestazione energetica, comunemente denominato APE, che contiene le informazioni sulle caratteristiche energetiche dell'edificio o dell'unità immobiliare. La normativa prevede che tale documento sia messo a disposizione dell'acquirente già durante le trattative e che, nei casi prescritti, venga allegato al contratto di compravendita. È quindi opportuno verificare per tempo che l'attestato sia disponibile e valido, senza attendere i giorni immediatamente precedenti alla stipula.
Un altro aspetto da considerare riguarda l'agibilità dell'immobile, che deve essere esaminata tenendo conto dell'epoca della costruzione e delle regole applicabili. Può inoltre essere utile acquisire la documentazione relativa agli impianti, specialmente quando l'abitazione sia stata oggetto di lavori di ristrutturazione. La disponibilità dei relativi documenti non esclude, peraltro, l'opportunità di verificare materialmente le condizioni dell'immobile, poiché l'esame dei documenti e il controllo del suo stato di conservazione rispondono a esigenze diverse.
Quando l'appartamento si trova in un condominio, è consigliabile richiedere anche le informazioni relative alle spese condominiali, agli eventuali pagamenti arretrati e ai lavori straordinari già deliberati. Si pensi, ad esempio, a un appartamento acquistato poco dopo che l'assemblea condominiale abbia approvato il rifacimento della facciata o la sostituzione dell'impianto di riscaldamento: conoscere anticipatamente queste decisioni è essenziale per valutare correttamente il costo dell'acquisto e concordare con il venditore la ripartizione delle relative spese.
La questione non riguarda soltanto gli accordi tra le parti. L'articolo 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede infatti che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato solidalmente con quest'ultimo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. È quindi importante che l'acquirente disponga di informazioni aggiornate sulla situazione condominiale e che gli accordi relativi alle spese siano formulati con precisione.
I documenti relativi agli accordi e ai pagamenti
Accanto ai documenti personali e a quelli relativi all'immobile, occorre consegnare al notaio la proposta di acquisto eventualmente accettata, il contratto preliminare e gli eventuali accordi successivi che abbiano modificato le condizioni originariamente pattuite. Il notaio deve conoscere non soltanto il prezzo della compravendita, ma anche le somme eventualmente già versate a titolo di caparra o di acconto e le modalità con le quali tali pagamenti sono stati eseguiti.
La legge richiede infatti che nell'atto di compravendita siano indicate analiticamente le modalità di pagamento del prezzo. Devono quindi essere forniti gli elementi necessari per identificare gli assegni, i bonifici e gli altri strumenti di pagamento utilizzati, compresi quelli relativi alle somme corrisposte prima del rogito. È opportuno conservare fin dall'inizio la documentazione bancaria dei versamenti, evitando di doverla ricostruire quando la stipula è ormai imminente.
Se nella compravendita è intervenuta un'agenzia immobiliare, occorre inoltre comunicare al notaio i dati del mediatore, l'importo delle provvigioni e le modalità di pagamento, secondo quanto previsto dall'articolo 35, comma 22, del decreto-legge 223/2006. Anche queste informazioni devono essere riportate nell'atto nei termini prescritti dalla legge.
Infine, quando l'acquisto viene finanziato attraverso un mutuo, l'acquirente deve comunicare con sufficiente anticipo i dati della banca finanziatrice, l'importo del finanziamento e le modalità previste per l'erogazione delle somme. Se l'immobile è già gravato da un mutuo del venditore, occorre acquisire anche le informazioni necessarie per organizzare l'eventuale estinzione del debito e la cancellazione dell'ipoteca.
La raccolta della documentazione permette dunque di preparare la compravendita sotto diversi profili: quello giuridico, quello tecnico e quello economico. Quanto prima vengono individuati i documenti mancanti e le questioni da risolvere, tanto più agevole sarà organizzare la stipula, evitando ritardi e difficoltà che potrebbero compromettere gli accordi raggiunti tra le parti.
7.3. Le domande più frequenti sulla compravendita
L'acquisto o la vendita di una casa solleva numerose questioni pratiche, molte delle quali emergono già durante le trattative, quando le parti devono decidere se assumere un impegno, quanto denaro versare e quali garanzie richiedere. Altre si presentano in prossimità del rogito, soprattutto per quanto riguarda il pagamento del prezzo, la consegna dell'immobile e gli adempimenti successivi. Di seguito vengono affrontate alcune delle domande che più frequentemente si pongono a chi partecipa a una compravendita immobiliare.
È necessario rivolgersi al notaio prima di firmare una proposta di acquisto?
Non è obbligatorio, ma è opportuno farlo, perché la proposta di acquisto può già contenere tutti gli elementi necessari per la conclusione di un contratto vincolante. Quando il venditore accetta la proposta e l'accettazione giunge a conoscenza del proponente secondo le regole previste dalla legge, può infatti risultare concluso un contratto, anche se redatto utilizzando un modulo predisposto dall'agenzia immobiliare.
Prima di firmare è quindi importante verificare che siano state correttamente individuate le caratteristiche dell'immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, i tempi del rogito e le eventuali condizioni alle quali si intende subordinare l'acquisto. Una particolare attenzione deve essere riservata all'eventuale necessità di ottenere un mutuo, perché, in mancanza di un'adeguata clausola contrattuale, il rifiuto del finanziamento da parte della banca non libera automaticamente l'acquirente dagli impegni assunti.
La proposta di acquisto e il contratto preliminare sono la stessa cosa?
Non necessariamente. La proposta di acquisto è, anzitutto, una dichiarazione mediante la quale una persona manifesta la propria disponibilità a concludere un contratto a determinate condizioni. Il preliminare è invece un contratto già concluso, con il quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo.
Nella pratica, però, la distinzione può diventare meno evidente, perché una proposta di acquisto, una volta accettata, può già determinare la conclusione di un contratto preliminare. Ciò dipende dal contenuto della proposta e dalla volontà delle parti, non dal nome attribuito al documento. Non è quindi corretto ritenere che la proposta sia sempre un impegno meno importante del compromesso: in determinate situazioni i suoi effetti possono essere sostanzialmente gli stessi.
Il contratto preliminare deve essere stipulato dal notaio?
In generale, la legge richiede che il contratto preliminare di compravendita immobiliare sia redatto per iscritto, ma non impone necessariamente la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Le parti possono quindi stipulare un preliminare mediante scrittura privata, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla legge.
L'intervento del notaio diventa tuttavia necessario quando si intenda trascrivere il preliminare nei registri immobiliari mediante un titolo notarile, in modo da proteggere l'acquirente contro determinate formalità pregiudizievoli successive. Inoltre, per gli acquisti di immobili da costruire ai quali si applica la disciplina speciale del D.Lgs. 122/2005, la legge prescrive, nelle fattispecie previste, la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Qual è la differenza tra caparra e acconto sul prezzo?
L'acconto è una somma che viene corrisposta anticipatamente in pagamento di una parte del prezzo. Quando si stipula il rogito, l'importo già versato viene quindi detratto dal saldo dovuto al venditore. La caparra confirmatoria, invece, pur essendo normalmente imputata al prezzo quando il contratto viene regolarmente eseguito, svolge anche una funzione di tutela contro l'inadempimento.
L'articolo 1385 del Codice civile prevede infatti che, quando ricorrono i presupposti stabiliti dalla legge, la parte non inadempiente possa recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta oppure esigendo il doppio di quella versata, a seconda di quale parte risulti inadempiente. Rimangono possibili anche gli altri rimedi previsti dalla disposizione. È quindi importante che il contratto specifichi chiaramente la natura delle somme consegnate, perché definirle come caparra oppure come acconto può comportare conseguenze giuridiche molto diverse.
Se non ottengo il mutuo, posso rinunciare all'acquisto senza conseguenze?
La mancata concessione del mutuo non attribuisce automaticamente all'acquirente il diritto di sciogliersi dagli obblighi contrattuali. Se questi ha sottoscritto una proposta accettata o un preliminare impegnandosi ad acquistare l'immobile entro una determinata data, il fatto di non riuscire a ottenere il finanziamento può esporlo alle conseguenze dell'inadempimento.
Per evitare questo rischio è possibile concordare una condizione sospensiva che subordini l'efficacia del contratto all'ottenimento del mutuo. La clausola deve però essere formulata con precisione, indicando le caratteristiche essenziali del finanziamento richiesto, i tempi entro i quali dovrà essere ottenuto e le conseguenze del mancato avveramento della condizione. È opportuno disciplinare anche la sorte delle somme eventualmente consegnate al venditore, evitando che su questo punto possano sorgere successive controversie.
Si può acquistare una casa sulla quale grava un'ipoteca?
Sì. La presenza di un'ipoteca non impedisce, di per sé, il trasferimento della proprietà, ma costituisce una situazione che deve essere conosciuta e disciplinata prima della vendita. È frequente, ad esempio, che l'immobile sia ancora gravato dall'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo contratto dal venditore quando lo aveva acquistato.
In questi casi l'operazione viene normalmente organizzata in modo da utilizzare una parte del prezzo per estinguere il debito residuo e ottenere la cancellazione dell'ipoteca. Le modalità dipendono dal tipo di finanziamento, dalla posizione della banca e dal procedimento di cancellazione applicabile. È fondamentale che gli accordi garantiscano all'acquirente il risultato previsto, evitando che il pagamento del prezzo avvenga senza un'adeguata disciplina della liberazione dell'immobile dal gravame.
Come si può sapere se un immobile presenta abusi edilizi?
La verifica della regolarità edilizia richiede l'esame della documentazione disponibile presso il Comune e il confronto con lo stato effettivo dell'immobile. Occorre individuare i titoli che hanno autorizzato la costruzione e i successivi interventi, verificando se le modificazioni eseguite siano state legittimamente realizzate o regolarizzate.
Non è sufficiente controllare la planimetria catastale, perché il Catasto non certifica la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile. È quindi opportuno, soprattutto quando il fabbricato sia stato modificato nel corso del tempo, incaricare un tecnico abilitato di effettuare le verifiche necessarie. Il notaio, a sua volta, si occupa degli aspetti giuridici del trasferimento e del rispetto delle prescrizioni che la legge pone per la validità del contratto.
Il venditore deve consegnare le chiavi al momento del rogito?
Normalmente sì, se le parti non hanno concordato una diversa data di consegna. Nella maggior parte delle compravendite, infatti, il trasferimento della proprietà, il pagamento del saldo del prezzo e la consegna materiale dell'immobile avvengono contestualmente. Non si tratta, però, di una coincidenza necessaria: è possibile stabilire che l'acquirente riceva la disponibilità dell'immobile prima del rogito oppure che il venditore lo conservi ancora per un determinato periodo dopo la vendita.
Quando la consegna viene rinviata, è importante indicare nel contratto una data precisa e disciplinare le conseguenze dell'eventuale ritardo. Può essere opportuno prevedere una penale o altre garanzie, soprattutto se l'acquirente ha necessità di entrare nell'abitazione entro un termine determinato. Devono inoltre essere chiarite le responsabilità relative alla custodia del bene e alla ripartizione delle spese nel periodo che precede la consegna.
È possibile pagare il prezzo dopo il rogito?
Sì. Le parti possono concordare che il prezzo venga pagato, in tutto o in parte, successivamente alla stipula del contratto. In questo caso, però, il venditore trasferisce normalmente la proprietà senza aver ancora ricevuto l'intero corrispettivo e deve quindi valutare quali garanzie richiedere a tutela del proprio credito.
Tra le soluzioni utilizzabili possono rientrare la garanzia ipotecaria, la previsione di particolari obblighi contrattuali o, quando ne ricorrano le condizioni, una vendita con riserva della proprietà, che presenta caratteristiche giuridiche differenti rispetto a una normale vendita con pagamento dilazionato. La scelta dipende dall'importo ancora dovuto, dal tempo concesso per il pagamento e dalle esigenze delle parti. È importante che il contratto descriva esattamente le somme già corrisposte, quelle ancora da pagare e le rispettive scadenze, senza rilasciare dichiarazioni di avvenuto pagamento che non corrispondano alla realtà.
Che cosa succede se il venditore non si presenta al rogito?
Se il venditore, dopo aver stipulato un contratto preliminare valido ed efficace, rifiuta ingiustificatamente di concludere la compravendita, l'acquirente può utilizzare i rimedi previsti dalla legge per l'inadempimento contrattuale. La scelta dipende dalla situazione concreta e dall'interesse che l'acquirente intende tutelare.
Una possibilità consiste nel chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, secondo le condizioni previste dalla legge. Quando ricorrono i presupposti dell'articolo 2932 del Codice civile, l'acquirente può invece domandare al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non stipulato. Se è stata versata una caparra confirmatoria, possono inoltre trovare applicazione i rimedi specificamente previsti dall'articolo 1385 del Codice civile. Conseguenze corrispondenti, nei limiti della disciplina applicabile, possono derivare dall'inadempimento dell'acquirente.
Chi deve pagare le spese condominiali arretrate?
Nei rapporti tra venditore e acquirente, la ripartizione delle spese condominiali dipende dalla natura delle spese, dal momento in cui sono sorte le relative obbligazioni e dagli accordi contrattuali. È quindi opportuno conoscere, prima della stipula, la situazione contabile dell'appartamento e l'eventuale esistenza di lavori straordinari già deliberati.
Occorre inoltre considerare la responsabilità che la legge prevede nei confronti del condominio. L'articolo 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce infatti che chi subentra nei diritti di un condomino risponde solidalmente con il precedente proprietario dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Gli eventuali accordi tra venditore e acquirente non eliminano automaticamente questa responsabilità nei confronti del condominio, ragione per la quale è importante acquisire informazioni aggiornate e disciplinare espressamente la ripartizione degli oneri.
Chi sceglie il notaio e chi ne paga il compenso?
La scelta del notaio è libera e non deve essere imposta dall'agenzia immobiliare o dalla banca che concede il mutuo. Nella prassi delle compravendite immobiliari è normalmente l'acquirente a scegliere il notaio, anche perché l'articolo 1475 del Codice civile pone, salvo diverso accordo, le spese del contratto di vendita e quelle accessorie a carico del compratore.
Questa regola non impedisce alle parti di concordare una ripartizione differente delle spese. La scelta del notaio dovrebbe comunque essere effettuata tenendo conto dell'assistenza professionale necessaria, della chiarezza delle informazioni ricevute e della possibilità di esaminare preventivamente le questioni giuridiche e fiscali dell'operazione.
Il notaio deve trovarsi nella stessa città dell'immobile?
No. L'ubicazione dell'immobile non determina la scelta del notaio competente a stipulare la compravendita. È quindi possibile, ad esempio, vendere un appartamento situato a Palermo mediante un contratto stipulato davanti a un notaio che esercita le proprie funzioni a Milano, purché siano rispettate le regole territoriali che disciplinano l'esercizio della funzione notarile.
Occorre infatti distinguere il luogo in cui si trova l'immobile da quello in cui il notaio può legittimamente ricevere l'atto. Il notaio può occuparsi di immobili situati in qualsiasi parte del territorio nazionale, ma deve esercitare le proprie funzioni nel rispetto dei limiti territoriali previsti dalla legge notarile.
Quando si diventa effettivamente proprietari della casa?
Nella compravendita immobiliare ordinaria, il trasferimento della proprietà si produce per effetto del consenso legittimamente manifestato dalle parti, secondo quanto previsto dall'articolo 1376 del Codice civile. Normalmente questo momento coincide con la stipula del contratto definitivo, ma possono esistere fattispecie nelle quali gli effetti del contratto siano regolati diversamente.
Non è quindi necessario attendere la consegna delle chiavi o il completamento del pagamento del prezzo per diventare proprietari, quando il contratto produce già l'effetto traslativo. Diversa è la funzione della trascrizione nei registri immobiliari, che non costituisce, nella generalità dei casi, il momento in cui nasce il diritto dell'acquirente, ma serve a rendere pubblicamente conoscibile il trasferimento e a disciplinarne l'opponibilità nei confronti dei terzi secondo le regole della pubblicità immobiliare.