4.1. Il contratto definitivo di compravendita
Il contratto definitivo di compravendita rappresenta il momento nel quale si realizza il risultato che venditore e acquirente hanno perseguito durante le trattative: il trasferimento della proprietà dell'immobile, o di un altro diritto, in cambio del pagamento di un prezzo. Nella maggior parte delle operazioni immobiliari la stipula è preceduta da una proposta di acquisto accettata oppure da un contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso, con il quale le parti hanno già definito le condizioni dell'affare e assunto l'obbligo di concludere la successiva compravendita. È tuttavia possibile procedere direttamente al contratto definitivo, senza stipulare preventivamente un preliminare, quando le parti siano già pronte a realizzare il trasferimento.
L'articolo 1470 del Codice civile definisce la compravendita come il contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Quando si tratta di un immobile, il venditore può quindi trasferire non soltanto la piena proprietà, ma anche una quota di essa, la nuda proprietà oppure un diritto reale suscettibile di trasferimento, come l'usufrutto. È importante che il diritto compravenduto sia individuato con precisione, perché acquistare la piena proprietà di un appartamento è ben diverso dall'acquistarne la sola nuda proprietà, lasciando a un'altra persona il diritto di usufrutto.
Nella compravendita ordinaria il trasferimento della proprietà si verifica per effetto del consenso legittimamente manifestato dalle parti, secondo il principio stabilito dall'articolo 1376 del Codice civile. Ciò significa che, quando il contratto produce immediatamente l'effetto traslativo, l'acquirente diventa proprietario al momento della sua conclusione, senza che siano necessari anche il pagamento integrale del prezzo o la consegna materiale dell'immobile. Le parti possono tuttavia concordare modalità differenti per il pagamento e la consegna e, nei casi consentiti, stipulare contratti nei quali il trasferimento della proprietà è differito o subordinato a determinate condizioni.
Questa distinzione assume notevole importanza pratica. Può accadere, ad esempio, che l'acquirente diventi proprietario dell'abitazione il giorno del rogito, ma che il venditore conservi la disponibilità materiale dell'immobile per alcune settimane, avendo ottenuto il tempo necessario per completare il trasloco. In un'altra situazione, il trasferimento della proprietà può avvenire immediatamente, mentre una parte del prezzo viene pagata successivamente. In entrambi i casi il contratto deve disciplinare con precisione gli obblighi ancora da adempiere, le rispettive scadenze e le garanzie previste per tutelare le parti.
Dal contratto preliminare al rogito
Quando la compravendita è preceduta da un preliminare, il contratto definitivo deve essere predisposto tenendo conto degli accordi già raggiunti. Nel preliminare, infatti, le parti possono avere stabilito non soltanto il prezzo e il termine del trasferimento, ma anche le condizioni relative alla cancellazione delle ipoteche, alla regolarità dell'immobile, alla consegna, alle spese condominiali e agli altri aspetti dell'operazione.
La stipula del rogito costituisce l'occasione per verificare che gli obblighi previsti nel preliminare siano stati adempiuti o possano essere eseguiti contestualmente al trasferimento. Se, ad esempio, il venditore si è impegnato a cancellare un'ipoteca, occorre predisporre le modalità necessarie per conseguire tale risultato; se invece ha assunto l'obbligo di eseguire determinati lavori, bisogna verificare se siano stati ultimati e quali conseguenze derivino da eventuali ritardi.
Il contenuto del contratto definitivo può essere diverso da quello originariamente previsto nel preliminare, purché le parti concordino le modificazioni. Non è raro, infatti, che nel periodo intercorrente tra i due contratti emergano nuove esigenze e che venditore e acquirente decidano di modificare la data di consegna, le modalità di pagamento o altre pattuizioni. Tali modifiche devono essere formulate in modo chiaro, evitando che rimangano incertezze sul rapporto tra gli accordi precedenti e quelli contenuti nel rogito.
L'attività del notaio prima della stipula
Il contratto definitivo viene normalmente stipulato dopo che il notaio ha completato le verifiche giuridiche necessarie e ha esaminato la documentazione riguardante le parti e l'immobile. L'attività preparatoria comprende l'esame del titolo di provenienza, le ispezioni nei registri immobiliari, l'individuazione degli intestatari catastali e il controllo delle dichiarazioni e delle menzioni richieste dalla legge.
Un'attenzione particolare viene dedicata alla titolarità del diritto trasferito e all'esistenza di formalità che possono incidere sulla sicurezza dell'acquisto, come ipoteche, pignoramenti e domande giudiziali. Il notaio verifica inoltre la capacità delle parti, gli eventuali poteri di rappresentanza e le condizioni previste per la validità dell'atto, tenendo conto della situazione giuridica del bene e delle disposizioni applicabili.
Le verifiche notarili non sostituiscono, tuttavia, gli accertamenti tecnici relativi allo stato materiale dell'immobile. Per controllare l'effettiva regolarità edilizia, la corrispondenza della costruzione ai titoli urbanistici e l'eventuale presenza di difetti costruttivi può essere necessario l'intervento di un geometra, architetto o ingegnere. È importante che queste attività siano svolte prima del rogito e, preferibilmente, prima che l'acquirente assuma obblighi contrattuali definitivi.
La stipula del contratto rappresenta dunque soltanto la fase più visibile di un'attività che inizia molto prima dell'incontro tra le parti nello Studio notarile. Il risultato deve essere un contratto che rispecchi gli accordi raggiunti, disciplini le questioni ancora aperte e consenta di realizzare il trasferimento dell'immobile nelle condizioni giuridiche ed economiche volute dai contraenti.
4.2. La forma e il contenuto del rogito
La compravendita immobiliare richiede particolari requisiti di forma, giustificati dall'importanza economica e giuridica del trasferimento. L'articolo 1350, primo comma, n. 1, del Codice civile stabilisce che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti per iscritto, a pena di nullità. Ciò significa che, diversamente da quanto avviene per molte altre operazioni della vita quotidiana, un semplice accordo verbale non è sufficiente per concludere validamente una compravendita immobiliare.
Occorre tuttavia distinguere il requisito della forma scritta da quello della forma notarile. La legge non richiede, in via generale, che ogni vendita immobiliare sia stipulata necessariamente mediante atto pubblico: un contratto scritto sottoscritto privatamente dalle parti può essere valido, se ricorrono tutti i requisiti previsti dall'ordinamento. Per poter procedere ordinariamente alla trascrizione nei registri immobiliari, però, è necessario disporre di un titolo idoneo ai sensi dell'articolo 2657 del Codice civile, come un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate. È questa una delle ragioni fondamentali per le quali le compravendite immobiliari vengono normalmente stipulate davanti al notaio.
L'intervento notarile può avvenire mediante la redazione di un atto pubblico oppure attraverso l'autenticazione delle sottoscrizioni apposte su una scrittura privata. Le due forme presentano differenze sul piano della documentazione dell'attività compiuta dal pubblico ufficiale, pur essendo entrambe idonee, quando ricorrono i requisiti di legge, a costituire titolo per la trascrizione. Nella prassi delle compravendite abitative è particolarmente frequente l'utilizzo dell'atto pubblico notarile.
Le informazioni contenute nel contratto
Il rogito contiene anzitutto l'identificazione del venditore e dell'acquirente, con le informazioni necessarie per individuarli e verificarne la capacità di stipulare il contratto. Quando una parte interviene mediante procuratore, deve essere accertata l'esistenza dei poteri rappresentativi; se invece interviene una società, occorre individuare il soggetto legittimato a rappresentarla e verificare gli eventuali requisiti richiesti per il compimento dell'operazione.
Segue l'individuazione del diritto trasferito e dell'immobile che ne costituisce l'oggetto. L'atto indica normalmente l'ubicazione del bene, la sua natura, la consistenza, i confini e i dati catastali, oltre alle pertinenze e agli eventuali altri beni compresi nella vendita. La descrizione deve essere sufficientemente precisa da evitare incertezze sull'oggetto del trasferimento, soprattutto quando si tratta di immobili composti da più unità catastali, appartenenti a complessi condominiali oppure caratterizzati da particolari diritti sulle parti comuni.
Il contratto contiene inoltre le indicazioni prescritte dalla normativa urbanistica ed edilizia, che variano in relazione alle caratteristiche del fabbricato e alla sua epoca di costruzione. Assumono particolare rilievo l'articolo 46 del DPR 380/2001 e l'articolo 40 della legge 47/1985, che disciplinano le menzioni richieste negli atti di trasferimento immobiliare secondo i rispettivi ambiti applicativi.
Un'altra parte riguarda la conformità catastale. L'articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 richiede, per gli atti ai quali si applica, l'indicazione dei dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate, nonché la dichiarazione di conformità allo stato di fatto secondo le disposizioni catastali vigenti, che può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato nei casi consentiti. Prima della stipula il notaio deve inoltre individuare gli intestatari catastali e verificarne la corrispondenza con le risultanze dei registri immobiliari.
Per le compravendite alle quali si applica la disciplina sulla prestazione energetica devono poi essere rispettati gli obblighi informativi e documentali previsti dall'articolo 6 del D.Lgs. 192/2005. Il contratto contiene, nei casi prescritti, le dichiarazioni relative alla documentazione energetica, mentre l'attestato di prestazione energetica deve essere allegato quando richiesto dalla legge.
Il prezzo, le garanzie e gli accordi particolari
Una parte essenziale del rogito riguarda il prezzo. Il contratto deve indicare il corrispettivo pattuito e le modalità del suo pagamento, distinguendo le somme già versate a titolo di caparra o di acconto da quelle corrisposte al momento della stipula e dagli eventuali importi da pagare successivamente. La legge impone inoltre specifiche dichiarazioni analitiche sulle modalità di pagamento, comprese quelle riguardanti le somme versate prima del rogito.
Il venditore presta normalmente le dichiarazioni e le garanzie relative alla titolarità del diritto trasferito, alla situazione giuridica dell'immobile e all'eventuale esistenza di diritti di terzi. Se il bene è gravato da un'ipoteca che deve essere cancellata, il contratto deve disciplinare le modalità previste per ottenere tale risultato. Analogamente, devono essere considerati eventuali rapporti di locazione, servitù e altre situazioni che possano incidere sull'utilizzazione del bene da parte dell'acquirente.
Particolare attenzione viene dedicata alla consegna. È frequente che l'immobile venga consegnato contestualmente al rogito, ma può essere prevista una data successiva, soprattutto quando il venditore abbia necessità di completare il trasloco. In questi casi occorre regolare il termine di rilascio, la ripartizione delle spese e le eventuali garanzie contro il ritardo.
Il contratto può inoltre contenere pattuizioni relative agli arredi compresi nella vendita, alle spese condominiali, ai lavori da eseguire e a ogni altro aspetto sul quale le parti abbiano raggiunto un accordo. Non esiste, quindi, un contenuto identico per tutte le compravendite: accanto alle informazioni e alle dichiarazioni obbligatorie, il rogito deve disciplinare le particolarità della singola operazione.
La lettura e la sottoscrizione dell'atto
Quando la compravendita viene stipulata mediante atto pubblico, il notaio deve rispettare le formalità previste dalla legge notarile, fra le quali assumono particolare importanza la lettura dell'atto e la sua sottoscrizione. La lettura consente alle parti di conoscere il contenuto del documento che stanno per firmare e di chiedere eventuali chiarimenti prima di assumere definitivamente gli obblighi contrattuali.
L'articolo 51 della legge 89/1913 disciplina il contenuto formale dell'atto notarile, comprese le indicazioni relative alle parti, all'oggetto, alla lettura e alle sottoscrizioni. Il notaio deve accertare l'identità dei comparenti e curare che la loro volontà sia correttamente espressa nel documento.
La presenza di testimoni non è normalmente necessaria per una compravendita immobiliare ordinaria. Può tuttavia essere richiesta dalla legge in situazioni particolari oppure quando ricorrano le condizioni previste dalla disciplina notarile. Anche l'intervento di soggetti che non sappiano o non possano sottoscrivere richiede l'applicazione delle specifiche prescrizioni di legge, senza che sia possibile ridurre la questione alla semplice sostituzione della firma con una dichiarazione verbale.
Il rogito può essere predisposto e stipulato anche con modalità informatiche nei casi e secondo le regole previste dalla legge notarile. L'utilizzo di strumenti digitali non elimina le funzioni del notaio, né le verifiche relative all'identità e alla volontà delle parti, ma modifica le modalità tecniche con le quali l'atto viene formato e sottoscritto.
La sottoscrizione rappresenta il momento conclusivo della stipula, ma non esaurisce gli adempimenti relativi alla compravendita. Dopo la firma, il notaio deve infatti provvedere alla registrazione fiscale, alla trascrizione nei registri immobiliari e alla voltura catastale, assicurando il completamento delle formalità necessarie in relazione all'atto stipulato.
4.3. Il prezzo e le modalità di pagamento
Il pagamento del prezzo è una delle questioni più importanti della compravendita immobiliare, perché l'acquirente deve avere la certezza di acquistare il diritto concordato e il venditore deve essere sicuro di ricevere il corrispettivo pattuito. Nella maggior parte delle operazioni il saldo viene pagato contestualmente alla stipula del rogito, ma può accadere che una parte del prezzo sia già stata versata durante le trattative oppure che le parti concordino un pagamento successivo, eventualmente suddiviso in più rate.
L'articolo 1498 del Codice civile stabilisce che il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto. In mancanza di una pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo in cui questa viene eseguita. Le parti possono quindi disciplinare liberamente, entro i limiti consentiti dalla legge, i tempi e le modalità del pagamento, prevedendo soluzioni adatte alle rispettive esigenze.
È frequente che, prima del rogito, l'acquirente abbia già versato una somma al venditore in occasione della sottoscrizione della proposta di acquisto o del contratto preliminare. Tale somma può avere natura di caparra confirmatoria oppure di acconto sul prezzo, secondo quanto stabilito dagli accordi. Al momento del definitivo occorrerà tenerne conto, precisando l'importo già corrisposto e quello ancora dovuto. Se, ad esempio, il prezzo della compravendita è di 300.000 euro e il venditore ha già ricevuto 30.000 euro, il saldo sarà normalmente di 270.000 euro, salvo che siano intervenuti ulteriori pagamenti o diverse pattuizioni.
Gli strumenti di pagamento
Nelle compravendite immobiliari il pagamento viene normalmente effettuato mediante strumenti bancari che consentono di documentare il trasferimento delle somme. Tra quelli maggiormente utilizzati figurano gli assegni circolari non trasferibili e i bonifici bancari, mentre l'impiego degli assegni bancari richiede particolare attenzione, perché la loro consegna non offre al venditore la medesima sicurezza di un pagamento già definitivamente eseguito.
L'assegno circolare viene emesso dalla banca per un importo determinato e rappresenta, nella pratica, uno degli strumenti frequentemente utilizzati per il pagamento contestuale al rogito. Occorre comunque verificarne l'autenticità e rispettare le regole previste per la sua emissione e circolazione. Il bonifico bancario permette invece di trasferire le somme direttamente sul conto del venditore, ma deve essere organizzato considerando i tempi necessari perché il pagamento venga eseguito e il denaro risulti effettivamente disponibile.
Quando il prezzo viene corrisposto mediante bonifico, le parti devono quindi concordare se l'operazione debba essere eseguita prima della stipula, contestualmente oppure successivamente. La semplice disposizione di un bonifico non equivale necessariamente all'accredito definitivo delle somme sul conto del beneficiario. Questo aspetto assume particolare rilievo quando il venditore intende rilasciare quietanza del pagamento nell'atto di compravendita.
La circolazione del denaro contante è soggetta ai limiti previsti dall'articolo 49 del D.Lgs. 231/2007. Nel regime vigente, il trasferimento di contante tra soggetti diversi è generalmente vietato per importi pari o superiori a 5.000 euro. La normativa contiene anche disposizioni dirette a impedire l'elusione del limite mediante il frazionamento artificioso dei pagamenti, ragione per la quale la possibilità di effettuare più versamenti deve essere valutata nel rispetto della disciplina antiriciclaggio.
La dichiarazione delle modalità di pagamento
La legge richiede che le modalità di pagamento del prezzo siano dichiarate analiticamente nell'atto di compravendita. L'articolo 35, comma 22, del decreto-legge 223/2006 impone infatti alle parti di rendere un'apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà relativa alle modalità con le quali è stato corrisposto il corrispettivo, anche quando la compravendita sia soggetta a IVA.
L'obbligo riguarda non soltanto il saldo pagato al rogito, ma anche gli importi versati precedentemente. Se sono stati effettuati bonifici o consegnati assegni in occasione della proposta di acquisto o del preliminare, occorre quindi disporre delle informazioni necessarie per ricostruire i pagamenti e identificarne gli strumenti.
La medesima disposizione richiede specifiche dichiarazioni sull'eventuale intervento di un mediatore immobiliare, sui dati del soggetto che ha svolto l'attività, sul compenso corrisposto e sulle relative modalità di pagamento. È quindi opportuno conservare la documentazione bancaria e le fatture già durante la trattativa, per poter fornire al notaio le informazioni richieste senza difficoltà.
Un'altra questione da considerare riguarda il rilascio della quietanza, vale a dire la dichiarazione con la quale il venditore riconosce di aver ricevuto il pagamento. La quietanza deve corrispondere alla situazione effettiva: se una parte del prezzo non è stata ancora corrisposta, il contratto dovrà descrivere il credito residuo, evitando dichiarazioni di integrale pagamento non veritiere.
Il deposito del prezzo presso il notaio
Per tutelare la sicurezza dei pagamenti, la legge prevede la possibilità di depositare il prezzo della compravendita presso il notaio. La disciplina è contenuta nell'articolo 1, commi 63 e seguenti, della legge 147/2013 e consente, quando almeno una delle parti lo richieda, di affidare al notaio il prezzo o il saldo del corrispettivo, secondo le modalità previste dalla disposizione e dall'incarico conferito.
Il notaio riceve le somme su un apposito conto corrente dedicato, distinto dal proprio patrimonio personale. La legge prevede infatti un regime di separazione patrimoniale che tutela le somme depositate e ne disciplina l'impiego.
Il vantaggio principale consiste nella possibilità di collegare lo svincolo del prezzo al completamento degli adempimenti necessari per la pubblicità del trasferimento. L'articolo 1, comma 66, della legge 147/2013 stabilisce che, dopo aver eseguito la registrazione e la pubblicità dell'atto e verificato l'assenza di ulteriori gravami o formalità pregiudizievoli rispetto a quelli esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio provvede senza indugio allo svincolo delle somme a favore degli aventi diritto.
Il deposito del prezzo può essere utile quando occorre ridurre il rischio che, nell'intervallo tra la stipula e la trascrizione, vengano pubblicate formalità pregiudizievoli sull'immobile. Le parti possono inoltre concordare, nei limiti consentiti dalla disciplina, che lo svincolo sia subordinato al verificarsi di particolari eventi o all'adempimento di determinate prestazioni, stabilendo le modalità con le quali tali circostanze dovranno essere dimostrate.
Non si tratta quindi di un pagamento al venditore già eseguito, ma di un deposito destinato a essere successivamente svincolato secondo le condizioni applicabili. Per questa ragione è importante concordare preventivamente il ricorso allo strumento, soprattutto quando il venditore abbia necessità di utilizzare immediatamente il prezzo per acquistare un altro immobile o estinguere obbligazioni.
Il pagamento dilazionato e le garanzie del venditore
Le parti possono concordare che una parte del prezzo sia pagata dopo il rogito, eventualmente prevedendo una dilazione di alcuni mesi o un pagamento rateale. In queste situazioni il venditore deve però considerare che, nella compravendita ordinaria con effetto traslativo immediato, l'acquirente diventa proprietario dell'immobile anche se non ha ancora versato l'intero corrispettivo.
È quindi opportuno valutare la predisposizione di garanzie adeguate. Una possibilità è rappresentata dall'ipoteca, che può assicurare al venditore una garanzia sul bene trasferito; occorre in particolare considerare anche la disciplina dell'ipoteca legale prevista dall'articolo 2817, n. 1, del Codice civile. In altri casi possono essere concordate garanzie personali o ulteriori strumenti di tutela del credito.
Una soluzione strutturalmente diversa è costituita dalla vendita con riserva della proprietà, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del Codice civile. In questa fattispecie il compratore acquista la proprietà con il pagamento dell'ultima rata del prezzo, secondo il regime previsto dalla legge. Il meccanismo non deve essere confuso con una normale vendita a pagamento dilazionato, nella quale la proprietà viene trasferita immediatamente.
La scelta tra le diverse soluzioni dipende dalle condizioni economiche dell'operazione e dalle esigenze delle parti. Prima di concordare un pagamento successivo al rogito è quindi opportuno esaminare non soltanto la durata della dilazione, ma anche le conseguenze dell'eventuale mancato pagamento e le garanzie concretamente utilizzabili.
4.4. La consegna dell'immobile e le garanzie
La stipula della compravendita e la consegna materiale dell'immobile sono due momenti che, nella pratica, spesso coincidono, ma che devono essere tenuti distinti. Il contratto definitivo determina normalmente il trasferimento della proprietà, mentre la consegna consente all'acquirente di ottenere l'effettiva disponibilità del bene, ricevendo le chiavi e potendo iniziare a utilizzarlo secondo le condizioni concordate.
Nella maggior parte delle compravendite abitative le parti stabiliscono che l'immobile venga consegnato al momento del rogito, contestualmente al pagamento del saldo del prezzo. Può tuttavia essere concordata una consegna anticipata, ad esempio quando l'acquirente abbia necessità di effettuare lavori prima del trasferimento, oppure una consegna differita, quando il venditore debba ancora completare il trasloco. In entrambe le situazioni è opportuno formulare accordi precisi, poiché il momento della consegna incide sulla disponibilità dell'immobile, sulla sua custodia e sulla ripartizione di alcune spese.
La consegna contestuale al rogito
Quando la consegna avviene contestualmente alla stipula, il venditore deve mettere l'acquirente nelle condizioni di ottenere la disponibilità del bene secondo quanto convenuto. Se il contratto prevede che l'appartamento sia libero da persone e cose, occorre che il venditore abbia provveduto al rilascio e alla rimozione degli oggetti non compresi nella vendita.
È buona prassi che l'acquirente visiti nuovamente l'immobile nei giorni immediatamente precedenti al rogito, per verificare che le sue condizioni non siano mutate rispetto a quelle considerate durante le trattative. Questo controllo può essere particolarmente utile quando tra il preliminare e il definitivo sia trascorso molto tempo oppure quando il venditore si sia impegnato a eseguire lavori, rimuovere arredi o ripristinare determinate condizioni.
La verifica materiale può riguardare anche la disponibilità delle pertinenze, la consegna delle chiavi dei locali accessori e la presenza degli impianti e degli arredi che le parti abbiano concordato di comprendere nella vendita. Occorre infatti evitare che questioni apparentemente secondarie, come l'utilizzo di una cantina o la permanenza di mobili, generino controversie dopo il trasferimento.
La consegna anticipata
Può accadere che l'acquirente chieda di entrare nell'immobile prima del rogito, ad esempio per effettuare rilievi, iniziare lavori di manutenzione o organizzare il trasferimento dei propri beni. Questa possibilità richiede il consenso del venditore, che rimane proprietario fino al momento del trasferimento e deve valutare le conseguenze derivanti dalla concessione anticipata della disponibilità.
In una simile situazione è opportuno predisporre un accordo scritto che disciplini il titolo in forza del quale l'acquirente utilizza il bene, la durata della concessione e le attività che gli sono consentite. Occorre inoltre regolare la custodia dell'immobile, la responsabilità per eventuali danni, le utenze, le spese e le conseguenze dell'eventuale mancata stipula della compravendita.
La concessione anticipata delle chiavi, infatti, non determina di per sé il trasferimento della proprietà. Se successivamente il contratto definitivo non viene stipulato, può rendersi necessario ottenere la restituzione dell'immobile e regolare la sorte degli eventuali lavori eseguiti o delle spese sostenute. Per questa ragione la consegna anticipata deve essere valutata con particolare prudenza.
La consegna successiva alla vendita
La situazione opposta si verifica quando il venditore conserva temporaneamente la disponibilità dell'immobile dopo averne trasferito la proprietà. È un accordo frequente, ad esempio, quando il venditore deve acquistare a sua volta un'altra abitazione e ha bisogno di alcune settimane per completare il trasloco.
In questi casi il contratto dovrebbe indicare con precisione la data entro la quale l'immobile deve essere rilasciato, evitando espressioni generiche che possano generare incertezze. È inoltre opportuno stabilire quali spese rimangano a carico del venditore durante il periodo di permanenza e quali obblighi egli assuma in relazione alla custodia e alla conservazione del bene.
Per tutelare l'acquirente può essere prevista una penale per ogni giorno di ritardo nella consegna, secondo la disciplina dell'articolo 1382 del Codice civile. In determinate situazioni può inoltre essere utile concordare ulteriori garanzie, come il deposito di una parte del prezzo, quando compatibile con le esigenze delle parti e con il meccanismo prescelto.
La penale non deve tuttavia essere considerata un sostituto dell'obbligo di rilascio. La sua funzione è principalmente quella di predeterminare le conseguenze economiche dell'inadempimento, mentre l'interesse fondamentale dell'acquirente rimane ottenere l'effettiva disponibilità dell'immobile entro il termine concordato.
Le garanzie relative alla situazione giuridica dell'immobile
Accanto alla consegna materiale assumono rilievo le garanzie che il venditore deve prestare in relazione al diritto trasferito e alle condizioni del bene. Il Codice civile distingue, in particolare, la garanzia per evizione dalla garanzia per vizi, alle quali possono aggiungersi gli obblighi specificamente assunti nel contratto.
La garanzia per evizione riguarda le conseguenze derivanti dall'esistenza di diritti di terzi che possono compromettere l'acquisto. Si pensi al caso in cui un terzo faccia valere un diritto di proprietà prevalente su quello trasferito dal venditore, provocando la perdita totale o parziale del bene da parte dell'acquirente. Gli articoli 1483 e seguenti del Codice civile disciplinano le conseguenze dell'evizione, mentre altre disposizioni regolano le situazioni nelle quali il compratore abbia ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi o risulti gravata da garanzie o vincoli rilevanti.
Non tutti i diritti di terzi, però, rendono impossibile la compravendita. Un immobile può essere acquistato anche se gravato da una servitù oppure da un diritto di usufrutto, purché l'acquirente ne conosca l'esistenza e le parti abbiano correttamente individuato il diritto trasferito. Il problema consiste nel verificare che la situazione giuridica effettiva corrisponda a quella concordata.
I vizi dell'immobile e le garanzie del venditore
La garanzia per vizi è disciplinata dagli articoli 1490 e seguenti del Codice civile e riguarda, in particolare, i difetti che rendano la cosa inidonea all'uso cui è destinata oppure ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Nel caso di un'abitazione possono assumere rilievo, ad esempio, infiltrazioni, difetti dell'impianto di riscaldamento o problemi costruttivi che non fossero conosciuti dall'acquirente al momento dell'acquisto.
Non ogni imperfezione dell'immobile costituisce necessariamente un vizio rilevante ai fini della garanzia. Occorre considerare la natura del difetto, la sua gravità, lo stato del bene e le condizioni alle quali la compravendita è stata conclusa. Un appartamento risalente e da ristrutturare presenta evidentemente caratteristiche diverse da quelle di un'abitazione nuova, ma ciò non significa che il venditore sia automaticamente esonerato dalle garanzie previste dalla legge.
L'articolo 1490 consente, entro i limiti stabiliti dalla normativa, di pattuire esclusioni o limitazioni della garanzia. Il medesimo articolo prevede tuttavia che tale patto non abbia effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. È quindi importante che le clausole relative allo stato dell'immobile siano formulate con precisione, senza attribuire alla generica dichiarazione di acquisto nello stato di fatto esistente effetti più ampi di quelli consentiti dalla legge.
Quando ricorrono i presupposti della garanzia, l'acquirente può utilizzare i rimedi previsti dall'articolo 1492 del Codice civile, chiedendo, secondo i casi, la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo. Può inoltre trovare applicazione la disciplina del risarcimento del danno, prevista dall'articolo 1494.
Occorre prestare particolare attenzione ai termini stabiliti dall'articolo 1495. In linea generale, il compratore decade dalla garanzia se non denuncia i vizi entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge; la denuncia non è necessaria nelle situazioni espressamente previste dalla disposizione. L'azione si prescrive, in via generale, in un anno dalla consegna, secondo il regime legale e le relative interpretazioni.
Per gli immobili nuovi o recentemente costruiti possono inoltre assumere rilievo le disposizioni sulla responsabilità dell'appaltatore per gravi difetti degli edifici, in particolare l'articolo 1669 del Codice civile, e, quando applicabile, la disciplina della polizza assicurativa decennale prevista dal D.Lgs. 122/2005. Si tratta di tutele differenti, che devono essere valutate in relazione alla natura dei difetti e alla specifica operazione.
La consegna dell'immobile e le garanzie del venditore sono dunque aspetti strettamente collegati alla corretta definizione degli accordi. Prima della stipula è opportuno stabilire quando l'acquirente riceverà la disponibilità del bene, in quali condizioni dovrà trovarsi e quali obblighi rimarranno a carico del venditore, evitando che questioni non chiarite durante la trattativa diventino oggetto di controversia dopo il rogito.
4.5. I diritti e gli obblighi del venditore e dell'acquirente
Il contratto di compravendita dà origine a una serie di diritti e obblighi reciproci, che non si esauriscono nel trasferimento dell'immobile e nel pagamento del prezzo. Il venditore deve mettere l'acquirente nelle condizioni di acquistare il diritto pattuito e di ottenere la disponibilità del bene, mentre il compratore deve corrispondere il prezzo secondo le modalità concordate e adempiere gli eventuali altri obblighi assunti con il contratto. A queste prestazioni principali si aggiungono le garanzie previste dalla legge e gli accordi che le parti possono stipulare per disciplinare le caratteristiche dell'operazione.
Le disposizioni fondamentali sono contenute negli articoli 1470 e seguenti del Codice civile, che regolano la compravendita e individuano le principali obbligazioni dei contraenti. Si tratta di una disciplina che lascia spazio, entro i limiti stabiliti dalla legge, agli accordi delle parti. Per questa ragione è importante non limitarsi a conoscere genericamente i diritti del venditore e dell'acquirente, ma verificare come essi siano stati concretamente regolati nel contratto preliminare e nel rogito.
I diritti e gli obblighi del venditore
Il diritto principale del venditore consiste nel ricevere il prezzo pattuito, secondo i termini e le modalità stabiliti nel contratto. Se l'acquirente ha già versato una caparra o un acconto, il venditore ha normalmente diritto a ricevere il saldo, mentre, quando sia stata concordata una dilazione, potrà pretendere il pagamento delle rate alle rispettive scadenze.
Il venditore può inoltre chiedere che siano rispettate le altre condizioni concordate, come il termine previsto per la stipula del rogito o gli eventuali obblighi assunti dall'acquirente. Quando quest'ultimo non adempie, trovano applicazione i rimedi previsti dalla legge, compresi quelli relativi alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, secondo i rispettivi presupposti.
A fronte di questi diritti, il venditore assume le obbligazioni individuate dall'articolo 1476 del Codice civile. La disposizione prevede, anzitutto, l'obbligo di consegnare la cosa al compratore; stabilisce inoltre che il venditore debba fare acquistare al compratore la proprietà o il diritto, quando l'acquisto non sia effetto immediato del contratto, e prestare le garanzie contro l'evizione e i vizi della cosa.
L'obbligo di consegna deve essere eseguito nel rispetto degli accordi contrattuali. L'articolo 1477 del Codice civile prevede, in particolare, che la cosa debba essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita, insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita, salvo quanto diversamente stabilito dalle parti o dalla legge. Il venditore deve inoltre consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, secondo quanto previsto dal medesimo articolo.
Nel caso di un'abitazione è quindi importante stabilire quali beni siano compresi nella vendita e quali debbano essere rimossi prima della consegna. L'esistenza di una cucina arredata, di impianti particolari o di altri elementi installati nell'appartamento può rendere opportuno un accordo espresso, soprattutto quando le parti non intendano applicare semplicemente le regole ordinarie sull'appartenenza degli accessori e delle pertinenze.
Un altro obbligo fondamentale riguarda le garanzie. Il venditore deve rispondere, nei casi stabiliti dalla legge, delle conseguenze derivanti dalla presenza di diritti di terzi incompatibili con quelli trasferiti e dei vizi del bene. La portata di queste garanzie deve essere valutata tenendo conto della disciplina applicabile e delle eventuali clausole contrattuali, fermo restando che non tutte le esclusioni o limitazioni sono consentite.
Il venditore può inoltre assumere obblighi specifici, come quello di cancellare un'ipoteca, ottenere determinati documenti, completare lavori concordati o liberare l'immobile da persone e cose entro una certa data. Anche quando questi obblighi non costituiscono prestazioni tipiche di ogni compravendita, una volta inseriti nel contratto diventano vincolanti e devono essere adempiuti secondo le condizioni pattuite.
I diritti e gli obblighi dell'acquirente
Il diritto principale dell'acquirente consiste nell'ottenere il trasferimento del diritto concordato e la consegna dell'immobile secondo le condizioni previste dal contratto. Se l'acquisto riguarda la piena proprietà di un appartamento libero da diritti di terzi, l'acquirente ha diritto di ricevere il bene nella situazione giuridica pattuita; se invece ha accettato espressamente la permanenza di una servitù o di un rapporto di locazione, il contenuto del diritto acquistato deve essere valutato tenendo conto di tale accordo.
L'acquirente ha inoltre diritto di avvalersi delle garanzie legali quando ricorrano i relativi presupposti. La presenza di vizi, l'esistenza di diritti di terzi non considerati nel contratto oppure l'inadempimento di specifici obblighi del venditore possono giustificare l'esercizio dei rimedi previsti dalla legge, secondo la natura e la gravità della situazione.
Il principale obbligo dell'acquirente consiste nel pagamento del prezzo. L'articolo 1498 del Codice civile stabilisce che il compratore deve pagarlo nel termine e nel luogo fissati dal contratto e, in mancanza di pattuizioni o usi diversi, al momento della consegna e nel luogo nel quale essa viene eseguita.
Se l'acquirente non paga il corrispettivo alle scadenze concordate, il venditore può utilizzare i rimedi previsti per l'inadempimento delle obbligazioni. Quando ricorrono i presupposti, può chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno, secondo le disposizioni applicabili. La presenza di una garanzia ipotecaria o di altre forme di tutela può inoltre incidere sulle possibilità di recupero del credito.
L'acquirente deve anche sostenere, salvo diverso accordo, le spese del contratto di vendita e quelle accessorie, secondo quanto previsto dall'articolo 1475 del Codice civile. Questa regola spiega perché, nella pratica, le imposte relative alla compravendita e le spese notarili siano normalmente poste a suo carico, mentre gli eventuali costi necessari al venditore per adempiere obblighi specificamente assunti devono essere valutati separatamente.
Che cosa accade quando una parte non adempie
Nella compravendita immobiliare possono verificarsi situazioni nelle quali una parte non esegua correttamente la propria prestazione. Si pensi al venditore che non consegni l'immobile alla data stabilita oppure all'acquirente che non paghi una rata del prezzo. In questi casi occorre esaminare il contratto e applicare le disposizioni generali sull'inadempimento, tenendo conto della natura delle obbligazioni e della loro importanza nell'economia dell'affare.
L'articolo 1453 del Codice civile prevede, per i contratti con prestazioni corrispettive, la possibilità di chiedere l'adempimento o la risoluzione, salvo il risarcimento del danno. La risoluzione per inadempimento richiede tuttavia il rispetto delle condizioni previste dalla legge, fra le quali assume rilievo l'importanza dell'inadempimento secondo l'articolo 1455.
Un altro strumento è rappresentato dall'eccezione di inadempimento disciplinata dall'articolo 1460 del Codice civile, che consente, alle condizioni stabilite dalla disposizione, di rifiutare l'esecuzione della propria prestazione quando l'altra parte non adempia o non offra di adempiere contemporaneamente. L'esercizio di tale facoltà deve però essere valutato alla luce delle circostanze, poiché la legge esclude il rifiuto contrario alla buona fede.
Non è quindi corretto ritenere, ad esempio, che l'acquirente possa sempre sospendere il pagamento del prezzo per qualsiasi contestazione relativa all'immobile, oppure che il venditore possa trattenere il bene indipendentemente dalle condizioni concordate. La legittimità di questi comportamenti dipende dalla natura dell'obbligazione non adempiuta, dalla sua gravità e dal rapporto con la prestazione che l'altra parte intende sospendere.
Gli accordi che completano la disciplina legale
La legge contiene le regole fondamentali della compravendita, ma molte questioni pratiche devono essere disciplinate direttamente dalle parti. È il caso, ad esempio, della ripartizione delle spese condominiali straordinarie, della permanenza temporanea del venditore nell'immobile, della consegna degli arredi, degli eventuali lavori da completare o delle garanzie previste per un pagamento dilazionato.
Questi accordi sono particolarmente importanti perché permettono di evitare successive controversie su aspetti che, pur non costituendo sempre elementi essenziali del contratto, possono avere un valore economico considerevole.
La corretta redazione del rogito richiede quindi di individuare le prestazioni che ciascuna parte deve eseguire, precisarne i termini e stabilire, quando opportuno, le conseguenze dell'eventuale inadempimento. In questo modo la compravendita non si limita a documentare il trasferimento della proprietà, ma disciplina l'intero rapporto economico e giuridico che le parti intendono realizzare.
4.6. Gli adempimenti successivi al rogito
La sottoscrizione del rogito rappresenta il momento nel quale, nella compravendita immobiliare ordinaria, si realizza il trasferimento della proprietà dal venditore all'acquirente. L'attività del notaio, tuttavia, non termina con la firma dell'atto, perché la legge impone una serie di adempimenti successivi, necessari per assolvere gli obblighi fiscali, rendere pubblico il trasferimento nei registri immobiliari e aggiornare le risultanze catastali.
Questi adempimenti costituiscono una parte essenziale della sicurezza della compravendita, anche se normalmente si svolgono senza che le parti debbano intervenire nuovamente. È importante comprenderne la funzione, perché registrazione, trascrizione e voltura catastale sono operazioni differenti, che producono effetti diversi e non devono essere confuse.
La registrazione del contratto
Il primo adempimento riguarda la registrazione fiscale della compravendita presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione è disciplinata dal DPR 131/1986 e serve principalmente ad assolvere gli obblighi tributari relativi al contratto, consentendo all'amministrazione finanziaria di acquisire gli elementi necessari per applicare le imposte dovute.
Il notaio provvede alla registrazione e al versamento delle imposte secondo le modalità e i termini previsti dalla legge. Per le compravendite soggette a imposta proporzionale di registro vengono applicate le aliquote previste per il trasferimento, tenendo conto dell'eventuale spettanza delle agevolazioni prima casa e della possibilità di utilizzare il sistema del prezzo-valore. Nelle operazioni imponibili a IVA, invece, il trattamento fiscale è differente, ma rimangono dovuti gli adempimenti e le imposte fisse previste dalla normativa.
La registrazione non deve essere confusa con la trascrizione. In particolare, nella compravendita ordinaria la registrazione fiscale non costituisce il momento nel quale l'acquirente diventa proprietario e non svolge la funzione di regolare i conflitti tra soggetti che abbiano acquistato diritti incompatibili sul medesimo immobile. Questi aspetti sono disciplinati dalle norme civilistiche sul trasferimento della proprietà e sulla pubblicità immobiliare.
La trascrizione nei registri immobiliari
La trascrizione è probabilmente l'adempimento successivo al rogito più importante sotto il profilo della tutela giuridica dell'acquirente. Attraverso questa formalità, il trasferimento viene pubblicato nei registri immobiliari, rendendo conoscibile ai terzi la vicenda giuridica che ha interessato il bene.
Per comprendere la funzione della trascrizione occorre distinguere il momento nel quale si acquista la proprietà da quello nel quale l'acquisto diventa opponibile ai terzi secondo le regole della pubblicità immobiliare. Nella compravendita ordinaria il diritto viene trasferito, in linea generale, con il consenso legittimamente manifestato dalle parti; la trascrizione non serve quindi a creare il diritto, ma ad assicurare la tutela prevista dalla legge nei confronti degli altri soggetti che possano vantare diritti sul medesimo immobile.
L'articolo 2644 del Codice civile disciplina il conflitto tra più soggetti che abbiano acquistato diritti incompatibili sullo stesso bene dal medesimo autore. La disposizione stabilisce, in sostanza, che gli atti soggetti a trascrizione non hanno effetto nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente, nei limiti e secondo i criteri previsti dalla legge.
Si immagini, ad esempio, che il proprietario venda un appartamento a un primo acquirente e, successivamente, stipuli un'altra vendita dello stesso immobile a favore di un secondo soggetto. In questa situazione il conflitto tra gli acquirenti non viene risolto automaticamente sulla base della data dei contratti, ma assumono rilievo le regole sulla priorità della trascrizione, secondo quanto stabilito dall'articolo 2644.
La tempestività della trascrizione è quindi fondamentale. Il notaio deve curare che la formalità venga eseguita nel rispetto degli obblighi previsti dalla legge, considerando che il periodo intercorrente tra la stipula e la trascrizione può essere rilevante per la sicurezza dell'acquisto.
Questa esigenza spiega anche l'utilità del deposito del prezzo presso il notaio, quando richiesto ai sensi della legge 147/2013. Tale strumento consente, nei casi previsti, di collegare lo svincolo delle somme al completamento degli adempimenti pubblicitari e alla verifica dell'assenza di ulteriori formalità pregiudizievoli rispetto a quelle considerate al momento della stipula.
La voltura catastale
Un altro adempimento è rappresentato dalla voltura catastale, mediante la quale vengono aggiornate le intestazioni dell'immobile negli archivi catastali. L'operazione consente di far risultare il nuovo proprietario, o il titolare del diverso diritto trasferito, nelle banche dati dell'amministrazione.
La voltura non deve essere confusa con la trascrizione nei registri immobiliari. Il Catasto svolge principalmente funzioni di identificazione e classificazione dei beni, nonché funzioni rilevanti per l'applicazione dei tributi immobiliari. Le sue risultanze non costituiscono, in via generale, il sistema attraverso il quale si risolvono i conflitti tra acquisti immobiliari incompatibili.
La distinzione è importante perché può accadere che un immobile risulti catastalmente intestato a un soggetto diverso dal proprietario effettivo, ad esempio a causa di un aggiornamento non eseguito o di un errore. La situazione deve essere regolarizzata, ma l'individuazione del titolare del diritto richiede l'esame dei titoli e delle risultanze dei registri immobiliari.
Nelle compravendite notarili la voltura viene normalmente richiesta attraverso le procedure telematiche utilizzate per gli adempimenti successivi alla stipula.
Gli adempimenti telematici del notaio
La registrazione, la trascrizione e la voltura catastale vengono ordinariamente eseguite attraverso procedure informatiche che permettono di trasmettere alle amministrazioni competenti i dati e i documenti necessari.
Il sistema del modello unico informatico, previsto dalla disciplina sulla trasmissione telematica degli atti immobiliari, consente di coordinare gli adempimenti fiscali, quelli di pubblicità immobiliare e gli aggiornamenti catastali, evitando la necessità di presentare separatamente la documentazione presso i diversi uffici nelle modalità tradizionali.
Il notaio provvede quindi alla predisposizione e alla trasmissione degli adempimenti, al pagamento dei tributi dovuti e alla verifica degli esiti delle formalità. È importante che queste operazioni siano eseguite correttamente, perché eventuali errori nei dati identificativi delle parti o degli immobili possono richiedere successive rettifiche.
La conservazione dell'atto notarile e la possibilità di ottenerne copie autentiche costituiscono un ulteriore aspetto della funzione notarile. Il rogito non è infatti un documento destinato a rimanere esclusivamente nella disponibilità dei contraenti, ma viene conservato secondo le disposizioni della legge notarile, affinché possa essere successivamente consultato e documentato attraverso il rilascio delle copie previste dalla legge.
Che cosa devono fare venditore e acquirente dopo il rogito
Il completamento degli adempimenti notarili non esclude che le parti debbano occuparsi di ulteriori questioni pratiche.
Per l'acquirente può essere necessario provvedere alla voltura delle utenze, comunicare il trasferimento all'amministratore del condominio, verificare gli adempimenti relativi ai tributi locali e, quando previsto, trasferire la propria residenza. È importante ricordare che gli obblighi in materia di residenza devono essere valutati anche alla luce delle agevolazioni fiscali eventualmente richieste in sede di acquisto.
Il venditore, dal canto suo, deve adempiere gli eventuali obblighi rimasti a suo carico dopo la stipula, come la consegna differita dell'immobile, la liberazione dei locali, il completamento di lavori concordati oppure l'esecuzione di attività necessarie per ottenere la cancellazione di un'ipoteca.
Quando la compravendita riguarda un appartamento condominiale, assume rilievo anche l'articolo 63, quinto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo il quale chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
È quindi opportuno che la comunicazione all'amministratore venga effettuata tempestivamente e secondo le modalità richieste, evitando che il venditore continui a essere esposto alle conseguenze previste dalla legge.
Inoltre, quando il contratto prevede pagamenti differiti o altri obblighi successivi, le parti devono rispettare le scadenze concordate e conservare la documentazione relativa all'adempimento. Se, ad esempio, il saldo del prezzo viene pagato dopo il rogito, può essere necessario rilasciare una successiva quietanza e valutare gli eventuali adempimenti collegati alle garanzie costituite.
La compravendita immobiliare, dunque, non si esaurisce materialmente con la sottoscrizione del contratto. Il trasferimento della proprietà costituisce il risultato centrale dell'operazione, ma la sua piena attuazione richiede il completamento delle formalità di legge e l'esecuzione degli eventuali obblighi che le parti abbiano concordato di adempiere successivamente.