3.1. La proposta di acquisto e la sua accettazione
La compravendita immobiliare è normalmente preceduta da una trattativa, durante la quale venditore e potenziale acquirente cercano di raggiungere un accordo sul prezzo, sulle caratteristiche dell'immobile, sulle modalità di pagamento e sulle altre condizioni dell'operazione. La trattativa può svolgersi direttamente tra le parti oppure attraverso l'intervento di un'agenzia immobiliare e può richiedere tempi molto diversi, a seconda della complessità dell'affare e delle questioni che devono essere risolte prima della vendita.
Nelle compravendite di abitazioni è particolarmente frequente che il primo impegno scritto venga assunto mediante una proposta di acquisto, normalmente formulata dall'acquirente e sottoposta all'accettazione del venditore. Il documento viene spesso predisposto utilizzando un modulo dell'agenzia immobiliare, ma questa circostanza non deve indurre a considerarlo una semplice manifestazione di interesse priva di conseguenze. Una proposta formulata in modo completo e successivamente accettata può infatti determinare la conclusione di un contratto vincolante, anche se le parti prevedono di incontrarsi nuovamente per sottoscrivere un compromesso o per stipulare il rogito notarile.
La disciplina generale è contenuta nell'articolo 1326 del Codice civile, secondo il quale il contratto si conclude nel momento in cui il proponente ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. L'accettazione deve giungere nel termine stabilito dal proponente o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare e gli usi, e deve essere conforme alla proposta. Se il destinatario intende modificare una delle condizioni offerte, la sua risposta non costituisce un'accettazione, ma una nuova proposta, che dovrà a sua volta essere accettata.
Si immagini, ad esempio, che una persona proponga di acquistare un appartamento per 300.000 euro, prevedendo di stipulare il rogito entro quattro mesi e di ricevere l'immobile libero al momento della vendita. Se il proprietario accetta integralmente queste condizioni e l'accettazione viene portata a conoscenza del proponente, può risultare concluso il contratto delineato nella proposta. Se invece il venditore dichiara di essere disposto a vendere soltanto per 320.000 euro, oppure chiede di consegnare l'immobile sei mesi dopo il rogito, formula una controproposta: il contratto non si conclude finché anche l'acquirente non accetta le nuove condizioni.
La proposta irrevocabile
Molte proposte di acquisto immobiliare vengono formulate come irrevocabili. Ciò significa che il proponente si obbliga a mantenere ferma la propria offerta per un determinato periodo, durante il quale il venditore può decidere se accettarla.
L'articolo 1329 del Codice civile prevede che, quando il proponente si sia obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, l'eventuale revoca non abbia effetto. La proposta irrevocabile attribuisce quindi al destinatario la possibilità di concludere il contratto mediante accettazione, purché vengano rispettate le condizioni e i termini previsti.
È importante che il termine di irrevocabilità sia indicato con precisione. Una proposta che impegni l'acquirente per un periodo molto lungo può infatti limitarne la possibilità di prendere in considerazione altri immobili, mentre una durata eccessivamente breve potrebbe non consentire al venditore di effettuare le proprie valutazioni. Occorre inoltre distinguere il termine entro il quale la proposta può essere accettata da quello previsto per la stipula del contratto definitivo: il primo riguarda la formazione dell'accordo, mentre il secondo individua il momento nel quale dovrà essere eseguito l'impegno assunto.
La proposta irrevocabile non deve essere confusa con un diritto generale di ripensamento. Nella compravendita immobiliare ordinaria, infatti, non esiste un diritto del proponente di ritirare liberamente la proposta già accettata soltanto perché ha cambiato idea. L'eventuale possibilità di sciogliersi dall'accordo dipende dalla disciplina applicabile, dal contenuto delle clausole contrattuali e dai rimedi previsti dalla legge.
Gli effetti dell'accettazione
Quando la proposta contiene gli elementi necessari per la conclusione di un contratto preliminare, la sua accettazione determina normalmente la nascita dell'obbligo reciproco di stipulare il successivo contratto definitivo. Il venditore si impegna quindi a trasferire l'immobile e l'acquirente a comprarlo, secondo le condizioni concordate.
Non è tuttavia possibile stabilire gli effetti della proposta sulla base del solo nome attribuito al documento. Una proposta può essere formulata per concludere direttamente una compravendita, per stipulare un contratto preliminare oppure per definire una fase preparatoria destinata a essere seguita da ulteriori accordi. Occorre quindi esaminarne il contenuto e verificare quale impegno le parti abbiano effettivamente inteso assumere.
Questo problema si presenta frequentemente quando la proposta accettata prevede la successiva sottoscrizione di un compromesso. In alcune situazioni il contratto preliminare può essere già concluso e il documento successivo ha soltanto la funzione di integrare o precisare gli accordi; in altre, invece, le parti possono avere rinviato la conclusione del vincolo contrattuale a una fase successiva. La distinzione richiede di interpretare il contenuto delle dichiarazioni e non può essere risolta automaticamente attraverso la denominazione utilizzata nel modulo.
Per evitare incertezze è opportuno che la proposta chiarisca se la sua accettazione determini immediatamente la conclusione del contratto preliminare, quali obblighi ne derivino e quale funzione debba avere l'eventuale successivo documento.
L'importanza delle verifiche prima della firma
La proposta di acquisto viene spesso sottoscritta quando l'acquirente ha appena individuato l'immobile desiderato e non dispone ancora di tutte le informazioni necessarie per valutarne la situazione giuridica e tecnica. Può quindi accadere che egli assuma un impegno prima di conoscere l'esistenza di ipoteche, irregolarità edilizie, problemi catastali o altri vincoli.
Per questa ragione è opportuno esaminare la documentazione essenziale già durante la trattativa e, quando non sia possibile completare tempestivamente i controlli, valutare l'inserimento di condizioni contrattuali appropriate. Particolare attenzione deve essere prestata all'eventuale necessità di ottenere un mutuo, perché il mancato finanziamento non libera automaticamente l'acquirente da un contratto che abbia concluso senza adeguate condizioni.
La proposta di acquisto è dunque uno dei momenti più delicati dell'intera operazione. Una corretta formulazione consente di definire fin dall'inizio gli aspetti essenziali dell'affare e di prevenire molte delle controversie che possono sorgere successivamente. Per questo motivo è consigliabile rivolgersi al notaio prima della sottoscrizione, senza attendere che tutte le condizioni della compravendita siano già state stabilite.
3.2. Che cosa deve contenere la proposta di acquisto
La proposta di acquisto immobiliare deve essere formulata in modo da individuare con sufficiente precisione il contratto che il proponente intende concludere. Poiché l'accettazione può determinare la nascita di un vincolo contrattuale, è importante che il documento non lasci incerte le condizioni fondamentali dell'operazione e che le parti conoscano le conseguenze degli impegni assunti.
Non esiste un modello unico di proposta che sia adatto a tutte le compravendite. Le esigenze di chi acquista un appartamento libero da ipoteche, pagando integralmente il prezzo con risorse proprie, sono infatti diverse da quelle di chi deve ottenere un mutuo, acquistare un immobile ancora occupato oppure attendere la vendita di un'altra abitazione. Il contenuto della proposta deve quindi essere costruito in relazione alla specifica operazione, senza limitarsi a compilare un modulo prestampato.
L'identificazione delle parti e dell'immobile
La proposta deve anzitutto permettere di individuare il soggetto che intende acquistare e il destinatario dell'offerta. Occorre quindi riportare le generalità delle parti e, quando necessario, verificare se il venditore sia l'unico proprietario dell'immobile oppure se il bene appartenga a più persone.
Quest'ultima circostanza può avere conseguenze importanti. Se, ad esempio, un appartamento appartiene a due comproprietari, la proposta diretta ad acquistare l'intera proprietà deve essere correttamente indirizzata e accettata dai soggetti legittimati a disporne. Analogamente, quando il bene appartiene a una società, è necessario verificare che l'accettazione provenga da chi possiede i necessari poteri di rappresentanza.
Un secondo elemento riguarda l'individuazione dell'immobile. È opportuno indicarne l'ubicazione, la descrizione essenziale e i dati catastali, precisando quali pertinenze siano comprese nell'acquisto. Se insieme all'appartamento vengono trasferiti un'autorimessa, una cantina oppure altri beni, è importante identificarli in modo da evitare incertezze sull'oggetto della compravendita.
Deve inoltre risultare quale diritto si intenda acquistare. La proposta può riguardare la piena proprietà dell'intero immobile, soltanto una quota, la nuda proprietà oppure un altro diritto suscettibile di trasferimento. Una descrizione generica può essere insufficiente, soprattutto quando sull'immobile esistano diritti di usufrutto o altre situazioni che limitano il godimento del proprietario.
Il prezzo e le modalità di pagamento
Il prezzo è uno degli elementi fondamentali della proposta e deve essere determinato oppure determinabile secondo criteri chiaramente individuati. Occorre inoltre stabilire come debba essere pagato, distinguendo gli eventuali importi anticipati dal saldo previsto al momento del rogito.
È frequente che l'acquirente consegni, insieme alla proposta, un assegno o assuma l'impegno a versare una determinata somma dopo l'accettazione. In questa situazione è indispensabile precisare quale sia la funzione del pagamento: la somma potrebbe essere destinata a costituire una caparra confirmatoria, oppure un semplice acconto sul prezzo, con conseguenze giuridiche differenti.
Quando il pagamento avviene mediante un assegno consegnato all'agenzia immobiliare, occorre inoltre chiarire a quale titolo il mediatore lo riceva, quando il titolo possa essere consegnato al venditore e quali siano le conseguenze dell'eventuale mancata accettazione. La proposta dovrebbe disciplinare anche la restituzione degli importi qualora il contratto non si concluda oppure una condizione sospensiva impedisca la produzione dei suoi effetti.
È opportuno stabilire se il prezzo venga convenuto a corpo oppure a misura, soprattutto quando l'estensione dell'immobile rappresenti un elemento determinante della trattativa. La distinzione è regolata dagli articoli 1537 e 1538 del Codice civile e può incidere, alle condizioni previste dalle rispettive disposizioni, sulle conseguenze di eventuali differenze tra la superficie dichiarata e quella effettiva.
Lo stato dell'immobile e le garanzie richieste
La proposta dovrebbe precisare le condizioni nelle quali l'acquirente intende ricevere l'immobile. Non basta, in particolare, dichiarare genericamente che il bene viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza considerare quali problemi siano conosciuti e quali garanzie debbano essere previste.
Occorre verificare se l'immobile sia libero da persone e da cose, se sia concesso in locazione, se risultino ipoteche o altri vincoli e se vi siano questioni edilizie o catastali da risolvere. Quando il venditore si impegna a eliminare determinate situazioni prima del rogito, è importante indicare esattamente gli obblighi assunti e i termini previsti per il loro adempimento.
La stessa attenzione deve essere dedicata agli eventuali arredi e accessori compresi nel prezzo. Se l'acquirente intende ottenere anche la cucina, gli elettrodomestici o altri beni presenti nell'abitazione, è opportuno concordarlo espressamente, evitando che la questione rimanga affidata a intese verbali.
In presenza di un appartamento condominiale possono inoltre assumere rilievo le spese straordinarie già deliberate, le eventuali controversie e gli accordi sulla ripartizione degli oneri tra venditore e acquirente. È preferibile affrontare questi aspetti durante la trattativa, anziché rinviarli al momento della stipula definitiva.
I termini e le condizioni dell'accordo
Una proposta ben formulata deve indicare il termine entro il quale può essere accettata e quello previsto per il rogito. È inoltre opportuno disciplinare la consegna dell'immobile, che può avvenire contestualmente alla vendita oppure in una data differente.
Se l'acquirente deve ottenere un mutuo, può essere opportuno prevedere una condizione sospensiva, precisando le caratteristiche del finanziamento richiesto e il termine entro il quale deve essere ottenuto. Una clausola formulata genericamente, che faccia riferimento alla concessione di un mutuo senza ulteriori precisazioni, può prestarsi a interpretazioni contrastanti, soprattutto quando la banca conceda un importo inferiore a quello richiesto oppure proponga condizioni economiche differenti da quelle sperate.
La proposta può essere subordinata anche ad altre condizioni, purché siano formulate correttamente. Si pensi all'esigenza di ottenere determinate autorizzazioni, di verificare la regolarità di specifici interventi edilizi o di acquisire la documentazione necessaria per la cancellazione di un'ipoteca.
Occorre comunque distinguere le condizioni sospensive dagli obblighi contrattuali che le parti assumono. Subordinare l'efficacia del contratto a un determinato evento è diverso dall'impegnare il venditore a compiere una prestazione entro una certa data: le conseguenze giuridiche della mancata realizzazione del risultato non sono necessariamente le stesse.
La proposta deve infine essere sottoscritta dal proponente, nel rispetto della forma scritta richiesta per i contratti immobiliari. Per gli accordi conclusi mediante proposta e accettazione, entrambe le dichiarazioni devono rispettare i requisiti formali applicabili, tenendo conto del contratto che le parti intendono concludere.
La compilazione della proposta non dovrebbe quindi ridursi all'indicazione del prezzo e della data del rogito. È il momento nel quale occorre definire le condizioni essenziali dell'acquisto, individuando fin dall'inizio i problemi che potrebbero compromettere l'operazione e stabilendo come debbano essere affrontati.
3.3. Il contratto preliminare (compromesso)
Il contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso, è il contratto mediante il quale il venditore e l'acquirente si obbligano a stipulare, in un momento successivo, il contratto definitivo di compravendita. Con il preliminare le parti raggiungono quindi un accordo vincolante sulle condizioni dell'operazione, ma rinviano a una data successiva il trasferimento della proprietà dell'immobile.
Questa distinzione è fondamentale per comprendere la funzione del preliminare. Nella compravendita ordinaria il contratto definitivo produce l'effetto traslativo, ossia il passaggio della proprietà dal venditore all'acquirente. Il preliminare, invece, dà normalmente origine all'obbligo reciproco di concludere il contratto destinato a produrre tale effetto. Il venditore rimane pertanto proprietario dell'immobile fino al trasferimento e l'acquirente, pur avendo assunto l'obbligo di comprarlo, non diventa proprietario per il solo fatto di aver sottoscritto il compromesso.
Il preliminare è molto frequente nella contrattazione immobiliare, perché le parti hanno spesso bisogno di un periodo di tempo per organizzare l'esecuzione dell'operazione. L'acquirente può dover ottenere un mutuo, vendere un'altra abitazione o raccogliere la documentazione necessaria; il venditore può avere bisogno di trasferirsi altrove, estinguere un finanziamento o provvedere alla regolarizzazione di una situazione edilizia o catastale. In queste circostanze è utile che entrambe le parti siano già obbligate a concludere la compravendita, pur avendo concordato di rinviarne gli effetti.
Quali obblighi derivano dal preliminare
La sottoscrizione del contratto preliminare determina la nascita di obblighi giuridici vincolanti. Il venditore deve prestarsi alla stipula del definitivo alle condizioni pattuite e l'acquirente deve a sua volta acquistare l'immobile e corrispondere il prezzo secondo gli accordi.
Il preliminare deve quindi contenere almeno gli elementi necessari per individuare il futuro contratto, fra i quali assumono particolare importanza le parti, il diritto e l'immobile da trasferire e il prezzo. È inoltre opportuno che disciplini tutti gli aspetti sui quali le parti abbiano raggiunto un accordo: i termini di pagamento, la consegna, le garanzie, gli eventuali vincoli e gli obblighi che devono essere adempiuti prima del rogito.
Si consideri, ad esempio, una compravendita nella quale l'immobile sia gravato da un'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo del venditore. Il preliminare può prevedere che, al momento del definitivo, una parte del prezzo venga destinata all'estinzione del finanziamento e che siano predisposte le operazioni necessarie per la cancellazione dell'ipoteca. In questo modo le parti definiscono anticipatamente come dovrà essere risolto un problema che potrebbe altrimenti ostacolare la stipula.
È importante ricordare che il preliminare non è una semplice dichiarazione di intenzioni. La parte che si rifiuta ingiustificatamente di rispettarlo può essere chiamata a rispondere del proprio inadempimento e, quando ricorrono le condizioni previste dall'articolo 2932 del Codice civile, può subire una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non stipulato.
La forma del contratto preliminare
L'articolo 1351 del Codice civile stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non viene stipulato nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Poiché la compravendita immobiliare richiede la forma scritta a pena di nullità, anche il relativo preliminare deve essere concluso per iscritto.
Nella generalità delle compravendite immobiliari, il preliminare può essere stipulato mediante una semplice scrittura privata sottoscritta dalle parti. Non è quindi sempre necessario l'intervento del notaio per la validità del contratto, anche se l'assistenza notarile è particolarmente utile per verificare la situazione giuridica dell'immobile e predisporre correttamente le clausole.
Quando però si intende trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, è necessario disporre di un titolo idoneo secondo l'articolo 2645-bis del Codice civile, come un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate. La trascrizione attribuisce all'acquirente una tutela ulteriore rispetto alla semplice efficacia obbligatoria del contratto, proteggendolo, nei limiti previsti dalla legge, dalle conseguenze di determinate formalità pregiudizievoli successive.
Per gli immobili da costruire ai quali si applica la disciplina speciale introdotta dal D.Lgs. 14/2019, la forma notarile del preliminare è inoltre obbligatoria, secondo quanto stabilito dall'articolo 6 del D.Lgs. 122/2005.
Il termine per stipulare il definitivo
Nel preliminare le parti indicano normalmente la data entro la quale deve essere stipulato il rogito. Il termine permette di programmare le attività necessarie per arrivare al trasferimento e deve essere stabilito tenendo conto delle esigenze effettive di venditore e acquirente.
È importante distinguere il semplice termine previsto per l'adempimento da quello che le parti intendano qualificare come essenziale. L'articolo 1457 del Codice civile disciplina infatti le conseguenze dell'inutile decorso di un termine essenziale nell'interesse di una parte, mentre la mancata stipula entro una data ordinariamente indicata nel preliminare non determina necessariamente, da sola, lo scioglimento automatico del contratto.
La distinzione richiede di esaminare il contenuto dell'accordo e l'importanza attribuita dalle parti alla data stabilita. Se, ad esempio, l'acquirente deve entrare nell'abitazione entro un termine inderogabile perché ha già lasciato quella precedente, può essere opportuno disciplinare espressamente le conseguenze di un eventuale ritardo.
Anche quando il preliminare non indichi una data precisa per il definitivo, il contratto non è per ciò solo privo di effetti. Occorre però individuare il momento dell'adempimento secondo le regole generali sulle obbligazioni, eventualmente ricorrendo agli strumenti previsti dall'articolo 1183 del Codice civile.
Il preliminare e la consegna anticipata dell'immobile
Può accadere che le parti concordino la consegna dell'immobile all'acquirente prima del rogito, oppure che quest'ultimo versi anticipatamente una parte consistente del prezzo. Queste pattuizioni non trasformano necessariamente il preliminare in una compravendita definitiva, ma richiedono un'attenta disciplina.
La consegna anticipata deve chiarire a quale titolo l'acquirente riceva la disponibilità del bene e quali obblighi assuma per la sua custodia e utilizzazione. Se vengono autorizzati lavori prima del trasferimento della proprietà, occorre inoltre stabilire chi ne sostenga il costo e quali conseguenze si producano nell'eventualità che la compravendita non venga successivamente conclusa.
Il versamento anticipato di somme rilevanti, dal canto suo, rende particolarmente importante la valutazione dell'opportunità di trascrivere il preliminare, perché l'acquirente potrebbe esporsi al rischio di aver pagato una parte considerevole del prezzo senza essere ancora divenuto proprietario.
Il contratto preliminare è quindi uno strumento molto utile, ma deve essere predisposto con la stessa attenzione riservata al rogito. Gli accordi assunti durante questa fase determinano infatti gran parte delle condizioni alle quali verrà successivamente eseguito il trasferimento, ed eventuali errori possono diventare difficili da correggere senza il consenso di entrambe le parti.
3.4. La caparra, gli acconti e le condizioni contrattuali
Nella contrattazione immobiliare è frequente che l'acquirente versi una somma di denaro prima della stipula del rogito. Il pagamento può avvenire al momento dell'accettazione della proposta di acquisto, alla sottoscrizione del preliminare oppure in una o più scadenze intermedie concordate dalle parti. È importante, però, distinguere la funzione giuridica attribuita a queste somme, perché un acconto sul prezzo e una caparra confirmatoria non producono le medesime conseguenze.
L'acconto rappresenta un'anticipazione del prezzo della compravendita. Se, ad esempio, un appartamento viene acquistato per 300.000 euro e l'acquirente versa 40.000 euro a titolo di acconto, al rogito dovrà normalmente corrispondere i restanti 260.000 euro. L'acconto non attribuisce, di per sé, alla somma versata la particolare funzione di tutela contro l'inadempimento che caratterizza invece la caparra confirmatoria.
Quest'ultima è disciplinata dall'articolo 1385 del Codice civile e consiste nella consegna, al momento della conclusione del contratto, di una somma di denaro o di una quantità di altre cose fungibili. Quando il contratto viene regolarmente eseguito, la caparra deve essere restituita oppure imputata alla prestazione dovuta; nella compravendita immobiliare, normalmente, viene imputata al prezzo.
Che cosa accade in caso di inadempimento
La funzione particolare della caparra confirmatoria emerge quando una delle parti non rispetta gli obblighi contrattuali.
L'articolo 1385, secondo comma, stabilisce che, se è inadempiente la parte che ha dato la caparra, l'altra può recedere dal contratto trattenendola. Se invece risulta inadempiente la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere ed esigere il doppio della caparra.
Si immagini che un acquirente abbia versato al venditore 30.000 euro a titolo di caparra confirmatoria e che successivamente si rifiuti ingiustificatamente di stipulare il rogito. Ricorrendone i presupposti, il venditore può recedere dal preliminare e trattenere la somma ricevuta. Se invece è il venditore a rendersi inadempiente, l'acquirente può esercitare il recesso e chiedere il doppio della caparra, ossia 60.000 euro.
La disciplina non impone, tuttavia, alla parte non inadempiente di utilizzare necessariamente questo rimedio. L'articolo 1385, terzo comma, prevede infatti che, se la parte non inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno sia regolato dalle norme generali.
La scelta tra i diversi rimedi deve quindi essere valutata considerando la gravità dell'inadempimento, l'interesse a ottenere comunque il trasferimento dell'immobile e le conseguenze economiche della vicenda. Non è corretto ritenere che il semplice rifiuto di stipulare il rogito comporti sempre, automaticamente e senza ulteriori condizioni, la perdita della caparra o l'obbligo di restituirne il doppio.
La differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale
La caparra confirmatoria non deve essere confusa con la caparra penitenziale, disciplinata dall'articolo 1386 del Codice civile.
Quest'ultima presuppone che il contratto attribuisca a una o a entrambe le parti il diritto di recedere: la caparra costituisce, in tal caso, il corrispettivo del recesso, secondo la disciplina stabilita dalla disposizione. Il recesso esercitato conformemente al contratto non rappresenta quindi un inadempimento, ma l'esercizio di una facoltà precedentemente concordata.
La distinzione è importante perché nella contrattazione immobiliare si utilizza talvolta impropriamente l'espressione caparra per indicare una somma che consentirebbe all'acquirente di rinunciare liberamente all'acquisto. In realtà, la normale caparra confirmatoria non attribuisce un diritto generale di ripensamento: il suo funzionamento è collegato all'inadempimento e ai rimedi previsti dall'articolo 1385.
È quindi essenziale che il contratto specifichi correttamente la natura della somma versata e non utilizzi indifferentemente termini che corrispondono a istituti giuridici differenti.
Le condizioni sospensive e risolutive
Accanto alla disciplina dei pagamenti, un ruolo importante è svolto dalle condizioni contrattuali, che permettono di collegare gli effetti del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto.
L'articolo 1353 del Codice civile consente alle parti di subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto a un determinato avvenimento. Nel primo caso si parla di condizione sospensiva, nel secondo di condizione risolutiva.
Nelle compravendite immobiliari una delle condizioni sospensive più frequenti riguarda l'ottenimento del mutuo da parte dell'acquirente. Se il contratto è correttamente subordinato alla concessione del finanziamento, la sua efficacia dipende dal verificarsi dell'evento nei termini e secondo le modalità concordate.
È importante formulare la clausola con precisione, indicando, ad esempio, l'importo del mutuo richiesto, la scadenza entro la quale deve essere ottenuto e le conseguenze del mancato avveramento della condizione. Occorre inoltre stabilire come debbano essere custodite e restituite le somme eventualmente versate, evitando che una caparra venga consegnata al venditore senza aver chiarito quali effetti produca la pendenza della condizione.
Le condizioni possono riguardare anche altre circostanze, come l'ottenimento di un'autorizzazione necessaria alla vendita oppure il verificarsi di un determinato evento dal quale dipende l'interesse delle parti alla conclusione dell'operazione.
Diversa è la situazione nella quale il venditore si obblighi semplicemente a compiere una determinata attività prima del rogito, come ottenere un documento o provvedere alla cancellazione di un'ipoteca. In questo caso può trattarsi di un'obbligazione contrattuale, il cui mancato adempimento è regolato dalle disposizioni sull'inadempimento, anziché di una vera e propria condizione.
La penale contrattuale
Le parti possono inoltre concordare una clausola penale, disciplinata dall'articolo 1382 del Codice civile, per stabilire anticipatamente le conseguenze economiche di un determinato inadempimento o ritardo.
Si pensi al caso in cui il venditore debba consegnare l'appartamento entro trenta giorni dal rogito e le parti prevedano una penale per ogni giorno di ritardo. La clausola consente di determinare anticipatamente l'importo dovuto in caso di mancato rispetto del termine, nei limiti e secondo gli effetti previsti dalla legge.
La penale può riguardare anche altre obbligazioni, purché il suo contenuto sia correttamente formulato. Occorre inoltre considerare che il Codice civile disciplina i rapporti tra penale, prestazione principale e risarcimento del danno, nonché la possibilità di riduzione giudiziale della penale nelle situazioni previste dall'articolo 1384.
Caparra, acconto, condizioni e penale sono strumenti differenti, che possono essere utilizzati per disciplinare con precisione gli interessi delle parti. La loro corretta combinazione permette di prevenire molte controversie, ma richiede di evitare clausole contraddittorie o formulate senza considerare le rispettive conseguenze giuridiche.
3.5. La registrazione del contratto preliminare
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, anche quando venga sottoscritto mediante una semplice scrittura privata e non sia previsto l'intervento del notaio. La registrazione costituisce un adempimento fiscale obbligatorio, distinto dalla trascrizione nei registri immobiliari, che ha invece la funzione di proteggere l'acquirente nei confronti di determinate vicende giuridiche riguardanti l'immobile.
La distinzione è importante perché nella pratica si tende talvolta a confondere le due formalità. Un preliminare registrato presso l'Agenzia delle Entrate non è, per questa sola ragione, trascritto nei registri immobiliari e non acquista automaticamente l'effetto prenotativo previsto dall'articolo 2645-bis del Codice civile. La registrazione assolve principalmente una funzione tributaria, mentre la trascrizione riguarda la pubblicità immobiliare e la tutela nei confronti dei terzi.
Il contratto preliminare deve essere registrato, secondo la disciplina vigente, entro trenta giorni dalla stipula. L'adempimento può essere eseguito direttamente dai soggetti obbligati oppure attraverso i professionisti e gli intermediari abilitati; quando il preliminare è stipulato con atto notarile, il notaio provvede alla registrazione attraverso le procedure previste per gli atti ricevuti o autenticati.
Le imposte dovute per la registrazione
La registrazione del preliminare comporta normalmente il pagamento dell'imposta di registro in misura fissa, pari a 200 euro, indipendentemente dal prezzo previsto per la futura compravendita. A questa si aggiunge l'imposta di bollo, il cui ammontare e le cui modalità di assolvimento dipendono dalla forma del contratto e dalle disposizioni applicabili.
Quando il preliminare prevede il versamento di somme a titolo di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo, occorre inoltre verificare il trattamento fiscale di tali importi, distinguendo le operazioni soggette a imposta di registro da quelle imponibili a IVA.
La disciplina è stata modificata dal D.Lgs. 139/2024, con effetti dal 1° gennaio 2025. L'articolo 10 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986 prevede, per le caparre confirmatorie e gli acconti sul prezzo non soggetti a IVA, l'applicazione dell'aliquota dello 0,50%, oppure della minore imposta applicabile al contratto definitivo.
La modifica ha eliminato, per le fattispecie considerate dalla disposizione, la precedente distinzione che prevedeva l'aliquota dello 0,50% per le caparre confirmatorie e quella del 3% per gli acconti non soggetti a IVA. La corretta qualificazione delle somme conserva tuttavia rilevanza, perché caparra e acconto continuano a produrre effetti giuridici differenti e, nelle operazioni imponibili a IVA, sono soggetti a una disciplina tributaria diversa.
Le caparre e gli acconti nelle compravendite soggette a registro
Si immagini che venga stipulato un preliminare per l'acquisto di un appartamento da un privato, al prezzo di 300.000 euro, con il versamento di una caparra confirmatoria di 30.000 euro.
In questa situazione è dovuta l'imposta di registro in misura fissa di 200 euro per il preliminare e, sulla caparra, l'imposta proporzionale dello 0,50%, pari a 150 euro, oltre all'imposta di bollo e agli eventuali altri oneri applicabili.
Se invece le parti prevedono il versamento di ulteriori somme a titolo di acconto sul prezzo, non soggette a IVA, trova applicazione la disciplina introdotta dal 2025, con l'aliquota dello 0,50%, nei limiti e secondo le condizioni stabilite dalla norma.
L'imposta proporzionale pagata in sede di registrazione del preliminare viene imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. In questo modo il legislatore tiene conto delle somme già assoggettate a imposizione durante la fase preparatoria della compravendita, evitando che il medesimo pagamento determini, nei limiti previsti, un aggravio fiscale non coordinato con la tassazione del trasferimento.
È comunque importante distinguere l'imposta proporzionale sulle somme anticipate dall'imposta fissa dovuta per il preliminare. Le due componenti hanno una diversa disciplina e non devono essere considerate indistintamente come un unico anticipo delle imposte dovute per il rogito.
Gli acconti nelle compravendite imponibili a IVA
Quando il futuro contratto definitivo è imponibile a IVA, la distinzione tra caparra confirmatoria e acconto assume particolare importanza.
La caparra confirmatoria, nella sua funzione propria di garanzia dell'adempimento, non costituisce normalmente il corrispettivo di una cessione e non è quindi soggetta a IVA. Essa sconta l'imposta di registro proporzionale prevista dalla disciplina applicabile.
L'acconto sul prezzo, invece, costituisce un'anticipazione del corrispettivo della futura vendita. Quando viene riscosso nell'ambito di un'operazione imponibile a IVA, il venditore deve applicare le disposizioni dell'articolo 6 del DPR 633/1972, con gli obblighi di fatturazione e di versamento dell'imposta che ne derivano. Per la pattuizione soggetta a IVA trova applicazione il trattamento di registro previsto dal principio di alternatività tra IVA e imposta di registro.
Si consideri il caso di un appartamento acquistato da un'impresa costruttrice con una compravendita imponibile a IVA. Se il preliminare prevede il pagamento di 40.000 euro a titolo di acconto, la somma è assoggettata a IVA secondo l'aliquota applicabile all'operazione; se invece la stessa somma viene consegnata a titolo di caparra confirmatoria, il trattamento fiscale è quello proprio della caparra. La qualificazione contrattuale deve naturalmente corrispondere alla funzione effettiva del versamento.
La registrazione non sostituisce la trascrizione
L'adempimento fiscale non deve essere considerato una garanzia sufficiente contro il rischio che il venditore disponga successivamente dell'immobile a favore di un altro soggetto oppure che il bene venga gravato da un'ipoteca o da un pignoramento.
Il preliminare registrato continua infatti a produrre, in linea generale, effetti obbligatori tra le parti. Per ottenere la particolare protezione prevista dall'articolo 2645-bis del Codice civile è necessario procedere alla trascrizione, mediante un titolo idoneo secondo le prescrizioni della legge.
La scelta tra un preliminare stipulato mediante semplice scrittura privata e un preliminare notarile destinato alla trascrizione deve quindi essere effettuata considerando non soltanto i costi dell'operazione, ma anche il tempo che deve trascorrere prima del rogito, le somme anticipate dall'acquirente e i rischi collegati alla situazione patrimoniale del venditore.
La registrazione rappresenta un obbligo fiscale che deve essere rispettato in ogni caso, mentre la trascrizione costituisce uno strumento di tutela ulteriore, la cui utilità deve essere valutata in relazione alle caratteristiche della compravendita.
3.6. La trascrizione del contratto preliminare
La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare obbliga normalmente il venditore a trasferire la proprietà dell'immobile e l'acquirente a comprarlo, ma non determina ancora il trasferimento del diritto. Fino al momento del contratto definitivo, quindi, il venditore rimane proprietario del bene, con la conseguenza che possono verificarsi situazioni capaci di compromettere il buon esito dell'operazione.
Può accadere, ad esempio, che il venditore stipuli una seconda compravendita con un altro acquirente oppure conceda un'ipoteca sull'immobile già promesso in vendita. È anche possibile che il bene venga sottoposto a pignoramento da parte di un creditore del venditore oppure che siano trascritte domande giudiziali relative a diritti sull'immobile.
In tutte queste situazioni il promissario acquirente rischia di trovarsi nella condizione di aver sottoscritto un contratto vincolante e magari versato somme considerevoli, senza riuscire a ottenere il trasferimento dell'immobile nelle condizioni concordate. Il semplice fatto di aver registrato il preliminare presso l'Agenzia delle Entrate non impedisce il verificarsi di tali conseguenze, perché la registrazione fiscale non attribuisce al contratto la particolare efficacia prevista dalla disciplina della pubblicità immobiliare.
Per proteggere l'acquirente da questi rischi, l'articolo 2645-bis del Codice civile prevede la trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari.
Come funziona la trascrizione
La trascrizione del preliminare produce un effetto comunemente definito prenotativo. In sostanza, se il contratto definitivo viene successivamente trascritto entro i termini stabiliti dalla legge, la sua trascrizione prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare.
Per comprendere il funzionamento del meccanismo, si immagini che il proprietario di un appartamento stipuli il 10 gennaio un preliminare di compravendita, immediatamente trascritto nei registri immobiliari, impegnandosi a vendere l'immobile il 30 giugno. Se nel mese di marzo il venditore stipula un'altra vendita dello stesso appartamento, la successiva trascrizione del definitivo in esecuzione del primo preliminare, effettuata nei termini di legge, beneficia della priorità attribuita dalla trascrizione del preliminare.
Analogamente, se dopo la trascrizione del preliminare viene iscritta un'ipoteca contro il venditore oppure trascritto un pignoramento, la successiva esecuzione del preliminare può prevalere su tali formalità secondo il regime stabilito dall'articolo 2645-bis.
La trascrizione non impedisce materialmente al venditore di compiere atti incompatibili con gli obblighi assunti, né vieta ai creditori di promuovere azioni esecutive. Il suo effetto consiste nel regolare il conflitto tra i diritti dell'acquirente e le formalità successive, attribuendo alla trascrizione del contratto definitivo la particolare priorità prevista dalla legge.
È inoltre importante ricordare che la trascrizione del preliminare non elimina le ipoteche, i pignoramenti e gli altri vincoli già efficacemente pubblicati prima della sua esecuzione. La verifica della situazione giuridica dell'immobile deve quindi precedere la stipula del preliminare notarile, affinché l'acquirente conosca i gravami esistenti e possa concordare le modalità della loro eventuale eliminazione.
Quanto dura la protezione
L'effetto prenotativo della trascrizione non è illimitato. L'articolo 2645-bis, comma 3, stabilisce infatti che gli effetti cessano e si considerano come mai prodotti se non viene eseguita la formalità successiva richiesta dalla legge entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
I due limiti devono essere considerati congiuntamente. Si immagini un preliminare trascritto il 1° febbraio 2026, con il rogito previsto per il 30 giugno dello stesso anno. Per conservare l'effetto prenotativo, la successiva formalità deve intervenire entro un anno dalla data stabilita per il definitivo, e quindi entro il 30 giugno 2027, senza che possa comunque essere superato il limite generale di tre anni dalla trascrizione.
Se invece il preliminare prevede che il rogito venga stipulato dopo due anni e mezzo, il termine triennale dalla trascrizione può diventare il limite concretamente determinante, perché non è possibile prolungare l'effetto prenotativo oltre quanto stabilito dalla legge soltanto rinviando la data del definitivo.
La disposizione considera, oltre alla trascrizione del contratto definitivo e degli altri atti che costituiscono esecuzione del preliminare, anche la trascrizione della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, n. 2, del Codice civile, diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre. La protezione deve quindi essere coordinata con gli strumenti giudiziali previsti per il caso in cui una parte si rifiuti di stipulare il definitivo.
La durata della trascrizione è un elemento da valutare attentamente, soprattutto quando l'acquisto riguarda un immobile da costruire o un'operazione che richiede tempi particolarmente lunghi.
Come si trascrive il preliminare
Per procedere alla trascrizione non è sufficiente una normale scrittura privata sottoscritta dalle parti. L'articolo 2645-bis, comma 1, richiede che il preliminare risulti da un atto pubblico oppure da una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate o accertate giudizialmente.
Nella pratica, quindi, le parti che desiderano trascrivere il preliminare si rivolgono al notaio, il quale provvede alla predisposizione o all'autenticazione del contratto e ai successivi adempimenti pubblicitari.
L'intervento notarile consente anche di anticipare molte delle verifiche che sarebbero altrimenti effettuate soltanto in prossimità del rogito. In particolare, vengono esaminati il titolo di provenienza dell'immobile, le risultanze dei registri immobiliari e gli altri elementi necessari per valutare la sicurezza dell'operazione.
La trascrizione comporta costi ulteriori rispetto alla semplice registrazione fiscale del preliminare, ma offre una protezione che può assumere particolare importanza quando l'acquirente versa importi consistenti prima di diventare proprietario.
La tutela dei crediti dell'acquirente
La legge prevede anche un'ulteriore tutela nel caso in cui il preliminare trascritto non venga eseguito.
L'articolo 2775-bis del Codice civile riconosce, a determinate condizioni, un privilegio speciale sull'immobile ai crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto. La disposizione può assumere rilievo, ad esempio, quando l'acquirente abbia diritto alla restituzione di somme versate al venditore e il bene venga assoggettato a esecuzione forzata.
Il privilegio attribuisce una posizione di preferenza rispetto ad altri creditori secondo le regole applicabili, ma non garantisce automaticamente il recupero integrale delle somme. Occorre infatti considerare il valore dell'immobile, l'esistenza di altre garanzie e le eccezioni previste dalla legge, comprese quelle relative a determinate ipoteche.
In particolare, l'articolo 2775-bis disciplina le condizioni temporali per la conservazione del privilegio e individua alcune categorie di creditori ipotecari nei confronti dei quali esso non è opponibile. La tutela deve inoltre essere coordinata con l'articolo 2825-bis del Codice civile, relativo alle ipoteche a garanzia di finanziamenti dell'intervento edilizio nelle fattispecie considerate dalla disposizione.
Non sarebbe quindi corretto presentare la trascrizione come una garanzia assoluta di restituzione degli acconti. Si tratta di uno strumento importante, ma i suoi effetti devono essere valutati considerando l'intera situazione giuridica e patrimoniale.
Quando conviene trascrivere il preliminare
L'opportunità di trascrivere il contratto preliminare cresce quando aumenta il periodo che deve trascorrere prima del rogito oppure quando l'acquirente versa somme rilevanti prima di ottenere la proprietà.
Si pensi a un acquisto nel quale il preliminare venga stipulato a gennaio, con il pagamento immediato di 100.000 euro e il rogito previsto per dicembre. In una situazione simile, l'acquirente rimane esposto per molti mesi al rischio di vicende che possano riguardare il patrimonio del venditore. La trascrizione consente di proteggere il futuro acquisto nei limiti stabiliti dalla legge.
È opportuno considerare anche la posizione del venditore. Quando questi esercita un'attività imprenditoriale oppure presenta una situazione patrimoniale complessa, può essere particolarmente importante verificare il rischio che l'immobile sia interessato da iniziative dei creditori.
La trascrizione del preliminare è dunque una tutela che merita di essere valutata seriamente, senza considerarla soltanto una formalità facoltativa che comporta maggiori costi. La decisione deve essere presa conoscendo i rischi dell'operazione, le somme anticipate e il periodo durante il quale l'acquirente rimarrà titolare soltanto di un diritto a ottenere il successivo trasferimento.
3.7. Che cosa accade se una parte non rispetta gli accordi
La sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare comporta l'assunzione di obblighi vincolanti, che devono essere rispettati da entrambe le parti. Il venditore si impegna a trasferire la proprietà dell'immobile alle condizioni concordate, mentre l'acquirente assume l'obbligo di comprarlo e di pagare il prezzo pattuito. Può tuttavia accadere che, dopo la stipula del compromesso, una delle parti si rifiuti di concludere il contratto definitivo oppure non sia in grado di adempiere gli obblighi assunti.
Le ragioni dell'inadempimento possono essere molto diverse. L'acquirente potrebbe non aver ottenuto il mutuo, aver cambiato idea sull'acquisto oppure non disporre più delle somme necessarie per pagare il prezzo. Il venditore, dal canto suo, potrebbe non voler più alienare l'immobile, non essere riuscito a risolvere un problema giuridico o aver ricevuto un'offerta economicamente più vantaggiosa da un altro soggetto.
In queste situazioni non è sufficiente stabilire quale parte non si sia presentata al rogito. Occorre esaminare il contenuto del preliminare, individuare gli obblighi effettivamente assunti e verificare se il mancato adempimento sia giuridicamente imputabile a una delle parti. La disciplina prevede infatti rimedi differenti, la cui applicazione dipende dalla natura e dalla gravità dell'inadempimento, dall'eventuale presenza di una caparra confirmatoria e dalle condizioni concretamente stabilite nel contratto.
Il rifiuto di stipulare il rogito
Quando una parte si rifiuta ingiustificatamente di stipulare il definitivo, l'altra può, in presenza dei relativi presupposti, utilizzare i rimedi generali previsti per l'inadempimento delle obbligazioni.
L'articolo 1453 del Codice civile stabilisce che, nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte non inadempiente può chiedere l'adempimento oppure la risoluzione del contratto, salvo il risarcimento del danno. La scelta dipende dall'interesse che si intende tutelare: in alcuni casi l'acquirente vuole soprattutto ottenere la proprietà dell'immobile, mentre in altri preferisce sciogliersi dal rapporto e recuperare le somme versate.
Occorre inoltre considerare che la risoluzione per inadempimento presuppone, secondo l'articolo 1455 del Codice civile, un inadempimento di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. Non qualsiasi ritardo o irregolarità nell'esecuzione di un obbligo giustifica quindi automaticamente lo scioglimento del contratto.
La presenza di un termine stabilito per il rogito richiede una valutazione specifica. Se le parti hanno concordato una data per la stipula, il suo mancato rispetto può costituire un inadempimento, ma non determina necessariamente la risoluzione automatica del preliminare. Quest'ultima conseguenza può derivare, nei casi previsti, dalla disciplina del termine essenziale contenuta nell'articolo 1457 oppure dall'applicazione di altri strumenti, come la diffida ad adempiere prevista dall'articolo 1454.
È quindi importante che il preliminare chiarisca quali termini siano considerati essenziali e quali conseguenze debbano derivare dall'eventuale ritardo.
La sentenza che produce gli effetti del contratto definitivo
Uno dei rimedi più importanti previsti per il preliminare immobiliare è quello disciplinato dall'articolo 2932 del Codice civile. La disposizione consente, quando chi è obbligato a concludere un contratto non adempie e ricorrono le condizioni previste dalla legge, di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Si immagini che un venditore abbia promesso di trasferire un appartamento per 300.000 euro, abbia ricevuto una caparra e successivamente si rifiuti di presentarsi dal notaio perché ritiene di poter vendere l'immobile a un prezzo maggiore. Se il preliminare è valido e sussistono tutti i presupposti necessari, l'acquirente può rivolgersi al giudice chiedendo una sentenza che produca il trasferimento della proprietà programmato dalle parti.
La sentenza sostituisce, in sostanza, il contratto definitivo che la parte obbligata non ha voluto stipulare. L'articolo 2932, secondo comma, prevede inoltre che, quando l'obbligazione abbia per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non possa essere accolta se la parte che l'ha proposta non esegue la propria prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.
L'esecuzione in forma specifica non è però sempre possibile. Occorre verificare la validità del preliminare, la possibilità giuridica del trasferimento e le condizioni richieste dalla legge. Se, ad esempio, l'immobile è già stato trasferito a un terzo che abbia acquistato una posizione prevalente secondo le regole della pubblicità immobiliare, il problema può diventare più complesso e richiedere una valutazione anche dei rimedi risarcitori.
Per questa ragione assume particolare importanza la trascrizione del preliminare e, quando si renda necessario promuovere un giudizio, la trascrizione della domanda giudiziale ai sensi dell'articolo 2652, primo comma, n. 2, del Codice civile, con gli effetti e i limiti previsti dalle relative disposizioni.
La risoluzione del contratto e il risarcimento del danno
Quando la parte non inadempiente non intende più ottenere l'esecuzione del preliminare, può avere interesse a sciogliere il rapporto e a chiedere il risarcimento dei danni subiti.
La risoluzione comporta, secondo le regole applicabili, il venir meno del vincolo contrattuale e determina gli obblighi restitutori eventualmente conseguenti. Se l'acquirente aveva versato somme in acconto sul prezzo, la sorte di tali importi deve essere regolata considerando la causa dello scioglimento e le eventuali pretese risarcitorie.
Il risarcimento del danno non coincide necessariamente con l'importo della caparra o delle somme anticipate. Quando viene richiesto secondo le norme generali, deve essere valutato in relazione alle conseguenze dell'inadempimento che siano giuridicamente risarcibili e adeguatamente dimostrate.
Si pensi al caso di un acquirente che, confidando nell'adempimento del preliminare, abbia sostenuto spese per il finanziamento, per verifiche tecniche o per altre attività direttamente collegate all'operazione. La possibilità di ottenere il rimborso di tali costi deve essere valutata alla luce delle disposizioni sulla responsabilità contrattuale e della loro effettiva riconducibilità all'inadempimento.
Analogamente, un venditore che subisca l'inadempimento dell'acquirente può avere sostenuto costi o assunto obblighi confidando nella conclusione della compravendita. Anche in questo caso, l'eventuale risarcimento dipende dalla prova del danno e dall'applicazione dei criteri stabiliti dalla legge.
Le conseguenze della caparra confirmatoria
Quando nel preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può valutare l'utilizzo del rimedio disciplinato dall'articolo 1385 del Codice civile.
Se l'inadempimento è imputabile all'acquirente che ha versato la caparra, il venditore può, ricorrendone i presupposti, recedere dal contratto trattenendo la somma ricevuta. Se invece risulta inadempiente il venditore che ha ricevuto la caparra, l'acquirente può recedere e chiedere il doppio dell'importo versato.
Questo meccanismo permette di predeterminare le conseguenze economiche del recesso collegato all'inadempimento, senza dover necessariamente procedere alla quantificazione del danno secondo le regole ordinarie.
Rimane tuttavia possibile scegliere, alle condizioni previste dall'articolo 1385, terzo comma, i rimedi dell'esecuzione o della risoluzione del contratto, con applicazione delle regole generali sul risarcimento.
La scelta deve essere effettuata con attenzione, perché le diverse iniziative non sono automaticamente cumulabili. Non è corretto ritenere, ad esempio, che una parte possa trattenere la caparra come conseguenza del recesso e contemporaneamente pretendere, senza ulteriori verifiche, il risarcimento integrale di tutti i danni secondo il medesimo regime.
Quando l'acquirente non ottiene il mutuo
Un problema frequente riguarda il caso in cui l'acquirente non riesca a ottenere il finanziamento bancario necessario per pagare il prezzo.
Se il preliminare contiene una condizione sospensiva correttamente formulata, che subordina l'efficacia del contratto alla concessione del mutuo, il mancato avveramento della condizione produce le conseguenze previste dalla legge e dagli accordi. Occorre comunque verificare se le parti abbiano rispettato gli obblighi di comportamento derivanti dal contratto e dalle disposizioni generali sulle condizioni.
Se invece il preliminare è stato stipulato senza alcuna condizione relativa al finanziamento, la mancata concessione del mutuo non libera automaticamente l'acquirente dall'obbligo di stipulare il definitivo. In questa situazione l'impossibilità di reperire il denaro necessario può comportare un inadempimento, con le conseguenze previste dal contratto e dalla legge.
La distinzione dimostra quanto sia importante affrontare il problema del finanziamento prima della firma della proposta o del preliminare. Una volta concluso un contratto incondizionato, non è generalmente possibile introdurre unilateralmente una clausola che subordini l'acquisto all'ottenimento del mutuo.
Quando emergono problemi relativi all'immobile
L'inadempimento può derivare anche da problemi riguardanti la situazione giuridica o tecnica dell'immobile.
Può accadere, ad esempio, che il venditore non riesca a cancellare un'ipoteca nei termini concordati, che emergano difformità edilizie o catastali oppure che l'immobile non possa essere consegnato libero da persone e cose alla data stabilita.
In queste situazioni occorre verificare quali obblighi siano stati assunti nel preliminare e quale disciplina sia applicabile al problema emerso. Non tutte le irregolarità producono le stesse conseguenze: alcune possono essere eliminate prima del rogito, altre possono richiedere una modifica degli accordi, mentre quelle più gravi possono impedire l'esecuzione del contratto alle condizioni originariamente pattuite.
È quindi opportuno che il preliminare non si limiti a indicare genericamente che l'immobile dovrà essere regolare, ma disciplini, quando necessario, quali verifiche debbano essere compiute, chi debba provvedere agli eventuali interventi e quali conseguenze derivino dall'impossibilità di ottenere il risultato previsto.
Come prevenire le controversie
Molti problemi collegati all'inadempimento possono essere prevenuti attraverso una corretta preparazione del contratto preliminare. È importante individuare con precisione gli obblighi delle parti, stabilire termini realistici, verificare la documentazione dell'immobile e disciplinare anticipatamente le questioni che potrebbero ostacolare il trasferimento.
Quando sopravvengono difficoltà, è inoltre opportuno affrontarle tempestivamente. Un problema relativo alla concessione del mutuo, alla cancellazione di un'ipoteca o alla consegna dell'immobile può talvolta essere risolto mediante un accordo modificativo, purché entrambe le parti siano disponibili e le nuove condizioni vengano formulate correttamente.
Il contratto preliminare deve quindi essere considerato un vero e proprio contratto, e non una semplice prenotazione dell'immobile. La sua funzione è rendere sicuro e programmabile il percorso verso la compravendita definitiva; proprio per questo motivo, la mancata esecuzione degli impegni assunti può comportare conseguenze patrimoniali importanti e, nei casi previsti, consentire di ottenere giudizialmente il trasferimento della proprietà.