6.1. Le imposte per chi acquista casa
L'acquisto di un'abitazione comporta il pagamento di imposte il cui ammontare dipende principalmente da tre elementi: la natura del venditore, il regime fiscale al quale è soggetta la compravendita e la possibilità per l'acquirente di beneficiare dell'agevolazione per l'acquisto della prima casa. A parità di prezzo, il carico fiscale può essere molto diverso e, in alcune situazioni, incidere in misura considerevole sul costo complessivo dell'operazione. È quindi importante conoscere il trattamento tributario della compravendita prima di assumere impegni definitivi, soprattutto quando si acquista un'abitazione da un'impresa.
La distinzione fondamentale è quella tra le vendite soggette all'imposta proporzionale di registro e quelle imponibili all'IVA. Nel primo caso l'acquirente paga l'imposta di registro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale; nel secondo, invece, deve corrispondere al venditore l'IVA sul prezzo della compravendita e sostenere le imposte di registro, ipotecaria e catastale nelle rispettive misure fisse. Per stabilire quale regime si applichi non è sufficiente sapere se il venditore sia una persona fisica oppure una società: occorre verificare se la vendita venga effettuata nell'esercizio di un'attività d'impresa e, in tale ipotesi, se l'operazione sia imponibile o esente da IVA.
L'acquisto da un privato e le compravendite soggette a registro
Quando il venditore è un privato che non agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa, la compravendita non è soggetta a IVA e si applica l'imposta proporzionale di registro. L'aliquota ordinaria è del 9%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Se, invece, l'acquirente possiede i requisiti per beneficiare dell'agevolazione prima casa, l'imposta di registro si riduce al 2%, restando invariate le due imposte fisse. L'imposta proporzionale di registro è comunque dovuta per un importo minimo di 1.000 euro, salve le particolari regole applicabili quando debbano essere imputate imposte già versate in occasione del contratto preliminare.
Il vantaggio fiscale derivante dall'agevolazione prima casa è dunque particolarmente significativo: a parità di base imponibile, l'imposta di registro passa dal 9 al 2%. L'acquirente deve tuttavia considerare che l'aliquota non è l'unico elemento necessario per calcolare l'imposta, perché occorre anche stabilire quale sia il valore sul quale applicarla. In linea generale la base imponibile è determinata secondo le disposizioni del testo unico dell'imposta di registro; per gli acquisti di abitazioni effettuati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali può però trovare applicazione il sistema del cosiddetto prezzo-valore, che consente, ricorrendone le condizioni, di calcolare l'imposta sul valore catastale dell'immobile anziché sul suo valore di mercato.
Si tratta di una possibilità di grande importanza pratica. Se, ad esempio, un'abitazione viene acquistata per 300.000 euro, ma presenta un valore catastale di 150.000 euro, l'applicazione del prezzo-valore permette di utilizzare quest'ultimo importo per determinare l'imposta di registro. Il prezzo effettivamente pattuito deve comunque essere dichiarato integralmente nel contratto: il beneficio riguarda esclusivamente il criterio di determinazione della base imponibile e non consente di indicare un corrispettivo inferiore a quello realmente concordato.
Le medesime regole di tassazione proporzionale possono trovare applicazione anche quando il venditore è un'impresa, se la cessione dell'abitazione è esente da IVA. È dunque possibile che l'acquisto da una società sia assoggettato al 9% oppure al 2% di imposta di registro, con le imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna, esattamente come avviene nella vendita tra privati.
L'acquisto da un'impresa e l'applicazione dell'IVA
Quando il venditore agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa, il trattamento fiscale deve essere individuato sulla base dell'articolo 10, primo comma, n. 8-bis, del DPR 633/1972, che disciplina le cessioni di fabbricati abitativi. La regola generale è l'esenzione da IVA, ma la legge prevede importanti eccezioni, soprattutto per le vendite effettuate dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato l'immobile.
In particolare, sono imponibili a IVA le cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese costruttrici oppure dalle imprese che vi hanno eseguito determinati interventi di recupero, quando la vendita avviene entro cinque anni dall'ultimazione della costruzione o dei lavori. Se la vendita interviene dopo questo periodo, la cessione è normalmente esente, ma l'impresa può scegliere di applicare comunque l'IVA mediante l'opzione esercitata nell'atto, nei casi consentiti dalla legge.
Si pensi a una società costruttrice che abbia ultimato un edificio residenziale e venda gli appartamenti dopo due anni: le compravendite sono soggette a IVA. Se, invece, la stessa impresa vende un appartamento dopo sette anni dall'ultimazione dei lavori, occorre verificare se intenda esercitare l'opzione per l'imponibilità; in mancanza di tale opzione, la vendita sarà normalmente esente da IVA e soggetta all'imposta proporzionale di registro.
Diversa ancora è la situazione di una società che venda un'abitazione senza averla costruita e senza avervi eseguito gli interventi di recupero rilevanti ai fini della disposizione. In questa ipotesi, di regola, la cessione è esente da IVA, anche se il venditore è una società commerciale.
Quando la compravendita è imponibile a IVA, l'imposta viene calcolata sul corrispettivo pattuito. Per le abitazioni ordinarie l'aliquota è generalmente del 10%, mentre per gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 trova applicazione l'aliquota ordinaria del 22%. Se sussistono i requisiti per l'agevolazione prima casa, l'IVA è invece applicata con l'aliquota del 4%. In tutte queste ipotesi, oltre all'IVA, l'acquirente deve pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 200 euro.
È facile comprendere come il regime IVA possa determinare un costo maggiore rispetto a quello della compravendita soggetta a registro, soprattutto quando, in quest'ultimo caso, sia possibile applicare il prezzo-valore. Ad esempio, su un prezzo di 300.000 euro, l'IVA agevolata al 4% ammonta a 12.000 euro, ai quali si aggiungono 600 euro di imposte fisse. Nella compravendita soggetta a registro, invece, l'imposta del 2% potrebbe essere applicata su un valore catastale sensibilmente inferiore al prezzo, con un risparmio anche considerevole.
Le imposte sulle pertinenze e gli altri aspetti da considerare
La disciplina fiscale dell'abitazione deve essere coordinata con quella delle eventuali pertinenze, come autorimesse, cantine e posti auto. Quando ricorrono le condizioni previste dalla legge, anche l'acquisto delle pertinenze può beneficiare delle agevolazioni prima casa. Occorre tuttavia verificare la loro destinazione a servizio dell'abitazione, la categoria catastale e gli specifici limiti posti dalla normativa, soprattutto quando vengono acquistate più unità appartenenti alla medesima categoria.
Un altro aspetto riguarda le somme versate anteriormente alla compravendita. Se le parti hanno stipulato un contratto preliminare, può essere stata già corrisposta l'imposta di registro sulle caparre confirmatorie o sugli acconti non soggetti a IVA. In questo caso è necessario applicare le regole che consentono di tener conto, in sede di registrazione del definitivo, delle imposte precedentemente versate. La disciplina delle caparre e degli acconti è stata modificata dal D.Lgs. 139/2024, con effetto dal 1° gennaio 2025, e deve essere considerata anche per valutare correttamente il costo fiscale complessivo dell'operazione.
Le imposte sulla compravendita devono essere distinte, infine, dalle eventuali conseguenze fiscali che la vendita può determinare per il venditore. In determinate situazioni l'alienazione può infatti generare una plusvalenza fiscalmente rilevante, secondo la disciplina delle imposte sui redditi; un problema che non incide direttamente sul calcolo delle imposte dovute dall'acquirente, ma che può assumere importanza nella definizione delle condizioni economiche dell'affare.
Prima di stipulare un contratto preliminare o di assumere altri impegni, è quindi opportuno chiedere al notaio una valutazione del trattamento fiscale applicabile. Conoscere anticipatamente l'IVA o l'imposta di registro dovuta consente di calcolare con maggiore precisione il costo dell'acquisto e di verificare la possibilità di beneficiare delle agevolazioni previste dalla legge.
6.2. Il sistema del prezzo-valore
Il sistema del prezzo-valore è uno degli strumenti più importanti previsti dalla legge per la tassazione delle compravendite di abitazioni. La sua particolarità consiste nel consentire, quando ricorrono determinate condizioni, che l'imposta di registro venga calcolata sul valore catastale dell'immobile, indipendentemente dal prezzo effettivamente pattuito tra venditore e acquirente. Il risultato è spesso una significativa riduzione del carico fiscale, poiché il valore catastale può essere molto inferiore al valore di mercato dell'abitazione.
La disciplina è contenuta nell'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005 e riguarda le compravendite di immobili a uso abitativo e delle relative pertinenze, soggette all'imposta proporzionale di registro, nelle quali l'acquirente sia una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Non è invece necessario che il venditore sia un privato: il meccanismo può trovare applicazione anche quando l'immobile viene ceduto da una società, purché la vendita sia esente da IVA e siano rispettate le altre condizioni previste dalla legge.
Per comprendere il funzionamento del prezzo-valore occorre considerare che, in assenza di questa disciplina, la base imponibile dell'imposta di registro è determinata secondo le regole ordinarie di valutazione degli immobili. Con il prezzo-valore, invece, l'acquirente può chiedere che venga utilizzato il valore risultante dall'applicazione dei coefficienti catastali alla rendita attribuita all'immobile. La scelta deve essere espressamente richiesta al notaio e risultare nell'atto di compravendita.
Come si calcola il valore catastale
Il calcolo parte dalla rendita catastale dell'abitazione, che viene rivalutata del 5% e successivamente moltiplicata per il coefficiente previsto dalla legge. Per l'acquisto di un'abitazione con l'agevolazione prima casa il coefficiente è 110, da applicare alla rendita già rivalutata; per gli acquisti abitativi ordinari il coefficiente è invece 120. In termini pratici, il medesimo risultato si ottiene moltiplicando direttamente la rendita catastale per 115,5 nel primo caso e per 126 nel secondo.
Si immagini, ad esempio, un appartamento con rendita catastale di 800 euro, acquistato al prezzo di 260.000 euro. Se l'acquirente beneficia dell'agevolazione prima casa e richiede il prezzo-valore, la base imponibile sarà pari a 92.400 euro, ottenuti moltiplicando 800 per 115,5. L'imposta di registro del 2% ammonterà quindi a 1.848 euro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
Se lo stesso appartamento viene acquistato senza agevolazioni prima casa, il valore catastale sarà invece pari a 100.800 euro, ottenuti moltiplicando la rendita per 126. L'imposta di registro del 9% ammonterà dunque a 9.072 euro, sempre con l'aggiunta delle due imposte fisse. In entrambi i casi il prezzo effettivamente pattuito rimane quello di 260.000 euro, ma l'imposta viene calcolata sul valore catastale anziché sul corrispettivo.
L'applicazione del sistema richiede naturalmente che la rendita catastale sia corretta e che l'immobile sia adeguatamente identificato. Quando l'acquisto comprende più unità immobiliari, come un appartamento e un'autorimessa, occorre considerare separatamente le rendite e verificare il trattamento tributario applicabile a ciascun bene, anche in relazione all'eventuale spettanza delle agevolazioni prima casa.
Per quali acquisti è possibile utilizzare il prezzo-valore
Il meccanismo è riservato agli acquisti di immobili a uso abitativo e delle relative pertinenze effettuati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, artistiche o professionali. Non si applica, quindi, all'acquisto di un capannone industriale, di un negozio o di un ufficio, né agli acquisti effettuati da società. Può invece essere utilizzato per l'acquisto di un'abitazione destinata alla locazione o a un investimento, poiché la legge non richiede che l'immobile venga necessariamente utilizzato come abitazione principale dell'acquirente.
Il prezzo-valore è applicabile tanto agli acquisti che beneficiano dell'agevolazione prima casa quanto a quelli soggetti all'aliquota ordinaria del 9%. Questa distinzione è importante perché l'agevolazione prima casa e il prezzo-valore sono due istituti autonomi: la prima riduce l'aliquota dell'imposta di registro, mentre il secondo permette di determinare la base imponibile sulla quale tale aliquota deve essere applicata. Quando ricorrono i presupposti di entrambi, i due benefici possono dunque cumularsi.
Non è invece possibile utilizzare il prezzo-valore nelle compravendite imponibili a IVA. In questo caso, infatti, l'imposta sul valore aggiunto viene calcolata sul corrispettivo dell'operazione, indipendentemente dalla rendita catastale. È una differenza che può incidere significativamente sulla convenienza economica dell'acquisto e che deve essere valutata soprattutto quando il venditore è un'impresa costruttrice che possa scegliere, nei casi previsti dalla legge, tra esenzione e imponibilità a IVA.
Il prezzo effettivo deve essere sempre dichiarato
Un aspetto essenziale della disciplina è che l'applicazione del prezzo-valore non consente di dichiarare nel contratto un prezzo diverso da quello realmente pattuito. Se l'immobile viene acquistato per 300.000 euro, tale importo deve risultare integralmente dal rogito, anche quando l'imposta di registro venga calcolata su un valore catastale inferiore.
La legge ha infatti introdotto il prezzo-valore anche per favorire la trasparenza delle compravendite e scoraggiare la dichiarazione di corrispettivi inferiori a quelli effettivi. L'acquirente può beneficiare della tassazione catastale senza alcuna necessità di occultare una parte del prezzo, evitando così i rischi fiscali e giuridici collegati a dichiarazioni non veritiere.
L'applicazione del sistema comporta inoltre importanti conseguenze in materia di accertamento. Quando ricorrono le condizioni previste dalla legge, l'Agenzia delle Entrate non può procedere alla rettifica del valore dichiarato sulla sola base di una diversa valutazione di mercato dell'immobile, secondo il regime di tutela previsto per il prezzo-valore. Restano tuttavia applicabili i controlli riguardanti la veridicità del corrispettivo dichiarato e la sussistenza dei presupposti necessari per utilizzare il meccanismo.
La legge prevede anche una riduzione del 30% degli onorari notarili nei casi ai quali si applica la disciplina, secondo quanto stabilito dall'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005. Tale previsione deve essere considerata nel quadro della disciplina vigente dei compensi professionali e non va confusa con una riduzione automatica di tutte le somme corrisposte al notaio, fra le quali sono comprese anche le imposte e gli altri oneri.
Il prezzo-valore rappresenta quindi un'opportunità da valutare in tutte le compravendite abitative soggette a imposta proporzionale di registro. Per sapere se il sistema possa essere utilizzato e quale risparmio fiscale comporti, è sufficiente conoscere la rendita catastale dell'immobile, la natura dell'operazione e l'eventuale spettanza delle agevolazioni prima casa, ferma la necessità di verificare tutti i presupposti richiesti dalla legge.
6.3. Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa
La legge favorisce l'acquisto della prima casa attraverso una significativa riduzione delle imposte dovute per la compravendita. Il beneficio consiste principalmente nell'applicazione dell'imposta di registro con l'aliquota del 2%, anziché del 9%, oppure, quando la vendita è imponibile a IVA, nell'applicazione dell'aliquota agevolata del 4%. La possibilità di utilizzare questo trattamento fiscale dipende, tuttavia, dal rispetto di una serie di condizioni riguardanti le caratteristiche dell'immobile, la sua ubicazione e la situazione patrimoniale dell'acquirente.
La disciplina è contenuta principalmente nella nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986. Per le compravendite imponibili a IVA, il beneficio trova applicazione in base al n. 21 della Tabella A, parte seconda, allegata al DPR 633/1972. È importante conoscere queste disposizioni prima di acquistare, perché il possesso di un'altra abitazione, il luogo nel quale si risiede oppure un precedente acquisto agevolato possono influire sulla possibilità di ottenere il beneficio.
Quali abitazioni possono essere acquistate con l'agevolazione
Il primo requisito riguarda le caratteristiche dell'immobile. L'agevolazione prima casa può essere applicata alle abitazioni appartenenti alle categorie catastali ammesse dalla legge, con esclusione di quelle classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9, che comprendono rispettivamente le abitazioni di tipo signorile, le ville e i castelli o palazzi di eminente pregio artistico o storico.
Non è invece richiesto che l'abitazione abbia una superficie inferiore a un determinato limite o che presenti necessariamente dimensioni modeste. Ciò che assume rilievo, ai fini della disciplina ordinaria, è la categoria catastale dell'immobile, ferma la necessità di verificare la corretta classificazione e gli altri requisiti previsti dalla legge.
L'agevolazione può riguardare anche l'acquisto delle pertinenze dell'abitazione, quali autorimesse, cantine e posti auto, purché ricorrano le condizioni richieste. In particolare, il beneficio è riconosciuto, entro i limiti stabiliti dalla nota II-bis, per una sola unità immobiliare appartenente a ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. È possibile, quindi, acquistare con il beneficio, ad esempio, un appartamento, una cantina e un'autorimessa, purché queste ultime siano effettivamente destinate a servizio dell'abitazione e siano rispettate le ulteriori condizioni di legge.
La residenza nel Comune e le situazioni particolari
Una delle condizioni principali per beneficiare dell'agevolazione riguarda l'ubicazione dell'immobile. In linea generale, la casa deve trovarsi nel Comune nel quale l'acquirente ha già la propria residenza oppure nel quale si impegna a trasferirla entro diciotto mesi dalla data dell'acquisto. La dichiarazione dell'intenzione di trasferire la residenza deve essere resa nel contratto, quando necessaria, e il termine previsto dalla legge deve essere effettivamente rispettato.
È importante sottolineare che la norma richiede, in via generale, la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile e non necessariamente nell'abitazione acquistata. Chi compra una casa nel Comune nel quale già risiede non deve quindi trasferire la propria residenza anagrafica nel nuovo appartamento soltanto per conservare l'agevolazione sull'acquisto. La destinazione dell'immobile ad abitazione principale assume invece rilievo ai fini di altre discipline fiscali, che devono essere tenute distinte.
La legge prevede inoltre situazioni alternative al requisito della residenza. Il beneficio può spettare, ad esempio, quando l'immobile si trova nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, secondo quanto previsto dalla nota II-bis. Sono poi previste regole particolari per chi si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro e per alcune categorie di dipendenti pubblici.
Per i soggetti trasferiti all'estero per motivi di lavoro, la disciplina è stata modificata nel 2023. Il beneficio può spettare, alle condizioni previste dalla legge, quando l'acquirente abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni prima del trasferimento e acquisti l'immobile nel Comune di nascita oppure in quello nel quale aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima di trasferirsi all'estero. Non è quindi corretto utilizzare ancora, senza precisazioni, la precedente regola riferita genericamente ai cittadini italiani emigrati all'estero.
Il possesso di altre abitazioni
Il secondo gruppo di condizioni riguarda gli immobili già posseduti dall'acquirente. Per ottenere l'agevolazione è necessario, anzitutto, non essere titolari esclusivi, né in comunione con il coniuge, dei diritti indicati dalla legge su un'altra abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova quella da acquistare.
Il requisito deve essere valutato con riferimento ai diritti espressamente contemplati dalla nota II-bis, tra i quali figurano la proprietà, l'usufrutto, l'uso e l'abitazione. La presenza di una quota di comproprietà con soggetti diversi dal coniuge, oppure la titolarità della sola nuda proprietà, richiede quindi una valutazione distinta e non può essere automaticamente equiparata alla proprietà esclusiva di un'altra casa.
Una diversa condizione riguarda le abitazioni già acquistate con precedenti agevolazioni prima casa. La legge richiede che l'acquirente non sia titolare, neppure per quote e anche in regime di comunione legale, dei diritti indicati dalla disciplina su un'altra abitazione acquistata con i benefici fiscali previsti dalle disposizioni richiamate dalla nota II-bis. In questo caso il controllo non è limitato al Comune in cui si trova il nuovo immobile, ma riguarda l'intero territorio nazionale.
Si pensi a una persona che possieda un appartamento a Torino, acquistato con l'agevolazione prima casa, e intenda comprare una nuova abitazione a Milano. La circostanza che i due immobili si trovino in Comuni diversi non è sufficiente, da sola, a consentire un nuovo acquisto agevolato, perché occorre considerare il precedente beneficio già utilizzato. La legge, tuttavia, permette a determinate condizioni di acquistare la nuova prima casa prima di vendere quella già posseduta, attraverso il meccanismo disciplinato dalla nota II-bis, comma 4-bis, illustrato nella pagina successiva.
Diversa è la situazione di chi possieda un'abitazione acquistata senza agevolazioni. Se il bene si trova in un Comune diverso da quello del nuovo acquisto, la sua proprietà non impedisce, di per sé, di beneficiare dell'agevolazione prima casa. Se invece si trova nello stesso Comune, occorre verificare il requisito relativo all'assenza di altri diritti abitativi, senza poter utilizzare automaticamente la possibilità di vendita successiva prevista per gli immobili precedentemente acquistati con il beneficio.
L'agevolazione e i diritti acquistati
Il beneficio non riguarda soltanto l'acquisto della piena proprietà. Alle condizioni previste dalla legge, esso può essere applicato anche all'acquisto della nuda proprietà e dei diritti reali di usufrutto, uso e abitazione, nonché all'acquisto di quote di tali diritti.
È quindi possibile che una persona acquisti con l'agevolazione una quota di proprietà di un'abitazione oppure soltanto la nuda proprietà, mentre un altro soggetto ne acquista l'usufrutto. In queste situazioni occorre però verificare separatamente la posizione di ciascun acquirente, perché i requisiti personali devono sussistere in capo a chi richiede il beneficio.
Le dichiarazioni necessarie devono essere rese nell'atto di acquisto, secondo le prescrizioni della normativa. Il notaio provvede a esaminare la posizione dell'acquirente e a predisporre le clausole occorrenti per richiedere correttamente il trattamento agevolato.
Prima casa e abitazione principale: due nozioni differenti
Nella pratica viene spesso utilizzata l'espressione prima casa per indicare l'abitazione nella quale una persona vive stabilmente. Dal punto di vista fiscale, tuttavia, è necessario distinguere il beneficio previsto per l'acquisto dalla nozione di abitazione principale utilizzata in altre disposizioni tributarie.
L'agevolazione prima casa riguarda il momento dell'acquisto e richiede il rispetto dei requisiti previsti dalla nota II-bis. L'abitazione principale, invece, è una nozione che assume rilevanza, fra l'altro, ai fini dell'IMU e di specifiche disposizioni delle imposte sui redditi, secondo definizioni che non coincidono necessariamente con quelle dell'agevolazione sull'acquisto.
Ne consegue che un'abitazione acquistata con il beneficio prima casa può non essere immediatamente destinata a dimora abituale dell'acquirente, senza che questo determini automaticamente la perdita dell'agevolazione, purché siano rispettati i requisiti stabiliti dalla legge.
L'agevolazione prima casa costituisce dunque un beneficio importante, ma richiede una verifica accurata della situazione personale e patrimoniale dell'acquirente. La presenza di altri immobili, un precedente acquisto agevolato, il regime patrimoniale coniugale e il luogo nel quale si intende stabilire la residenza devono essere esaminati prima del rogito, evitando che dichiarazioni inesatte provochino successivamente il recupero delle imposte e l'applicazione delle sanzioni previste dalla legge.
6.4. Comprare una nuova prima casa prima di vendere la precedente
Chi desidera cambiare abitazione si trova spesso nella necessità di acquistare la nuova casa prima di aver venduto quella nella quale vive. Le ragioni possono essere molteplici: la necessità di trasferirsi per lavoro, l'esigenza di un'abitazione più grande, la difficoltà di coordinare i tempi delle due compravendite oppure la semplice opportunità di concludere un acquisto favorevole prima di aver trovato un compratore per l'immobile già posseduto.
Fino al 2015 questa situazione poteva impedire l'applicazione dell'agevolazione prima casa sul nuovo acquisto, quando l'acquirente fosse ancora proprietario di un'altra abitazione acquistata con i medesimi benefici. La legge richiedeva infatti, in linea generale, che il precedente immobile agevolato fosse alienato prima di procedere al nuovo acquisto, con la conseguenza che il contribuente poteva trovarsi costretto a vendere la casa già posseduta senza avere ancora la certezza di riuscire ad acquistare quella destinata a sostituirla.
La disciplina è cambiata dal 1° gennaio 2016, quando è stata introdotta la possibilità di beneficiare nuovamente dell'agevolazione impegnandosi a vendere entro un determinato termine l'abitazione precedentemente acquistata con i medesimi benefici. Il meccanismo, disciplinato dalla nota II-bis, comma 4-bis, dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986, permette quindi di invertire l'ordine delle operazioni: prima si compra la nuova casa e successivamente si vende quella precedente.
Dal 2025 il termine per vendere è di due anni
La legge 30 dicembre 2024, n. 207, all'articolo 1, comma 116, ha modificato la disciplina aumentando da uno a due anni il termine concesso per alienare l'abitazione già posseduta. La modifica è entrata in vigore il 1° gennaio 2025 e consente, nelle fattispecie alle quali si applica, di acquistare la nuova prima casa con il trattamento fiscale agevolato, purché l'abitazione precedentemente acquistata con i medesimi benefici venga alienata entro due anni dalla data del nuovo acquisto.
Si immagini, ad esempio, che una persona abbia acquistato nel 2018 un appartamento a Milano con l'agevolazione prima casa e che, nel novembre 2026, intenda acquistare una nuova abitazione nello stesso Comune. Anche se al momento del secondo acquisto è ancora proprietaria del primo appartamento, può beneficiare dell'agevolazione sulla nuova compravendita, assumendo nell'atto l'impegno di alienare la precedente abitazione entro il novembre 2028.
Il beneficio può essere utilizzato anche quando l'abitazione già posseduta e quella da acquistare si trovano in Comuni diversi. La circostanza che i due immobili siano ubicati nel medesimo Comune non costituisce, quindi, un impedimento all'applicazione del meccanismo, purché la casa preposseduta sia stata acquistata con l'agevolazione prima casa e siano rispettate le altre condizioni previste dalla legge.
La nuova disciplina richiede però particolare attenzione al momento della stipula, perché l'acquirente deve rendere le dichiarazioni prescritte e assumere espressamente l'impegno ad alienare l'immobile già posseduto entro il termine previsto. Se tale impegno non viene rispettato, si producono le conseguenze fiscali stabilite dalla normativa.
La differenza tra una casa acquistata con agevolazioni e una acquistata senza
Non tutte le situazioni nelle quali l'acquirente possiede già un'altra abitazione sono disciplinate allo stesso modo. La possibilità di acquistare prima la nuova casa e vendere successivamente quella già posseduta riguarda specificamente l'ipotesi prevista dalla nota II-bis, comma 4-bis, relativa alla precedente abitazione acquistata con i benefici prima casa.
Se invece il contribuente è proprietario di un'abitazione acquistata senza agevolazioni e situata nello stesso Comune nel quale intende acquistare la nuova casa, il meccanismo non può essere utilizzato automaticamente. In tale situazione, per beneficiare dell'agevolazione sul nuovo acquisto, è normalmente necessario che venga prima eliminata la condizione ostativa derivante dalla proprietà dell'altro immobile, salvo che ricorrano circostanze particolari rilevanti ai fini della disciplina.
Si consideri, ad esempio, il caso di una persona che abbia acquistato anni prima un'abitazione a Roma senza agevolazioni e intenda ora comprare, sempre a Roma, un altro appartamento chiedendo il beneficio prima casa. Se la precedente abitazione integra la situazione di titolarità ostativa prevista dalla legge, non è sufficiente impegnarsi a venderla nei due anni successivi: la vendita deve precedere il nuovo acquisto agevolato.
Diversa è la situazione di chi possieda un'abitazione acquistata senza agevolazioni in un Comune diverso da quello del nuovo acquisto. In questo caso la precedente proprietà non impedisce, di per sé, di utilizzare il beneficio, perché non ricorre il requisito ostativo relativo alla titolarità di altra abitazione nel medesimo Comune e non si tratta di un immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni prima casa.
Queste distinzioni dimostrano perché, quando un contribuente possiede già uno o più immobili, non sia sufficiente chiedergli genericamente se abbia un'altra casa. Occorre conoscere il Comune nel quale ogni immobile è situato, il diritto posseduto, le modalità di acquisto e l'eventuale applicazione di precedenti benefici fiscali.
Quali conseguenze derivano dalla mancata vendita
L'impegno ad alienare la precedente abitazione entro due anni costituisce una condizione essenziale per conservare l'agevolazione ottenuta sul nuovo acquisto nei casi disciplinati dal comma 4-bis. Se il termine decorre senza che l'immobile sia stato alienato, il contribuente decade dal beneficio e deve affrontare le conseguenze fiscali previste dalla legge, consistenti nel recupero della maggiore imposta, degli interessi e delle sanzioni applicabili.
È quindi opportuno assumere questo impegno soltanto quando esistano concrete prospettive di vendere il precedente immobile nel periodo consentito. Il fatto che la legge conceda due anni non esclude infatti che possano verificarsi difficoltà impreviste, come una trattativa non conclusa, problemi nella documentazione dell'immobile o il mancato ottenimento del finanziamento da parte del potenziale acquirente.
Chi, prima della scadenza, si renda conto di non essere più in grado di rispettare l'impegno dovrebbe rivolgersi tempestivamente al notaio o al proprio consulente fiscale, per valutare gli strumenti previsti dall'ordinamento e dalla prassi amministrativa. È importante distinguere la situazione nella quale il termine non sia ancora scaduto da quella nella quale si sia già verificata la decadenza.
Il termine biennale non coincide necessariamente con quello del credito d'imposta
Un'ultima precisazione è particolarmente importante. La possibilità di acquistare la nuova prima casa prima di vendere quella precedente e il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa sono due benefici fiscali differenti, disciplinati da disposizioni diverse.
Il primo consente di applicare l'imposta agevolata sul nuovo acquisto nonostante la temporanea permanenza della proprietà della precedente abitazione. Il secondo permette, a determinate condizioni, di utilizzare un credito commisurato all'imposta corrisposta in occasione di un precedente acquisto agevolato.
La modifica introdotta dalla legge 207/2024 riguarda espressamente il termine previsto dalla nota II-bis, comma 4-bis, e non ha modificato il testo dell'articolo 7 della legge 448/1998, che disciplina il credito d'imposta. Non sarebbe quindi corretto concludere, sulla sola base dell'estensione a due anni del termine per vendere, che il medesimo periodo sia automaticamente applicabile anche per ottenere il credito d'imposta.
Quando si programma l'acquisto di una nuova prima casa prima di alienare quella già posseduta è dunque opportuno esaminare separatamente i due benefici, verificando non soltanto la spettanza dell'agevolazione sul nuovo acquisto, ma anche le condizioni per ottenere il credito d'imposta eventualmente maturato.
6.5. Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa
Chi vende un'abitazione acquistata con l'agevolazione prima casa e ne acquista successivamente un'altra, beneficiando nuovamente della medesima agevolazione, può ottenere un ulteriore beneficio fiscale: il cosiddetto credito d'imposta per il riacquisto della prima casa. Si tratta di uno strumento che consente di ridurre il costo fiscale dell'operazione, evitando che chi sostituisce la propria abitazione debba sostenere integralmente, per una seconda volta, le imposte già pagate in occasione del precedente acquisto agevolato.
Il beneficio è disciplinato dall'articolo 7 della legge 448/1998 e consiste nel riconoscimento di un credito commisurato all'imposta di registro o all'IVA corrisposta per l'acquisto della precedente abitazione. Il credito non può tuttavia superare l'importo dell'imposta di registro o dell'IVA dovuta per il nuovo acquisto agevolato. La sua funzione, pertanto, non è quella di restituire indiscriminatamente tutte le imposte versate in passato, ma di consentire al contribuente di utilizzare, entro determinati limiti, il carico fiscale sostenuto per il precedente acquisto.
Quando si può ottenere il credito d'imposta
La situazione più semplice è quella di chi vende un'abitazione acquistata con i benefici prima casa e, entro un anno dalla vendita, acquista un'altra abitazione per la quale ricorrono nuovamente i requisiti agevolativi.
Si immagini, ad esempio, che una persona abbia acquistato nel 2020 un appartamento a Torino con l'agevolazione prima casa e lo venda nel marzo 2026. Se entro il marzo 2027 acquista un'altra abitazione, a Milano, in presenza dei requisiti necessari per beneficiare della stessa agevolazione, può maturare il credito d'imposta previsto dalla legge.
La disciplina è stata successivamente coordinata, in via interpretativa e applicativa, con la possibilità di effettuare un nuovo acquisto agevolato prima di vendere l'abitazione già posseduta, introdotta dal 2016. L'Agenzia delle Entrate, con la circolare 12/E dell'8 aprile 2016, ha riconosciuto che il credito può spettare anche quando il contribuente acquista la nuova prima casa prima di alienare quella precedente, purché siano rispettate le condizioni previste.
È però necessario distinguere la disciplina del credito da quella che regola la spettanza dell'agevolazione prima casa sul nuovo acquisto. Dal 1° gennaio 2025 il termine per alienare l'abitazione precedentemente acquistata con i benefici, ai fini della conservazione dell'agevolazione sul nuovo acquisto, è stato elevato a due anni. L'articolo 7, comma 1, della legge 448/1998, che disciplina il credito d'imposta, continua invece a prevedere espressamente il termine di un anno per il riacquisto successivo alla vendita.
Anche nell'ipotesi inversa, in cui la nuova abitazione venga acquistata prima della vendita della precedente, occorre considerare autonomamente le condizioni temporali del credito. Le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate relative alla dichiarazione dei redditi continuano a fare riferimento, per questa fattispecie, alla vendita entro un anno dal nuovo acquisto. La possibilità di alienare entro due anni senza perdere l'agevolazione sul secondo acquisto non deve quindi essere confusa con la spettanza del credito d'imposta.
Come si determina l'importo del credito
Il credito è pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il precedente acquisto agevolato, entro il limite dell'imposta corrispondente dovuta per la nuova abitazione.
Per comprendere il meccanismo, si consideri il caso di una persona che abbia acquistato una prima casa pagando 3.000 euro di imposta di registro e che, dopo averla venduta, ne acquisti un'altra per la quale l'imposta di registro agevolata ammonti a 4.500 euro. Il credito spettante sarà di 3.000 euro, con la conseguenza che, se utilizzato interamente in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto, il contribuente dovrà versare soltanto la differenza di 1.500 euro.
Se invece la prima casa era stata acquistata pagando 5.000 euro di IVA e il successivo acquisto agevolato comporta un'imposta di registro di 2.500 euro, il credito non potrà superare quest'ultimo importo. Il contribuente non potrà quindi recuperare i 2.500 euro eccedenti, poiché il credito è limitato, per espressa previsione legislativa, all'imposta dovuta sul nuovo acquisto.
Non è necessario che entrambe le compravendite siano assoggettate alla medesima imposta. Il precedente acquisto può essere stato imponibile a IVA e quello successivo soggetto a imposta di registro, oppure può verificarsi la situazione inversa. Ciò che rileva, ai fini della determinazione del credito, è l'importo dell'imposta corrisposta per il precedente acquisto agevolato e quello dell'imposta dovuta per il nuovo acquisto, fermi gli altri requisiti previsti dalla legge.
Occorre inoltre distinguere l'imposta presa in considerazione per il calcolo del credito dalle imposte ipotecaria e catastale e dagli altri costi sostenuti per la compravendita. Il credito è infatti commisurato all'imposta di registro o all'IVA, non al complesso delle spese notarili e fiscali dell'operazione.
Come può essere utilizzato il credito
La legge consente diverse modalità di utilizzo del credito d'imposta, lasciando al contribuente la possibilità di scegliere quella più adatta alla propria situazione.
La prima consiste nell'utilizzarlo direttamente per ridurre l'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto agevolato. È la soluzione normalmente più semplice quando la compravendita è soggetta a imposta proporzionale di registro, perché il credito può essere considerato già in sede di liquidazione dell'imposta relativa al rogito.
Se invece il nuovo acquisto è imponibile a IVA, il credito non può essere utilizzato per ridurre direttamente l'IVA che il venditore deve addebitare. Quest'ultima deve essere applicata e assolta secondo le regole proprie dell'imposta sul valore aggiunto, mentre il credito può essere utilizzato attraverso le altre modalità previste dalla legge.
L'articolo 7, comma 2, della legge 448/1998 consente infatti di utilizzare il credito, per l'intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e delle imposte sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. Un'altra possibilità consiste nell'utilizzarlo in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto. È infine prevista la possibilità di compensazione secondo la disciplina del D.Lgs. 241/1997.
Le modalità di utilizzo sono alternative secondo quanto stabilito dalla legge e dalla relativa prassi applicativa; occorre quindi valutare con attenzione quale scelta effettuare e come utilizzare gli eventuali importi residui nelle ipotesi consentite.
È importante ricordare che il credito non dà luogo a un rimborso in denaro. Chi ne abbia maturato il diritto non può pertanto chiedere all'amministrazione finanziaria di riceverne direttamente l'importo, ma deve utilizzarlo attraverso uno degli strumenti previsti dalla normativa.
Il credito d'imposta per acquisti successivi: il credito a catena
Una questione particolare si presenta quando il contribuente sostituisce più volte la propria prima casa. Può infatti accadere che, in occasione del secondo acquisto, egli utilizzi il credito maturato per effetto del primo acquisto e che, successivamente, venda anche la seconda abitazione per acquistarne una terza.
Si immagini che una persona abbia acquistato una prima casa pagando 1.000 euro di imposta di registro. Dopo averla venduta, acquista una seconda abitazione con un contratto che comporterebbe 1.500 euro di imposta, ma utilizza il credito di 1.000 euro maturato in occasione del precedente acquisto, versando effettivamente soltanto 500 euro. Se successivamente vende anche questa seconda abitazione e ne acquista una terza, si pone il problema di stabilire quale importo debba essere considerato per determinare il nuovo credito.
La questione è stata affrontata dalla Corte di cassazione, che con la sentenza 3 febbraio 2016, n. 2072, ha riconosciuto, in presenza dei relativi presupposti, la possibilità di utilizzare nuovamente il credito anche quando l'imposta del precedente acquisto sia stata assolta, in tutto o in parte, mediante un credito d'imposta maturato in occasione di un'operazione anteriore.
Non è quindi necessariamente corretto considerare, ai fini del nuovo credito, soltanto la somma materialmente versata al momento del secondo acquisto. Occorre ricostruire il trattamento fiscale delle successive operazioni e verificare quale imposta sia stata assolta, anche mediante l'utilizzazione dei crediti precedentemente maturati.
Questa possibilità, comunemente indicata come credito d'imposta a catena, richiede particolare attenzione quando si siano succeduti numerosi acquisti e vendite, soprattutto se le operazioni siano state assoggettate alternativamente a IVA e imposta di registro.
Il credito d'imposta e la decadenza dalle agevolazioni
Per ottenere il credito è necessario che gli acquisti interessati dall'operazione soddisfino i requisiti previsti dalla disciplina prima casa e che non ricorrano cause di esclusione o decadenza rilevanti ai fini del beneficio.
La verifica deve riguardare tanto il precedente acquisto quanto quello successivo, considerando le date delle operazioni, l'eventuale titolarità di altre abitazioni, la situazione personale dell'acquirente e il rispetto degli obblighi previsti dalla legge.
Merita attenzione anche la distinzione tra l'agevolazione prima casa, il credito d'imposta e la disciplina della vendita infraquinquennale. Sono infatti tre istituti collegati, ma regolati da presupposti differenti: la possibilità di ottenere una nuova agevolazione non comporta automaticamente la spettanza del credito e, allo stesso modo, il diritto al credito non esclude la necessità di verificare se la precedente vendita abbia determinato una decadenza dai benefici originariamente ottenuti.
Quando si intende vendere una prima casa per acquistarne un'altra, è quindi opportuno esaminare preventivamente l'intera sequenza delle operazioni, individuando i termini da rispettare e il trattamento fiscale più appropriato. La corretta programmazione delle date di vendita e di acquisto può incidere in modo significativo non soltanto sulla spettanza delle agevolazioni, ma anche sull'ammontare delle imposte che dovranno essere effettivamente versate.
6.6. La decadenza dalle agevolazioni prima casa
Chi acquista un'abitazione beneficiando delle agevolazioni prima casa deve rispettare le condizioni previste dalla legge, non soltanto al momento della stipula, ma anche successivamente, quando la disciplina richieda l'adempimento di determinati obblighi. Il mancato rispetto di queste condizioni può provocare la decadenza dall'agevolazione, con la conseguenza che l'amministrazione finanziaria può recuperare la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, oltre agli interessi e alle sanzioni applicabili.
Le principali ipotesi di decadenza sono disciplinate dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986. Esse riguardano, in particolare, le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto, il trasferimento della residenza, l'alienazione dell'abitazione prima del decorso di cinque anni e il mancato rispetto dell'impegno a vendere la precedente prima casa quando il nuovo acquisto sia stato effettuato utilizzando la disciplina che consente di acquistare prima di alienare.
Non tutte le situazioni sono però identiche. È importante distinguere il caso in cui l'agevolazione sia stata richiesta in assenza dei requisiti prescritti da quello in cui il contribuente, pur possedendo inizialmente tutti i requisiti, non rispetti successivamente un obbligo assunto nel contratto. Da questa distinzione dipendono anche le possibilità di intervenire prima che la decadenza si sia verificata.
Le dichiarazioni non veritiere nell'atto di acquisto
Per beneficiare dell'agevolazione prima casa, l'acquirente deve rendere nell'atto le dichiarazioni richieste dalla legge riguardo alla propria situazione personale e patrimoniale. In particolare, assume rilievo la dichiarazione relativa alla titolarità di altre abitazioni nel Comune nel quale si trova l'immobile acquistato e quella relativa al possesso di immobili precedentemente acquistati con le agevolazioni prima casa.
Se queste dichiarazioni risultano non veritiere, può verificarsi la decadenza dal trattamento fiscale agevolato. Si pensi, ad esempio, al caso di una persona che acquisti un appartamento chiedendo il beneficio e dichiari di non possedere un'altra abitazione nello stesso Comune, mentre risulti già titolare di un diritto che, secondo la disciplina applicabile, impedisce l'accesso all'agevolazione.
La verifica deve però essere effettuata considerando esattamente i diritti che la legge qualifica come ostativi. Non ogni partecipazione alla proprietà di un immobile impedisce infatti di acquistare con l'agevolazione prima casa, poiché assumono rilievo la natura del diritto posseduto, la sua eventuale contitolarità con il coniuge, l'ubicazione dell'immobile e le modalità con le quali esso è stato acquistato.
È quindi importante che l'acquirente fornisca al notaio informazioni complete su tutti gli immobili dei quali sia titolare, anche soltanto per quote, evitando di considerare irrilevanti situazioni che potrebbero invece incidere sul trattamento fiscale.
Il mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi
Una delle ipotesi più frequenti di decadenza riguarda l'impegno a trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'abitazione acquistata.
La legge consente infatti di ottenere l'agevolazione anche quando, al momento del rogito, l'acquirente non risiede ancora nel Comune interessato, purché dichiari nell'atto di voler stabilirvi la residenza entro diciotto mesi. Se l'impegno non viene rispettato, può verificarsi la decadenza dal beneficio.
Si immagini che una persona residente a Genova acquisti nel febbraio 2026 un appartamento a Milano, dichiarando di volervi trasferire la residenza. Se non ricorrono le altre condizioni che consentono l'agevolazione indipendentemente dal trasferimento, la residenza dovrà essere stabilita nel Comune di Milano entro il termine previsto dalla legge.
Occorre sottolineare che l'obbligo riguarda, nella disciplina ordinaria, il trasferimento della residenza nel Comune e non necessariamente nell'abitazione acquistata. È quindi possibile rispettare il requisito anche stabilendo la propria residenza in un diverso alloggio situato nello stesso Comune, ferma la necessità di verificare che il trasferimento sia effettivo e rispetti le disposizioni applicabili.
Quando il contribuente si renda conto, prima della scadenza, di non poter più trasferire la residenza entro il termine previsto, è opportuno valutare tempestivamente la propria posizione. La prassi dell'Agenzia delle Entrate ha infatti riconosciuto, a determinate condizioni, la possibilità di rinunciare al beneficio prima che si realizzi l'inadempimento, chiedendo la riliquidazione delle imposte senza l'applicazione delle sanzioni previste per la decadenza, ma con gli interessi dovuti.
Se invece il termine è già trascorso e si è verificata la decadenza, occorre valutare gli strumenti previsti dalla disciplina del ravvedimento operoso, nei limiti e alle condizioni applicabili.
La vendita della prima casa prima che siano trascorsi cinque anni
Un'altra importante causa di decadenza è costituita dall'alienazione dell'abitazione prima che siano trascorsi cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato.
La regola è prevista dalla nota II-bis, comma 4, e riguarda tanto la vendita quanto gli atti di trasferimento a titolo gratuito, come la donazione, secondo quanto stabilito dalla disposizione. Non è quindi corretto ritenere che la decadenza si verifichi soltanto quando l'immobile venga venduto a fronte del pagamento di un prezzo.
La legge prevede tuttavia un'importante possibilità di evitare la decadenza. Il contribuente che aliena l'immobile prima del quinquennio può conservare l'agevolazione se, entro un anno dall'alienazione, procede all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, nel rispetto dei requisiti previsti dalla disciplina.
Si consideri il caso di una persona che abbia acquistato nel 2023 un appartamento con l'agevolazione prima casa e decida di venderlo nel 2026 per trasferirsi in un'altra città. La vendita interviene prima del decorso di cinque anni e potrebbe quindi determinare la perdita del beneficio. Se però il contribuente acquista entro un anno un'altra abitazione da destinare a propria abitazione principale, alle condizioni previste dalla legge, può evitare la decadenza.
Questo meccanismo presenta una differenza fondamentale rispetto all'agevolazione prima casa ordinaria: mentre per beneficiare dell'aliquota ridotta sull'acquisto non è generalmente necessario destinare l'immobile ad abitazione principale, la disposizione che consente di evitare la decadenza per alienazione infraquinquennale richiede espressamente tale destinazione per l'immobile riacquistato.
Occorre inoltre considerare che il semplice contratto preliminare stipulato entro l'anno non è sufficiente a integrare il riacquisto richiesto dalla norma, perché il preliminare normalmente non produce il trasferimento della proprietà. È quindi necessario programmare con attenzione la stipula del contratto idoneo a determinare l'acquisto entro il termine prescritto.
La disciplina presenta ulteriori questioni quando il riacquisto avvenga mediante donazione, quando abbia a oggetto diritti diversi dalla piena proprietà oppure quando si proceda alla costruzione di un'abitazione. In queste situazioni la spettanza del beneficio deve essere verificata alla luce delle disposizioni applicabili e degli orientamenti interpretativi consolidati, evitando di estendere automaticamente la regola generale a fattispecie che richiedono valutazioni specifiche.
Il mancato rispetto del termine per vendere la precedente prima casa
Una diversa ipotesi di decadenza riguarda chi abbia acquistato una nuova prima casa pur essendo ancora proprietario di un'altra abitazione precedentemente acquistata con la medesima agevolazione.
Come illustrato nella pagina dedicata a questa fattispecie, la nota II-bis, comma 4-bis, consente il nuovo acquisto agevolato a condizione che l'abitazione già posseduta venga alienata entro il termine previsto dalla legge. Dal 1° gennaio 2025 tale termine è stato elevato da uno a due anni, per effetto dell'articolo 1, comma 116, della legge 207/2024.
Se il contribuente non vende la precedente abitazione entro il termine applicabile, viene meno la condizione che aveva consentito di ottenere il beneficio sul nuovo acquisto. La conseguente decadenza riguarda l'agevolazione applicata al secondo acquisto, con il recupero delle imposte e degli altri importi previsti dalla disciplina.
È importante distinguere questa situazione da quella della vendita infraquinquennale. Nel primo caso il contribuente deve alienare l'abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni per conservare il beneficio sul nuovo acquisto; nel secondo, invece, la vendita di un immobile prima del quinquennio può provocare la decadenza dal beneficio originario, salvo il verificarsi delle condizioni che consentono di evitarla.
Può accadere che, nella stessa sequenza di operazioni, debbano essere valutati entrambi gli istituti. È il caso di chi acquisti una nuova abitazione prima di vendere quella precedente e successivamente alieni quest'ultima prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto. In una simile situazione occorre verificare separatamente la spettanza dell'agevolazione sulla nuova compravendita e l'eventuale conservazione del beneficio ottenuto per quella precedente.
Le conseguenze economiche della decadenza
Quando si verifica la decadenza dall'agevolazione prima casa, il contribuente può essere tenuto al pagamento della differenza tra l'imposta ordinaria e quella agevolata applicata al momento dell'acquisto, oltre agli interessi e alle sanzioni previste dalla legge.
Se la compravendita era soggetta a imposta proporzionale di registro, occorre considerare la differenza tra l'aliquota ordinaria del 9% e quella agevolata del 2%, secondo le regole applicabili alla specifica operazione. A questa somma si aggiungono gli interessi e la sanzione prevista dalla disciplina.
Se invece l'acquisto era imponibile a IVA, la decadenza determina conseguenze differenti, poiché occorre recuperare la differenza tra l'imposta applicata con l'aliquota agevolata e quella dovuta in assenza del beneficio, secondo le disposizioni applicabili.
L'importo complessivo può essere considerevole, specialmente quando l'immobile abbia un valore elevato. Per questa ragione, la decisione di vendere una casa acquistata da meno di cinque anni, di trasferire la residenza oppure di acquistare una nuova abitazione prima di alienare quella già posseduta dovrebbe essere preceduta da una verifica delle conseguenze fiscali.
Un ulteriore aspetto riguarda i termini entro i quali l'amministrazione finanziaria può procedere al recupero delle imposte. La loro decorrenza deve essere individuata tenendo conto della specifica causa di decadenza e del momento in cui essa si verifica, non essendo corretto applicare indistintamente a tutte le fattispecie un unico termine decorrente dalla data del rogito.
Come comportarsi quando si rischia di perdere l'agevolazione
La situazione del contribuente che si accorge in anticipo di non poter rispettare un obbligo è diversa da quella di chi abbia già determinato, con il proprio comportamento o per il decorso del tempo, una causa di decadenza.
Nel primo caso può essere possibile utilizzare gli strumenti riconosciuti dalla normativa e dalla prassi amministrativa per comunicare il venir meno delle condizioni necessarie alla conservazione del beneficio e ottenere la riliquidazione dell'imposta senza le sanzioni previste per la decadenza, ferma l'applicazione degli interessi quando dovuti.
Nel secondo caso occorre invece valutare l'applicabilità del ravvedimento operoso, che consente, alle condizioni previste dalla legge, di regolarizzare determinate violazioni beneficiando di una riduzione delle sanzioni.
Non è quindi opportuno attendere passivamente la scadenza dei termini o l'arrivo di una comunicazione dell'Agenzia delle Entrate. Chi prevede di non poter trasferire la residenza, di non riuscire a vendere entro il termine la precedente prima casa oppure di dover alienare un'abitazione prima del quinquennio dovrebbe affrontare preventivamente la questione con il notaio o con il proprio consulente fiscale.
La disciplina delle agevolazioni prima casa è infatti costruita su condizioni che devono essere rispettate con precisione. Conoscere le cause di decadenza e i relativi termini consente non soltanto di evitare conseguenze economiche impreviste, ma anche di programmare correttamente le successive operazioni immobiliari.