Il s’agit d’un contrat par lequel une partie, le bailleur (en général une banque) transfère à une autre, l’emprunteur, une quantité déterminée d’argent pour que cette dernière puisse en jouir pendant une période donnée en échange du paiement à la première d’une somme qui représente les intérêts.
Ayant ainsi brossé les grandes lignes et la fonction du contrat, il faudra tout de suite souligner qu’un crédit immobilier est dans la vie concrète couplé à différentes clauses pas toujours immédiatement compréhensibles, mais nécessaires pour organiser tous les rapports entre les parties pour le temps prévu: les modalités d’octroi du crédit, la fixation des termes de remboursement du capital et du paiement des intérêts, la détermination d’autres frais de gestion du contrat, la réglementation du remboursement anticipé, la prestation et la gestion des garanties, les conséquences de la non-exécution relative (retards) ou absolue (non-paiement). Chacun de ces aspects est pour sa part caractérisé par une riche gamme de possibilités et de nuances, résultant autant d’habitudes et de règles modernes que d’approfondissements doctrinaux qu’on peut à juste titre qualifier de millénaires (le crédit immobilier existe déjà dans le droit romain classique et a fait l’objet d’études par les juristes byzantins, les juristes de droit commun du moyen-âge, les juristes des codifications de l’époque moderne). Aujourd’hui le sujet s’enrichit ultérieurement grâce aux suggestions et aux innovations qui nous viennent de pays étrangers et des différentes réglementations de l’Union Européenne. Tout ceci montre fort bien la complexité effective de la situation: le contrat d’emprunt, produit typique d’une prestation intellectuelle, se prête fort bien à être conçu comme un assemblage d’ingénierie juridique, pour lequel le travail de construction, de dimensionnement et de coordination des différentes clauses détermine le résultat global et en permet une appréciation en termes de meilleure (ou moins bonne) qualité et convenance.
Les contrats de crédit immobilier sont en général préparés par les banques; le notaire, si l’emprunteur l’en charge à temps, peut exercer sur ces contrats un contrôle dans le but de les rendre plus clairs et compréhensibles, de trouver et de suggérer des solutions qui conviennent mieux aux contractants, d’éliminer des clauses qui peuvent provoquer un déséquilibre injustifié du contrat.
Si sa structure de base est celle que nous avons dit, il arrive assez fréquemment que le contrat de crédit immobilier soit établi suivant une réglementation spéciale, celle du "crédit foncier". Aujourd’hui il n’y a que peu de différences entre celui-ci et un crédit hypothécaire "ordinaire", et on discute même entre experts pour savoir quand on est en présence d’un cas ou de l’autre; il y a cependant des différences significatives, dont certaines seront soulignées dans les fiches illustratives qui suivent.
Ce qu’on appelle crédit unilatéral, récemment assez répandu dans la pratique quotidienne, par contre, ne constitue pas un cas particulier. La seule chose qui change, c’est que seul l’emprunteur se rend chez le notaire (ce qui est indispensable aux fins de la concession de la garantie hypothécaire): cette modalité de parachèvement peut dans les faits et suivant les cas réduire l’espace dont dispose le notaire pour remplir sa fonction d’orientation et de conseil.
Il convient d’attirer dès maintenant l’attention sur un point essentiel. La conclusion d’un contrat de crédit immobilier n’est pas toujours suivie immédiatement de la disponibilité matérielle des fonds: les banques retiennent parfois la somme jusqu’au moment de la prise effective de la garantie hypothécaire, à savoir, concrètement (en fonction des différents types), même pendant une quinzaine de jours (ou plus) après la conclusion du contrat. Ce fait a une grande importance, du moment que souvent l’emprunteur doit obligatoirement disposer immédiatement de l’argent pour payer au vendeur le bien immobilier qu’il propose en même temps en garantie à la banque! Une possibilité d’y remédier consiste à obtenir de la banque un prêt "relais" (ou "préfinancement") qui couvre la période entre la conclusion du contrat de crédit et le temps nécessaire à la consolidation de la garantie; toutes les banques ne sont cependant pas disposées à le concéder. Avec l’aide du notaire, on réussira selon le cas à tenter de faire coïncider dans la mesure du possible les exigences contradictoires.
Un autre avertissement concerne une éventualité: il est possible que l’emprunteur prévoie que le bien immobilier acquis, grevé d’une hypothèque, soit rapidement revendu pour des raisons variées (changement de résidence, augmentation du nombre des membres de la famille entraînant la nécessité d’un logement plus grand etc…); il compte donc pouvoir transmettre au nouvel acquéreur du bien la partie de l’emprunt qui lui reste à payer, à calculer dans le prix global. Or, à part le fait que 1) l’acquéreur aussi doit être d’accord pour accepter de se charger de la dette et que 2) parfois les banques érigent des obstacles contre cette opération, il faut surtout se souvenir qu’en règle générale 3) ce transfert de l’hypothèque n’est pas "libératoire", ma "cumulatif": ceci veut dire que, une fois effectué le transfert de la dette non encore remboursée, la banque ne change pas de débiteur, mais en acquiert un second; si donc par hasard le nouvel acquéreur n’arrive pas à payer la banque, celle-ci pourra encore se retourner contre le premier emprunteur. Pour cette raison, on constate que de nos jours on a moins recours au transfert d’hypothèque: en fait le vendeur rembourse son crédit, alors que l’acquéreur, si nécessaire, en contracte un autre pour lui-même. Sur ces possibilités aussi le notaire pourra vous aider, en faisant ressortir les solutions concrètes et leurs coûts.