Il contenuto della proposta di acquisto

Affinché l'accettazione di una proposta possa determinare la conclusione di un contratto, è necessario che, nella proposta, siano indicati tutti gli elementi necessari del futuro contratto che la proposta ipotizza. Volendo qui di seguito descrivere analiticamente quello che dovrebbe essere il contenuto “standard” di una proposta, può dunque dirsi che in essa occorrerebbe indicare:

a) le generalità del proponente e dell’oblato (con questo termine, nel gergo giuridico, si definisce il destinatario di una proposta);

b) l’indicazione del diritto e della aliquota di detto diritto che si propone di compravendere (piena o nuda proprietà, usufrutto; intera piena proprietà o una quota di essa) e dell’immobile oggetto di tale diritto, specificandone i dati catastali e le ragioni di coerenza con gli immobili limitrofi (e cioè l’indicazione dei confini), allo scopo di evitare ogni incertezza riguardo all'individuazione del bene in questione e, quindi, di scongiurare l’evenienza di divergenze interpretative circa la definizione dell’esatto oggetto del contratto;

c) il prezzo proposto per la compravendita (ovvero i criteri proposti per determinarlo), con la precisazione dei termini e delle modalità di pagamento; deve inoltre essere specificato se il prezzo proposto sia stato determinato “a corpo” (e cioè si tratti di un importo forfettario, stabilito con riferimento all'immobile visto nella sua interezza, a prescindere dalla sua estensione) oppure “a misura” (e cioè se si tratti di un prezzo calcolato sulla base delle dimensioni del bene compravenduto: ad esempio, cinquemila euro per ogni metro quadrato di superficie dell’immobile) dovendosi presumere che, in mancanza di indici di segno contrario, si tratterà di un prezzo determinato “a corpo”­;

d) l’indicazione dello “stato di fatto” (si pensi al caso che l’appartamento abbia impianti non “a norma”) e dello “stato di diritto” (si pensi al caso che si tratti di un immobile attualmente condotto in locazione) in relazione al quale il proponente si dichiara disposto a concludere l'affare: qualora infatti nella proposta non vi siano particolari precisazioni sul punto, si deve probabilmente ritenere che il proponente acquirente intenda acquistare l’immobile “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” (cosicchè l’acquirente non può pretendere che il venditore metta gli impianti a norma e che gli sia consegnato un appartamento libero da rapporti di conduzione);

e) l’indicazione di eventuali termini (in particolar modo, del termine di efficacia della proposta, del termine entro il quale il rogito notarile debba essere stipulato, del termine di consegna del bene compravenduto, eccetera) o condizioni ai quali il proponente intenda subordinare la sua iniziativa: si pensi al caso che il proponente (avendo la necessità di definire l'affare in un breve tempo) formuli la propria proposta, specificando che l'oblato potrà accettarla entro il termine di tre mesi, dopodiché la proposta stessa si intenderà caducata; oppure, si pensi al proponente che intenda acquistare l’immobile libero da ogni ipoteca, e che quindi subordini l’efficacia della sua proposta alla cancellazione di un gravame ipotecario iscritto sull'immobile a carico del proprietario potenziale venditore;

f) l’indicazione della data di formazione della proposta: questa indicazione è necessaria ad esempio per stabilire la durata dell’efficacia della proposta, qualora ad esempio essa sia dichiarata valevole per un certo periodo di tempo (ad esempio: per tre mesi dalla sua emissione);

g) la sottoscrizione del proponente, senza la quale il documento recante la proposta non è considerabile in termini di “scrittura privata” con la conseguenza che si avrebbe in tal caso una proposta priva del requisito (imprescindibile nella contrattazione immobiliare) di dover essere redatta per iscritto.