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L'estinzione anticipata


Nei contratti di ""credito fondiario"", la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario; ma, generalmente, anche nei contratti di diritto ordinario è convenzionalmente prevista tale possibilità.

Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento).

Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto, sul quale evidentemente smetterà di pagare interessi. A fronte di questo mancato guadagno la banca può, se previsto nel contratto, richiedere un compenso. Secondo una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2002, che peraltro è dettata solo per i mutui di ""credito fondiario"", il compenso deve (nel caso) essere fissato in via ""esclusiva"" e ""omnicomprensiva"" e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che ""nessun altro onere può essere addebitato"".

Non solo: deve essere indicata specificamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando, nel caso, indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula.

Il compenso per l'estinzione anticipata deve essere espressamente indicato anche nel prospetto informativo UE.

In un contratto di mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento ordinario, il compenso, se esiste, è ge-neralmente fissato in percentuali contenute..

Massima attenzione, invece, è da prestare in caso di mutui a tasso fisso, o con piani di ammortamento particolarmente flessibili: in tali casi, infatti, le banche sono solite accentuare, a volte in termini non del tutto chiari, l'importo della penale al dichiarato intento di fare fronte a eventuali variazioni del costo del denaro, ecc...

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