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La proposta di vendita o di acquisto

 

E’ eccezionale (e probabilmente solo teorica) l’ipotesi che una compravendita immobiliare si perfezioni istantaneamente, ossia con la stipula del contratto definitivo tra il compratore e il venditore, a immediato ridosso del loro primo contatto, essendo di norma occorrente, per giungere alla formazione di un accordo su un contratto di compravendita immobiliare, il decorso di un lasso più o meno lungo di tempo, affinchè si possa svolgere, tra i futuri potenziali contraenti (e/o i professionisti da costoro incaricati), un negoziato finalizzato a esaminare gli eventuali punti di conflitto, a scambiarsi idee e a proporre possibili soluzioni atte a risolvere le reciproche divergenze di interessi (e, principalmente, il fatto che il compratore intende pagare il prezzo minore possibile e che il compratore invece incassare quello maggiore possibile, entrambi con la pretesa di ottenere le clausole contrattuali a sé più favorevoli).

La prassi del mercato immobiliare insegna infatti che il percorso da compiere per giungere alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare è caratterizzato, di solito, dallo svolgimento di una serie di fasi, articolate diversamente a seconda che si tratti di una negoziazione di grande valore o complessità oppure una negoziazione senza evidenze di straordinarietà.

Nel caso della negoziazione di grande valore o complessità, solitamente accade che i potenziali contraenti si scambino una reciproca manifestazione di interesse (con una cosiddetta “lettera di intenti”) e, successivamente, svolgano una trattativa (spesso con un vincolo di esclusiva, e cioè assumendo l’obbligo di non intraprendere trattative “parallele” con altri potenziali contraenti), nel corso della quale vengono affrontati minutamente i problemi da risolvere e vengono via via concordate le clausole destinate a comporre il loro futuro contratto.

Nelle negoziazioni di minore complessità, invece, vi sono almeno tre possibili evenienze:

a) si svolge una trattativa tra un potenziale venditore e un potenziale acquirente, in esito alla quale il potenziale acquirente formula una proposta d’acquisto (di solito, mediante moduli prestampati) al potenziale venditore, il quale, con la sua accettazione, provoca la conclusione del contratto proposto dal potenziale acquirente (potrebbe anche accadere il contrario – ma è infrequente – e cioè che la proposta sia formulata dal potenziale venditore e che l’accettazione sia espressa dal potenziale acquirente; l’esito, comunque, è il medesimo, e cioè si verifica la conclusione del contratto proposto);

b) il potenziale acquirente, venuto a conoscenza (ad esempio: mediante la lettura di un annuncio pubblicitario su un giornale quotidiano o per il tramite di una agenzia immobiliare) della disponibilità di un dato immobile per la vendita, formula (senza che sia svolta alcuna trattativa) una proposta di acquisto (di solito, mediante moduli prestampati) e la sottopone al potenziale venditore, il quale, se l’accetta, determina la conclusione del contratto proposto dal potenziale acquirente;

c) il potenziale venditore, ricevuta la proposta del potenziale acquirente, di cui sopra alla lettera b), non esprime la propria accettazione, ma formula una contro-proposta: ad esempio, perché ritiene troppo basso il prezzo offerto dal potenziale acquirente o perché non condivide taluna delle clausole contrattuali proposte dal potenziale acquirente; questa contro-proposta può essere accettata dal potenziale acquirente (con il che si conclude il contratto proposto dal potenziale venditore) oppure può innescare la necessità di una trattativa finalizzata all’esame di tutti quegli aspetti dell’affare sui quali occorre trovare un accordo e che dovranno essere riflessi nelle clausole del contratto di compravendita che verrà stipulato ove le trattative abbiano un esito positivo.

In tutte le tre ipotesi appena descritte si è dunque fatto cenno al fatto che può addivenirsi alla stipula di un contratto mediante l’accettazione di una proposta. Il contratto che in tal caso si forma è il contratto ipotizzato nella proposta accettata (il tutto, di solito, svolto – come già accennato – mediante l’utilizzo di moduli prestampati): può trattarsi di un contratto definitivo (caso nel quale, se l’oggetto del contratto è un trasferimento immobiliare, e la proposta e l’accettazione non sono state confezionate – come accade nella massima parte dei casi – in “forma notarile”, occorre la riproduzione del contratto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata del contratto concluso mediante accettazione della proposta, al fine della sua trascrizione nei Registri Immobiliari) ma può trattarsi anche di un “contratto preliminare”, al che ne occorre poi la sua esecuzione, mediante la conseguente stipula di un “contratto definitivo”.

  

Ultima Modifica: 02/10/2015

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