Nel codice civile già da anni (per effetto della legge 31 dicembre 1996 n. 669) esiste un efficace rimedio per non avere brutte sorprese in qualsiasi trattativa immobiliare (e quindi sia per quelle che riguardano gli appartamenti nuovi venduti dai costruttori, sia per quelle che riguardano le vendite dell’usato tra privati).
Questo sistema di tutela si impernia sulla trascrizione del contratto preliminare (detto anche “compromesso”, nel gergo commerciale) nei registri immobiliari. In altri termini, per avere questa tutela occorre stipulare il contratto preliminare nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico (non basta la semplice scrittura privata non autenticata) e poi pubblicarlo nei registri tenuti dall’Agenzia del Territorio.
La trascrizione del compromesso nei registri immobiliari ha un duplice effetto:
a) da un lato, non ha effetto nei confronti dell’acquirente qualsiasi formalità pervenga nei registri immobiliari successivamente alla data in cui è pubblicato il contratto preliminare (quindi divengono indifferenti per l’acquirente qualsiasi ipoteca, volontaria o giudiziale, e qualsiasi formalità pregiudizievole come sequestri e pignoramenti, che, in mancanza di trascrizione, nella maggior parte dei casi pregiudicherebbero irrimediabilmente le sorti della contrattazione e determinerebbero la perdita dei pagamenti fino a quel punto sborsati dall’acquirente;
b) d’altro lato, se l’immobile promesso in vendita con preliminare trascritto andasse all’asta a seguito di una procedura esecutiva, anche fallimentare, la distribuzione del ricavato dell’asta stessa vedrebbe il promissario acquirente come creditore privilegiato.
Il problema è che questo sistema di tutela, che fin qui appare formidabile, è stato pochissimo utilizzato, per vari motivi:
* in primo luogo, trascrivere il contratto preliminare significa doverlo anche registrare, e quindi significa dichiarare al fisco la reale portata economica dell’operazione, quando invece in campo immobiliare spesso si assiste alla scellerata prassi (a sua volta incentivata dalle robuste aliquote d’imposta che l’acquirente deve scontare) di dichiarare nel rogito un prezzo inferiore a quello pattuito; se si registra il compromesso, quindi, non si può passare in “nero” una parte dei pagamenti e l’ambizione al risparmio fiscale mediante questa condotta evasiva rappresenta un interesse prevalente rispetto alla tutela che si ricava dalla trascrizione del compromesso;
* in secondo luogo la trascrizione del preliminare appare inutile (anche se, sul punto, le interpretazioni dei giudici e degli esperti sono assai divergenti) qualora sull’immobile gravi una precedente iscrizione ipotecaria, ciò che spesso accade quando a vendere sia un costruttore che abbia finanziato l’operazione con un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, la presenza dell’ipoteca precedente può rendere inconsistente la tutela che si ottiene con la trascrizione del compromesso.
Ultima Modifica: 04/07/2006