03 - Cos'è la plusvalenza per cessione di terreni edificabili ?

Occorre innanzitutto definire la nozione di terreno edificabile. A tal fine, occorre innanzitutto aver riguardo agli strumenti urbanistici (piano regolatore, piano particolareggiato, ecc.) vigenti al momento della cessione. L'art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006 n. 223, convertito in legge n. 248/2006, ha peraltro precisato che, anche ai fini dell'applicazione del d.p.r. n. 917/1986, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Anche ai fini in oggetto, quindi, il piano regolatore adottato dal Consiglio comunale prevale su quello precedentemente approvato. A maggior ragione deve quindi ritenersi applicabile, anche se dettata ai fini Ici, la disposizione dell'art. 11-quaterdecies, comma 16, del d.l. 30 settembre 2005 n. 203, convertito in legge n. 248/2005, ai sensi del quale "un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".

L’amministrazione finanziaria ha affermato che:

- la natura edificatoria dei terreni debba essere riscontrata anche sulla base della normativa regionale, immediatamente cogente per i Comuni anche se non è stata formalmente recepita nell’ambito degli strumenti urbanistici (Ris. Agenzia Entrate 2 dicembre 2008, n. 460/E);

- la circostanza per cui dei fabbricati ricadano in piano di recupero da cui discende la possibilità di sviluppare, in termini di incremento, le cubature esistenti, fa sì che oggetto della compravendita non possano essere più considerati i fabbricati, oramai privi di effettivo valore economico, ma, diversamente, l’area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alle potenzialità edificatorie.

Pertanto, sul presupposto che nel caso di specie gli immobili ceduti non rilevino fiscalmente come “fabbricati” - pur essendolo catastalmente e di fatto - bensì come “terreni edificabili”, in ragione delle potenzialità edilizie dell’area su cui insistono, l’Agenzia delle Entrate ha concluso che in tal caso si ha realizzo di plusvalenza imponibile secondo le regole applicabili alla cessione di aree edificabili (Ris. Agenzia Entrate 22 ottobre 2008, n. 395/E).

Con queste premesse, la plusvalenza da cessione di terreno edificabile è sempre soggetta a tassazione; in particolare, è soggetta ad Irpef in tutti i seguenti casi:

a) acquisto del terreno a titolo oneroso;

b) acquisto del terreno a titolo gratuito (donazione o successione);

c) anche dopo il decorso dei cinque anni dall'acquisto del terreno o dalla costruzione degli edifici (qualunque sia, quindi, il tempo trascorso da tali eventi).