Pour accorder un prêt, la banque demande une sûreté : la garantie la plus fréquente est par antonomase l’hypothèque.
L’hypothèque attribue à la banque le droit de se satisfaire sur le produit d’une éventuelle vente forcée du bien donné comme sûreté, en position prioritaire par rapport à d’autres créanciers.
L’hypothèque a une plus grande efficacité si elle est de premier rang, c.à.d. si elle n’est pas précédée par d’autres hypothèques: fondamentalement, une hypothèque prise en garantie d’un "crédit foncier" doit être de premier rang.
L’hypothèque est constituée sur le bien, pour un montant dépassant celui de l’emprunt, puisqu’elle tient compte des intérêts correspondants dus, des intérêts moratoires éventuels et des autres frais éventuels que la banque pourrait devoir affronter pour rentrer en possession de sa créance.
Le montant de l’hypothèque, égal, par exemple, à une fois et demie ou deux fois le montant du prêt, ne représente cependant pas le coût final du crédit immobilier, qui est en général inférieur et peut être trouvé dans le tableau d’amortissement.
Le contrat de prêt s’éteint avec le paiement de la dernière tranche. Par contre, l’hypothèque qui le garantit reste en vie tant que ne sont pas passés vingt ans depuis sa constitution, en pratique depuis que le prêt a été octroyé (sauf renouvellement dans le cas d’un prêt de plus de vingt ans).
Pour les contrats qui ont une durée de moins de vingt ans, donc, une fois le prêt remboursé, l’hypothèque devient un fait purement formel, puisqu’il n’y a plus aucune créance à garantir: on pourra la laisser s’éteindre toute seule et sans coût par l’effet du temps qui passe.
Par contre, si le bien immobilier doit entre-temps être vendu ou faire l’objet d’une autre hypothèque, il faudra “éliminer” l’hypothèque.
Ceci peut se faire sous la forme traditionnelle, par un acte de “radiation d’inscription”, pour lequel l’intervention du notaire est indispensable; ou alors en suivant une procédure d’“extinction automatique” et sans frais, qui a récemment été introduite par la loi telle que modifiée n° 40 du 2 avril 2007 portant conversion du décret-loi du 31 janvier 2007 n° 7.
Pour pouvoir utiliser la nouvelle procédure, l’hypothèque devra avoir été inscrite en garantie d’un prêt contracté par n’importe quel sujet, personne physique ou non, à condition qu’il ait été accordé par une banque, une société de financement ou un organisme de prévoyance obligatoire.
Voici concrètement les innovations:
- une fois le crédit remboursé intégralement, le débiteur reçoit du créancier (banque, société financière, organisme de prévoyance) une quittance de paiement effectué, avec la date de l’extinction de la dette;
- le créancier en transmet une copie à l’administration fiscale;
- l’administration fiscale procède d’office à la mainlevée définitive de l’hypothèque après 30 jours à partir du moment où elle a reçu la quittance du créancier, à condition que dans ces trente jours la banque, l’institut de crédit ou l’organisme de prévoyance ne lui fasse pas parvenir une déclaration de ce qu’on appelle "persistance de la dette".