La législation réglementant cette situation est extrêmement complexe, et peut être résumée en gros en se référant à un profil subjectif et un profil objectif.
Du premier point de vue, il convient de souligner qu’il y a principalement deux types d’impôts attachés à la transaction immobilière: le droit d’enregistrement (et les droits hypothécaires et cadastraux relatifs) et la TVA.
Que l’un ou l’autre de ces droits soit exigé dépend principalement, mais pas exclusivement de la qualification subjective du vendeur.
Le droit d’enregistrement trouve en effet application dans toutes les hypothèses où le vendeur est un sujet privé qui n’est pas une entreprise, et dans quelques cas particuliers de vente par des entreprises, suivant le type de bien vendu et acheté et suivant d’autres circonstances précises (par exemple des considérations de temps). La TVA pour sa part est exigible en général, et à condition que certaines circonstances soient données, pour les ventes effectuées par des entreprises, qui que soit l’acquéreur. À la suite des récentes modifications législatives, le domaine d’application de la T.V.A. est maintenant assez réduit: en bref, seul si une entreprise de construction ou de rénovation vend un immeuble résidentiel (et ses dépendances) dans les quatre ans à compter de la fin des travaux, la transaction est sujette à la TVA, ce qui fait que l’acquéreur s’en acquitte en la versant directement à l’entreprise; si d’autre part la vente se fait à plus de 4 ans après la fin des travaux, ou s’il s’agit de la vente d’un bien résidentiel par une entreprise qui n’est ni de construction ni de rénovation, l’acquéreur remet les droits d’enregistrement entre les mains du notaire (avec la possibilité d’appliquer le mécanisme de ce qu’on appelle le prix-valeur, à propos duquel nous vous invitons à consulter la section qui illustre le "prix et valeur imposable").
Ces impôts sont alternatifs, dans le sens que si on en applique un, cela exclut l’application de l’autre. Pour chaque type d’impôt, il y a ensuite une diversification de l’assiette (donc du taux à calculer sur la valeur déclarée), en considération, dans ce cas aussi, de la nature du bien et du sujet (cette fois-ci) acquéreur (et d’éventuelles facilités particulières que celui-ci peut demander).
En grandes lignes et à titre d’exemple, on peut dire en synthèse:
- vente par une entreprise de construction/de rénovation dans les 4 ans: TVA (4%-10%-20%) (sauf pour les terrains agricoles);
- ventes par d’autres types d’entreprises: TVA (4%-20%) (uniquement pour des biens non résidentiels et des terrains à bâtir, autrement droits d’enregistrement);
- ventes par des particuliers: droits d’enregistrement (3%-10%-11%-18%) (en considération de la nature du bien).
Comme nous l’avons vu ci-dessus, afin d’établir le type d’impôt, les montants et les modalités de paiement des sommes à correspondre à des fins fiscales suite à l’acquisition de ce qu’on appelle la première habitation (première acquisition), il faut tout d’abord prendre en considération le sujet vendeur.
Si en effet le vendeur est l’entreprise de construction (ou de rénovation) du bien immobilier et quatre ans ne sont pas passés depuis la fin des travaux, la transaction est régie par le régime fiscal de la TVA, que l’acquéreur devra verser directement à l’entreprise, et non au notaire, en même temps qu’il paiera le prix de vente (qu’il ait été soldé – ce qui est rarement le cas – en une seule fois au moment de la remise des clés et de la signature du contrat de mutation notarié, ou qu’il soit payé – comme cela arrive plus souvent – en plusieurs tranches à titre d’acompte) et sur présentation d’une facture régulière (ou de factures régulières, s’il y a plusieurs versements); dans le cas de l’acquisition d’une première habitation et de ses dépendances, le montant de la TVA à verser au constructeur est égal à 4% du prix de vente convenu, tel qu’il figure dans la facture (ou dans les factures) et qu’il est déclaré dans l’acte d’achat devant notaire.
Si donc l’impôt principal devra être payé par l’acquéreur au vendeur (qui se chargera ensuite de le reverser au fisc) en même temps que le prix d’achat, au moment du passage de propriété du bien proprement dit, l’acquéreur devra également payer au notaire non seulement sa rémunération légitime (espérons-le!) pour toutes les opérations réalisées et à réaliser, mais aussi une série d’impôts et de taxes directement fonction de la conclusion du contrat de vente (à simple titre d’exemple, les droits d’enregistrement, hypothécaires, cadastraux, de timbre, pour ne parler que des plus importants) et que le notaire est donc obligé de restituer à l’État au moment où il s’acquitte de toutes les obligations qui lui sont imposées par l’effet, justement, de la transaction immobilière (inscription du contrat aux registres, transcription de celui-ci auprès du service du conservateur des registres immobiliers compétent et du transfert du droit de propriété auprès du bureau du cadastre concerné).
Si par contre le vendeur n’est pas une entreprise de construction/rénovation, mais un particulier (il pourrait aussi s’agir d’une entreprise ou d’une société, mais qui ne s’occupe pas de construction, ou bien 4 ans pourraient être passés depuis la fin des travaux de construction: dans tous les cas ce sera le notaire choisi pour dresser l’acte de vente, en accord avec le conseiller fiscal du vendeur, qui établira le régime fiscal qui s’appliquera au cas concret), au moment de la signature du contrat de mutation onéreuse, et dans le cas où il a demandé à bénéficier des facilités pour l’achat de la première habitation, l’acquéreur devra régler au notaire une somme égale à 3% de la valeur cadastrale du bien immobilier (et non du prix de vente déclaré et convenu dans l’acte authentique): ceci grâce à la possibilité particulière d’appliquer ce qu’on appelle le prix-valeur au calcul du droit d’enregistrement.
À ce dernier montant vient s’ajouter une somme ultérieure pour le paiement d’une série d’autres taxes et impôts liés à la conclusion du contrat et au passage de propriété qui en résulte (droits hypothécaires, cadastraux, de timbre etc…, comme cela a déjà été expliqué ci-dessus au point traitant de l’acte soumis au paiement de la TVA).
Toutes ces sommes sont encaissées par le notaire dans sa difficile fonction de percepteur pour le compte de l’État, auquel il devra les reverser au moment où il se sera acquitté de toutes les obligations que la loi impose.
La législation en vigueur établit quatre conditions pour pouvoir bénéficier des allégements fiscaux pour l’achat de la première habitation, et précisément de l’application (suivant le cas) du taux de 4% (pour la T.V.A.) et de 3% (pour les droits d’enregistrement), au lieu de 10% (si les droits d’enregistrement sont perçus) ou de 10%-20% (suivant les cas, si le régime fiscal est celui de la TVA).
La première, à caractère objectif, veut que l’habitation à acheter soit une “habitation non de luxe”, telle que définie par des tableaux spécifiques publiés par le ministère, qui reprennent les caractéristiques de ce type d’habitation (le notaire fournira à ce propos tous les éclaircissements nécessaires d’une façon aussi précise que possible).
La première condition ayant un caractère objectif prévoit que le demandeur ait sa résidence à l’état civil dans la commune où se trouve le bien immobilier, ou qu’il l’y prenne dans les 18 mois qui suivent l’achat, ou qu’il exerce son activité (pas seulement de travail, d’après nous: des études aussi, par exemple) dans cette commune.
Si l’acquéreur s’est établi à l’étranger pour travail, le bien immobilier doit être situé dans la commune où l’entreprise pour laquelle il travaille a son siège ou exerce son activité, alors que pour le personnel des forces armées et des forces de l’ordre cette condition de résidence n’existe pas (ainsi, un fonctionnaire de police peut acheter un logement, profitant des allégements pour la première habitation, et continuer à être officiellement résidant dans une commune autre que celle où se trouve le bien acheté); si par contre l’acquéreur est un citoyen italien résidant à l’étranger, le bien immobilier peut se trouver dans n’importe quelle commune sur territoire italien.
Il est important de souligner qu’un étranger aussi peut bénéficier des facilités du régime fiscal pour l’achat d’une première habitation, à condition qu’au moment de l’achat il remplisse toutes les conditions indiquées ici pour pouvoir profiter de ces facilités (et plus spécialement qu’il établisse sa résidence dans la commune italienne où se trouve le bien immobilier acheté).
Sachez aussi que les avantages pour l’achat de la première habitation ne dépendent pas du fait que le bien immobilier acquis est destiné à servir d’habitation propre à l’acquérant ou sa famille, ce qui fait qu’il est possible aussi de revendiquer ces avantages pour acheter un bien qui sera mis en location après l’achat; ceci parce que la seule exigence que la loi formule est la résidence dans la commune, mais pas dans le logement acheté.
La deuxième condition objective veut que l’acquéreur ne soit pas titulaire exclusif ou en communauté avec son conjoint de droits de propriété, d’usufruit, d’usage et d’habitation d’un autre logement sur le territoire de la commune où se trouve le bien acquis.
Comme troisième condition, il ne doit pas être propriétaire, même partiel (dans ce cas il serait co-titulaire d’un bien immobilier acquis en invoquant les facilités première habitation) ou en communauté légale avec son conjoint, en aucun endroit du territoire national, de titres de propriété, d’usufruit, d’usage ou d’habitation d’autres logements acquis par lui ou son conjoint en ayant bénéficié des facilités fiscales pour la première habitation.
Le régime fiscal facilité de la première acquisition d’un logement comprend non seulement l’achat d’un logement, mais également celui de certaines dépendances, une pour chaque type: la législation actuelle permet en effet que, outre le logement, on puisse acheter par un acte unique ou par plusieurs actes séparés une seule dépendance par catégorie C/2, C/6, C/7 (cave-magasin = C/2, un garage = C/6 et un hangar = C/7), sur le prix desquels l’acquéreur se verra appliqué l’impôt réduit que nous avons dit.
La même législation illustrée ici est également en vigueur si le bien immobilier objet du contrat est à l’état futur d’achèvement, ou dans le cas où on achète une construction rurale à usage d’habitation; sont cependant exclues du domaine d’application de la loi les habitations qui ne sont pas répertoriées au cadastre comme telles (par exemple: des appartements répertoriés comme bureaux, mais servant en fait de logement).
Après avoir bénéficié de ces allégements fiscaux, le bien immobilier acquis ne pourra pas être revendu avant cinq ans à compter de la date de l’acte, sous peine de devoir payer une somme égale à la différence entre l’impôt payé et l’impôt qu’il eût fallu payer pour l’achat d’une “résidence secondaire”, plus une sanction de 30% et les intérêts. La loi actuelle permet cependant de revendre la “première habitation” sans devoir payer la sanction ci-dessus si dans un délai d’un an de la date de vente du bien on en rachète un autre dont on fait sa propre habitation.
Dans ce cas, en outre, non seulement, comme nous venons de le dire, on évite le paiement d’impôts supplémentaires et des sanctions prévues, mais on a le droit de déduire de la somme due à titre de droits d’enregistrement pour la nouvelle acquisition le montant de la taxe (d’enregistrement ou sur la valeur ajoutée) déjà payée à l’occasion du premier achat (le cas classique du “d’une pierre deux coups”!): C’est ce qu’on appelle en termes techniques “crédit d’impôt”, dont les modalités et les domaines d’application vous seront certainement très bien expliqués par votre notaire de confiance qui, évaluant chaque cas concret avec une attention particulière, suggérera les solutions possibles et fournira les conseils permettant d’économiser autant que la loi le consent.