L’acquisto della “prima casa” da parte di soggetti coniugati in regime di comunione legale dei beni rende necessario il coordinamento, con la disciplina fiscale della “prima casa”, delle norme settoriali sul regime degli acquisti effettuati dai coniugi in comunione; le une debbono tener conto delle altre al fine, da un lato, di non impedire l’applicazione dei benefici fiscali alle situazioni che lo “meritano”, e, dall’altro, al fine di non ostacolare, per questioni fiscali, lo scopo che il legislatore civilistico si è proposto dettando il regime di comunione, e cioè quello della parificazione dei coniugi sotto il profilo degli acquisti effettuati durante il matrimonio. Vediamo dunque qui di seguito le varie ipotesi con le quali ci si può confrontare nella pratica professionale, anche alla luce di quanto l’Agenzia delle Entrate ha dichiarato nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, dedicata appunto al tema delle agevolazioni prima casa”, che è intervenuta anche su questa tematica.
L’acquisto prima del matrimonio. Chi si sposa e adotta il regime di comunione legale può aver effettuato acquisti immobiliari prima del matrimonio. Questi acquisti, di regola, rimangono di titolarità esclusiva del coniuge che li ha effettuati, in quanto l’adozione del regime di comunione legale non comporta la messa in comunione degli acquisti precedenti il matrimonio (solo con un’apposita convenzione matrimoniale, peraltro di rarissima verificazione nella pratica professionale, si può ottenere la sottoposizione a comunione anche degli acquisti precedenti il matrimonio).
Ora, se si tratta di acquisti che siano stati compiuti con l’ausilio del beneficio fiscale, l’avvenuto godimento delle agevolazioni influisce sugli acquisti che i coniugi possano poi fare durante il matrimonio: chi ha avuto agevolazioni ante matrimonio, non può più goderne nei successivi acquisti (a meno di non alienare ciò che venne acquistato con le agevolazioni) e pertanto se i coniugi compiano un acquisto immobiliare l’ agevolazione potrà essere chiesta (e quindi per il 50 per cento del valore acquistato) solo dal coniuge che non sia titolare di beni acquistati in precedenza con l’agevolazione “prima casa”.
L’acquisto effettuato da uno solo dei coniugi in comunione. Durante il regime di comunione legale, gli acquisti (compiuti dai coniugi insieme oppure separatamente l’uno dall’altro) a titolo oneroso vengono di regola assoggettati al regime di comunione legale dei beni; in via di eccezione è poi disposto che, pur in costanza di comunione, l’acquisto possa essere effettuato da uno solo dei coniugi, a patto che al rogito intervenga anche il coniuge non acquirente per consentire che l’acquisto in questione non venga compreso nel regime di comunione.
In questo caso, per verificare la spettanza dell’agevolazione, occorre guardare innanzitutto al patrimonio del coniuge acquirente e, in particolare, al fatto che egli non abbia la titolarità esclusiva (in proprietà, usufrutto, uso o abitazione) di case nel Comune ove effettua il nuovo acquisto e che nemmeno possieda, in qualunque luogo, case acquistate (in via esclusiva o in comproprietà) con agevolazioni. Quanto invece alla situazione patrimoniale del coniuge non acquirente, essa diviene rilevante se siano stati compiuti acquisti agevolati: quindi non importa ciò che il coniuge non acquirente possieda nello stesso Comune e che non sia stato acquistato con i benefici fiscali; mentre impedisce l’acquisto agevolato di un coniuge ciò che, in qualsiasi Comune, sia stato acquistato dall’altro coniuge con lo sconto “prima casa” (ma non v’è chi non veda in questo una eccessiva penalizzazione del coniuge acquirente).
La prepossidenza di case in comunione. La regola appena enunciata necessita tuttavia di una precisazione per il caso in cui i coniugi siano titolari in comunione di un’altra casa nel medesimo Comune in cui è ubicato il nuovo acquisto. Infatti, se di norma il prepossesso di una quota di comproprietà (a meno che non siano state applicate le agevolazioni all’atto di acquisto della quota) non impedisce di avvalersi del beneficio fiscale quando si acquista un’altra abitazione nel medesimo Comune, nel caso dell’acquisto effettuato da un soggetto coniugato la legge afferma che l’acquisto agevolato è permesso solo se <<l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e' situato l'immobile da acquistare>>.
L’acquisto effettuato da entrambi i coniugi in comunione. Se infine l’acquisto della casa venga effettuato da entrambi i coniugi, la spettanza dei presupposti per ottenere l’ agevolazione va verificata in capo a ciascuno di essi: quindi, in sintesi, entrambi non debbono possedere altre case nello stesso Comune e pure non debbono avere nel proprio patrimonio la titolarità di case, ovunque ubicate, che siano state acquistate con agevolazioni. Piuttosto, la legge richiede che, per ottenere le agevolazioni, l’acquirente dichiari nel rogito questa situazione di non possidenza di altre abitazioni: la circolare n. 38/E ha affermato che pertanto occorre la presenza in rogito di entrambi i coniugi. Ma già ieri abbiamo visto come questa pretesa di presenza vada censurata poiché confligge con lo spirito della comunione legale e con la regola per la quale va in comunione anche l’acquisto compiuto da uno solo dei coniugi. Si deve pertanto ritenere che sia sufficiente, per ottenere l’ agevolazione sull’intero valore acquistato, che la dichiarazione in parola possa esser fatta dal solo coniuge presente in rogito.
Ultima Modifica: 01/07/2006