Dans les contrats de "crédit foncier", la loi offre à l’emprunteur la possibilité de rembourser le prêt en avance; en général cependant, les contrats de droit ordinaire aussi prévoient cette faculté. Arrivé à un certain moment de l’amortissement, l’emprunteur peut donc décider de mettre fin au contrat en restituant le capital qu’il doit encore et sur lequel bien entendu il ne paiera plus d’intérêts.
À cause de ce manque à gagner, la banque pouvait, si le contrat le prévoyait, demander une indemnité (pénalité). Par une délibération du C.I.C.R. du 9 février 2002, qui d’ailleurs ne concernait que les contrats de "crédit foncier", l’indemnité devait (le cas échéant) être fixée en "exclusivité" et "globalement", et le contrat devait prévoir spécifiquement et mentionner expressément que "aucune autre charge ne peut être débitée". Non seulement: il fallait indiquer expressément la formule de calcul de l’indemnité, s’appuyant le cas échéant sur des indices financiers tirés de sources facilement consultables, et fournissant dans le contrat ou dans un document joint un ou plusieurs exemples d'application de la formule.
L’indemnisation pour le remboursement anticipé devait être indiquée expressément aussi bien dans la fiche européenne d’information (E.S.I.S.) que dans la "fiche d’information" et dans le document de synthèse imposés par le C.I.C.R.
Dans un contrat de prêt à taux variable avec un tableau d’amortissement classique, l’indemnité, si prévue, se limitait en général à un pourcentage assez bas.
Par contre il fallait être extrêmement vigilant dans le cas des prêts à taux fixe, ou prévoyant des plans d’amortissement particulièrement flexibles: dans ces cas en effet, les banques avaient l’habitude de gonfler le montant de la pénalité, parfois en termes peu clairs, dans l’intention déclarée de faire ainsi face à d’éventuelles variations du coût de l’argent.
Avec l’entrée en vigueur (le 3 avril 2007) de la loi ainsi que modifiée n° 40 du 2 avril 2007 portant conversion du décret-loi du 31 janvier 2007 n° 7, les indemnités (ou pénalités) de remboursement anticipé, ou également de réduction anticipée, ont été abolies pour les contrats suivants: crédits immobiliers octroyés par des sociétés financières, des banques et des instituts de prévoyance obligatoire (INAIL, INPS etc….) pour l’achat ou la rénovation de biens immobiliers à usage d’habitation, ou destinés à l’exercice d’une activité économique et professionnelle propre de personnes physiques.
Les nouvelles normes sur les clauses de pénalisation s’appliquent aux emprunts contractés après le 2 février 2007 (jour de l’entrée en vigueur du décret-loi).
Pour les emprunts contractés avant le 2 février 2007, le coût effectif à la charge du client en cas de remboursement anticipé a été décidé par un accord entre l’association italienne des banques (ABI) et les associations des consommateurs paraphé le 2 mai 2007, qui a pourvu à baisser les indemnités concordées précédemment.
La publication de cette nouvelle loi a fourni au Bureau des recettes et à l’Agence du territoire l’occasion pour rédiger une Circulaire commune (n° 6, publiée le 14 juin 2007), par laquelle a été réaffirmée la compatibilité du régime allégé de l’impôt de substitution visé dans le d.p.r. n° 601 de 1973 (voir Traitement fiscal des prêts hypothécaires) avec la possibilité d’un remboursement anticipé du crédit immobilier par l’emprunteur.
Par rapport au texte de cette loi, qui admet le contrat au régime fiscal allégé de l’impôt de substitution à condition que le financement ait une durée minimale de "plus de dix-huit mois", un arrêt isolé de la Cour de Cassation (n° 11165 du 26 mai 2005) avait estimé que cette durée était incompatible avec les clauses prévoyant la faculté du débiteur de mettre fin au financement en n’importe quel moment. Invoquant cet arrêt, certains bureaux locaux des recettes avaient décidé d’exiger des emprunteurs l’impôt d’inscription égal à 2% du montant de l’hypothèque, niant la possibilité d’avoir recours aux allégements. Les montants en questions représentaient aussi des chiffres élevés, surtout compte tenu du fait qu’en même temps les taux augmentaient et que se manifestaient les premières conséquences négatives de la crise américaine des emprunts subprime.
Le Conseil national du notariat, entre autres en la personne de son président, est intervenu en procédant à des études interprétatives, en demandant explicitement des éclaircissements et en préparant des recours pilote contre les premières tentatives des différents services des recettes de récupérer les impôts; il a ainsi contribué à ce que l’Administration des finances revoie sa ligne d’interprétation, rétablissant l’équité du système. Entre autres choses, il a été souligné que la possibilité d’une résolution anticipée constitue la condition préliminaire pour que, en matière de prêts hypothécaires aussi, un régime plus concurrentiel puisse s’établir entre les banques: il va de soi en effet que pénaliser sur le volet fiscal une résolution anticipée aurait également pu bloquer les initiatives légales (on parle du décret dit Bersani-bis) tendant à aménager la possibilité de substituer l’emprunt au coût le plus bas possible pour le consommateur.
L’intervention du notariat a par conséquent permis de rétablir la sécurité juridique et a contribué à provoquer, par la circulaire n° 6 de 2007, une intervention clarificatrice du Service des recettes: Il a été clairement affirmé notamment que le fait qu’il y ait dans les contrats de concession de prêts à moyen et long terme des clauses qui permettent expressément à l’emprunteur de résoudre le rapport par anticipation en remboursant sa dette même avant la fin de la durée minimum fixée par le législateur n’entraine pas l’incompatibilité de ces conventions avec le régime fiscal allégé. Ainsi ont été définitivement surmontées les conclusions contradictoires d’une circulaire précédente (n° 6 du 5 décembre 2006), qui avaient comporté la nécessité d’insérer dans un grand nombre de contrats des clauses limitatives du droit à invoquer le remboursement anticipé.