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Il ruolo del notaio


I mutui per la casa di abitazione sono in genere garantiti da ipoteca e sono quindi riservati, nel nostro ordinamento, come nella maggior parte dei Paesi europei, alla necessaria competenza notarile.

La presenza del notariato è resa ancor più evidente dal notevole e recente incremento del numero di tali contratti, dovuto all'effetto dell'abbassamento dei tassi di interesse finanziari, e del miglioramento delle condizioni di vita, che consentono a un sempre maggior numero di cittadini di accedere alla proprietà della casa di abitazione, e spesso anche della seconda casa.

La stampa quotidiana dà giustamente rilevanza, ormai da anni e un anno dopo l'altro, al continuo incremento del numero dei mutui immobiliari stipulati: tendenza che, almeno nel breve termine, appare in via di consolidamento.

A ciò occorre aggiungere la crescente spinta commerciale ad un uso sempre più intenso, e forse non sufficientemente meditato, dei prodotti finanziari (si può citare, in ambito UE, la Risoluzione del Consiglio del 26 novembre 2001, la quale, esprimendo preoccupazione per un indebitamento eccessivo da parte dei consumatori, propone misure preventive riguardanti l’informazione dei debitori, la responsabilità di coloro che offrono credito, le indennità e spese in caso di mancata esecuzione del contratto, ed il ruolo degli intermediari del credito e delle agenzie).

La prospettiva privilegiata di osservazione del notariato, ha indotto quest'ultimo ad assumere diverse iniziative relativamente al settore dei mutui; iniziative che si rivolgono:

- al mondo dei consumatori (e delle loro Associazioni), delle fasce sociali più deboli, e soprattutto delle famiglie: settori fondamentali, che sono presidiati da specifiche norme dell’ordinamento da cui è impossibile prescindere;.

- alle banche, la cui funzione ha una rilevanza sociale che nessuno può disconoscere, e la cui collaborazione è necessaria per l’opera di miglioramento che si vuole compiere: l'apporto delle banche è fondamentale per la migliore comprensione delle problematiche e la più corretta soluzione dei problemi;

- al settore accademico degli studi e delle Università, che costituiscono primario riferimento per una corretta impostazione scientifica delle questioni.

Nel tentativo di sintesi dei diversi interessi portati dalle menzionate categorie, il notariato è istituzionalmente teso a garantire, da un lato, l'osservanza delle norme di legge e, con essa, la validità e l’efficacia dei contratti, anche mediante l'inquadramento sistematico di nuovi prodotti che la prassi operativa costantemente propone; dall’altro ad assicurare nel concreto un equilibrio contrattuale conveniente per entrambe le parti.

Ciò si è svolto, anzitutto, con la promozione di svariate iniziative di studio e di confronto, volte ad analizzare ed esaminare correttamente temi e materiali promossi direttamente dalla prassi, molte volte nel contraddittorio con le stesse parti interessate (Associazioni di consumatori e ABI), e con la supervisione scientifica e l'approfondimento di studiosi universitari.

Tutto questo lavoro, insieme, ovviamente all’introduzione di norme a tutela sostanziale dei consumatori e dei mutuatari, all’evoluzione della sensibilità sociale ed economica dovuti anche alle iniziative dell’ABI e delle Associazioni dei consumatori, nonché alle stesse recenti crisi nel settore dei mutui ipotecari, (ampiamente evidenziate dai mass-media), hanno determinato una modificazione di tendenza: i testi contrattuali seppure progressivamente e, a volte, purtroppo con repentini arretramenti, stanno migliorando, anche per la perseveranza di iniziative condotte dai notai,  singolarmente o collettivamente.

Con maggior frequenza le banche aderiscono ora ai suggerimenti dei notai chiamati dai loro clienti a ricevere gli atti di finanziamento; si è dato il caso che testi contrattuali predisposti per l’impiego in serie, siano stati elaborati o modificati con il concorso di notai.

Ove il ruolo del notaio riesce a meglio esplicarsi, diventa costume rivolgersi allo stesso ancor prima della scelta della banca, per avere consigli e indicazioni: in tale occasione il notaio, anche per il prestigio e la competenza che abbia assunto, può far valere la propria esperienza; potrà anche aiutare ad individuare quali banche abbiano effettivamente aderito al Codice deontologico promosso da parte della Commissione UE.

La prassi di rivolgersi per tempo al notaio è veramente determinante e da incentivare, in quanto il notaio può fare molto meno se i problemi vengono posti nell’imminenza di scadenze contrattuali, quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo all’erogazione del finanziamento.

Perché l’adeguamento alle migliori prassi operative divenga più omogeneo su tutto il territorio nazionale, è importante che si diffonda tra chi accede a mutui ipotecari l’abitudine di rivolgersi per tempo al notaio di fiducia.

Questi compiti, che si possono definire di consulenza legale, si aggiungono a quelli più tradizionalmente di competenza notarile: gli accertamenti preliminari (le cosidette ""visure"", ipotecarie e catastali), la relazione legale per la banca, la redazione e la stipulazione dell'atto, tutti gli adempimenti successivi (registrazione fiscale, iscrizione dell'ipoteca, rilascio della copie, esecutive e non), ecc...

Alla consulenza in materia civile, si aggiunge, inoltre, quella in materia fiscale. Il mutuo contratto con una banca per la durata superiore ai diciotto mesi, gode di una sensibile agevolazione fiscale in materia di imposte indirette: il contratto non sconta imposta di Bollo, né di Registro, nè di Iscrizione ipotecaria, ma solo un'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo, che viene trattenuta direttamente dalla banca e versata all'Erario.

Ma il mutuo per la prima casa di abitazione consente anche un risparmio sulle imposte dirette: è infatti possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni: anche su questo aspetto è il notaio a poter fornire indicazioni per la corretta valutazione dell'impatto fiscale dell'operazione, al fine di ottimizzare tutte le attese.

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