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05 - Cosa è la plusvalenza da "lottizzazione"?

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L'art. 67, comma 1, lett. a), del d.p.r. n. 917/1986 parla di lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici. La norma è stata interpretata nel senso che si richiede - per realizzare la fattispecie in oggetto - il frazionamento di un terreno in una pluralità di lotti, e la necessaria realizzazione di una pluralità di edifici.

L'amministrazione finanziaria ha precisato che costituisce lottizzazione non il mero frazionamento dei terreni, ma qualsiasi utilizzazione del suolo che, indipendentemente dal frazionamento fondiario e dal numero dei proprietari, preveda la realizzazione contemporanea o successiva di una pluralità di edifici a scopo residenziale, turistico o industriale e, conseguentemente, comporti la predisposizione delle opere di urbanizzazione occorrenti per le necessità primarie e secondarie dell'insediamento.

Assume rilievo, ai fini della normativa in esame, ogni operazione obiettivamente considerata di lottizzazione o di esecuzione di opere per l'edificabilità di terreni, anche se realizzata al di fuori o in contrasto con i vincoli urbanistici. E’, però, attualmente discusso se in ambito tributario la locuzione "lottizzazione di terreni" sia diretta a designare l'espletamento di attività meramente tecniche -consistenti nella proposizione di istanze amministrative ovvero nella stipulazione di convenzioni (in questo senso, di recente, Cass. 19 maggio 2006 n. 11819); o se, invece, stia ad indicare la realizzazione di attività di tipo sostanziale, tese ad attribuire al fondo quella maggiore idoneità
edificatoria che la disciplina fiscale intende colpire.

Secondo il più recente orientamento dell’Amministrazione finanziaria, una cessione di terreni lottizzati può configurarsi, ai fini dell’applicazione dell’art. 67, lettera a), del TUIR, “quando il Comune abbia approvato il piano di lottizzazione e sia stata stipulata la relativa convenzione di lottizzazione, dato che questa, con la previsione degli oneri a carico del privato relativi all’ urbanizzazione dell’area, completa l’iter amministrativo. L’autorizzazione comunale alla lottizzazione va assunta peraltro come momento di “inizio” della lottizzazione, ai fini della determinazione delle plusvalenze, di cui all’art. 68, comma 2, del TUIR” (Ris. Agenzia Entrate 24 luglio 2008, n. 319/E).

Seguendo questo ragionamento, quindi, se si tratta di terreni acquisiti per successione, ai fini della determinazione della plusvalenza di cessione dei lotti susseguente alla stipula della convenzione di lottizzazione, può essere considerato quale costo di acquisto il valore normale dei terreni, riferito alla data in cui il Comune avrà rilasciato l’autorizzazione, dato che questa va considerata l’inizio della lottizzazione.

La plusvalenza da lottizzazione viene quindi realizzata se vengono compiute le seguenti attività:

1) lottizzazione dell'area, secondo la nozione sopra indicata;

2) successiva cessione a titolo oneroso dei lotti di terreno oppure dei fabbricati realizzati nei suddetti lotti.

La plusvalenza da lottizzazione è sempre soggetta a tassazione; in particolare, è soggetta ad Irpef in tutti i seguenti casi:

a) acquisto del terreno a titolo oneroso;

b) acquisto del terreno a titolo gratuito (donazione o successione);

c) anche dopo il decorso dei cinque anni dall'acquisto del terreno o dalla costruzione degli edifici (qualunque sia, quindi, il tempo trascorso da tali eventi);

d) anche se l'edificio venduto è stato adibito ad abitazione principale del cedente.

Le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni lottizzati devono concorrere come redditi diversi alla formazione del reddito complessivo del cedente nell'anno in cui è percepito il corrispettivo (Ris. Agenzia Entrate 24 luglio 2008, n. 319/E).

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